部分業(yè)主打著“退房”的標(biāo)語橫幅

杭州樓市：沒有只漲不跌的市場(chǎng)

【經(jīng)歷馬年“首降風(fēng)波”后，杭州樓市又卷入“限降令”漩渦。近期，杭州市物價(jià)、房管部門聯(lián)合出臺(tái)規(guī)定，從5月26日開始，凡是房企降價(jià)超過備案價(jià)格15%的，將無法進(jìn)行網(wǎng)簽，需要重新報(bào)備價(jià)格，這個(gè)舉措被市場(chǎng)解讀為“限降令”�！坑嘘P(guān)杭州樓盤的雜音不絕于耳， 消息面的跌宕起伏，攪得購房者心慌慌的，根本無法辨清真實(shí)的狀況。為了撥開房?jī)r(jià)漲跌的迷霧，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者實(shí)地調(diào)研了杭州樓盤。

杭州樓市卷入“限降令”漩渦 購房者心慌慌

自今年2月起，浙江杭州率先打響降價(jià)第一槍。德信北海公園每平米直降4000元。天鴻•香榭里馬上跟進(jìn)，起價(jià)從17200元/平方米降至11800元/平方米。隨后各大樓盤減免物業(yè)費(fèi)、購車位優(yōu)惠、多重大禮、砸金蛋等促銷方式粉墨登場(chǎng)。

進(jìn)入第二季度，杭州樓市承受著更大的風(fēng)險(xiǎn)壓力，5月中旬，杭州本土最大地產(chǎn)商綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)讓股份，融創(chuàng)中國和九龍倉完成收購，持股24.313%，并列成為綠城第一大股東。5月23日，杭州出臺(tái)樓市“限購令”，成交價(jià)低于備案價(jià)15%以上不予網(wǎng)簽。杭州正經(jīng)歷的樓市變動(dòng)引發(fā)市場(chǎng)進(jìn)一步關(guān)注。 5月23日，就在限購令頒布的當(dāng)天，記者來到了位于杭州北部蕭山板塊的一處樓盤。

售樓人員：你現(xiàn)在來晚了，基本上也沒有什么好的了，知道這個(gè)消息就沒什么。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：你是說都被搶光了嗎?

售樓人員：基本上沒有了。

這位售樓人員告訴記者，之前降到每平米一萬多的房子已經(jīng)賣完。其它正準(zhǔn)備降價(jià)銷售，但杭州突然間頒布了“限降令”。所以原本要打折賣的房子就賣不了，只能恢復(fù)到每平米兩萬一的價(jià)格。

售樓人員：限價(jià)令，現(xiàn)在已經(jīng)出來了，限價(jià)令下禮拜一開始。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：這啥意思?

售樓人員：房管局不讓降了，因?yàn)楝F(xiàn)在如果說真正的有些地方降了，人家拿地便宜的開發(fā)商，他現(xiàn)在賣地的話，賣不出去了，沒人買了。

這位銷售人員表示，限降令頒布后，開發(fā)商面臨著拿地砸在手里的尷尬，而對(duì)于消費(fèi)者來說，從年初就有部分銀行將首套房房貸利率調(diào)整到最高上浮20%。這一切都導(dǎo)致杭州樓市的成交量呈現(xiàn)斷崖式下滑。

售樓人員：我們每個(gè)月的話，以前的話一個(gè)月一個(gè)人最少七八套還是可以賣的，現(xiàn)在一個(gè)月每個(gè)人反正兩三套。

隨后，記者又來到位于杭州濱江區(qū)域的一處樓盤。卻發(fā)現(xiàn)一些來看房的人剛剛到地方，還沒進(jìn)售樓處就又離開了。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：這邊進(jìn)不去啊?不讓去啊?

消費(fèi)者：嗯。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：門關(guān)了嗎?售樓處。

消費(fèi)者：沒關(guān)，就是里面有人帶才能進(jìn)去。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：沒人帶進(jìn)不去啊?

消費(fèi)者：嗯，他怕有人搗亂。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：為什么要退房子?

消費(fèi)者：就是降得太多了。

來到樓盤建筑工地的門口，記者看到很多人打起的白底黑字的橫幅，上面醒目地寫著“退定金”“退房”“陷阱”等標(biāo)語。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：你這邊是退房的嗎?

消費(fèi)者：是的。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：什么原因?

消費(fèi)者：前面有個(gè)高鐵，然后根本就沒有個(gè)說法。

見到記者表現(xiàn)出要買房子的意向，這些要求退房的消費(fèi)者善意地提醒記者，房子價(jià)格跌得厲害，應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：你們當(dāng)時(shí)是多少錢一平米?

消費(fèi)者：我們定的時(shí)候也是附近最便宜的。

消費(fèi)者：買的時(shí)候也是最便宜的，最便宜一萬七八。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：現(xiàn)在呢?

消費(fèi)者：現(xiàn)在一萬一千八。

這位消費(fèi)者解釋說，之前的房?jī)r(jià)每平米一萬七八，現(xiàn)在變成一萬一千八，房子直降六七千。再加上擔(dān)心將來高鐵擾民，所以他們迫不得已來退房索賠�？吹接浾邎�(zhí)意要去看房，一位消費(fèi)者上來勸告。

業(yè)主：這個(gè)地段搶房子你就別搶了，千萬別搶，這個(gè)地段搶房子都搶不起來了。炒房到時(shí)候高鐵一建，你5000元錢一個(gè)平方都賣不掉。

記者發(fā)現(xiàn)，來這里要求退房退款的業(yè)主有20多個(gè)，他們只是打橫幅靜靜地坐著，并沒有人來處理他們的投訴。

業(yè)主說的高鐵修建一事究竟怎么回事?現(xiàn)在的房?jī)r(jià)真像業(yè)主說的是每平米跌了六七千嗎，這么厲害的跌價(jià)，是因?yàn)樾薷哞F，還是有別的因素導(dǎo)致?為了揭開這些疑問，記者走向售樓中心，但剛到門口就被保安攔住。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：師傅我們是來看房子的，能進(jìn)嗎?

保安：得有人帶你

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：我有一個(gè)朋友，專門還給了個(gè)電話。

保安：你給他打電話，讓他來接你。

經(jīng)過記者一番聯(lián)絡(luò)，確認(rèn)了記者是看房者的身份后，一位售樓人員前來接應(yīng)。他向我們解釋了售樓處被圍堵的真正原因。

售樓人員：我們這套價(jià)格降價(jià)了36萬左右。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：就是一套房子?

售樓人員：嗯。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：他們?cè)趺凑f是高鐵的事啊?

售樓人員：沒有，等一下售樓處跟你說這個(gè)事情，這邊的話也是不是特別舒服。

“遠(yuǎn)離高鐵 還我學(xué)區(qū)”的無聲抗議

這位銷售人員再次解釋申明，高鐵的建設(shè)一直都沒被審批通過。關(guān)鍵是近期的大幅度降價(jià)太過敏感。

售樓人員：當(dāng)時(shí)環(huán)評(píng)車安全勘測(cè)的話沒有通過，就是這個(gè)鐵路不造的，所以來買的這個(gè)土地。去年的話是沒人說高鐵和學(xué)區(qū)的事情的，今年主要是他們(消費(fèi)者)虧掉一大部分錢。

銷售人員解釋說，這個(gè)項(xiàng)目開盤時(shí)間也不短，開發(fā)商希望盡快回籠資金，所以價(jià)格隨行就市幾經(jīng)變動(dòng)。

售樓人員：本來我們?nèi)ツ曩u的是1萬7千9的價(jià)，總價(jià)7千4的樓面價(jià)，相當(dāng)于這邊現(xiàn)在成本大概是6千，財(cái)務(wù)全算的話是6千的成本，然后賣到1萬7千9是有利潤的。

去年的價(jià)格雖然賣到每平米一萬七千九，但今年開年，杭州再迎降價(jià)潮。他們迫不得已下調(diào)價(jià)格。

售樓人員：精裝的話，1萬3千5左右。每個(gè)戶型的，整體的話是每個(gè)戶型是降3千5到4千左右。

雖然價(jià)格下降，但并沒有如期換來銷量。為了吸引客戶，他們打出了特價(jià)房。

售樓人員：最便宜那套是11800。

從一萬七千九到一萬一千八，大幅度的直降才是業(yè)主退房索賠的導(dǎo)火索。而這位銷售人員直言不諱地說，這種狀況在杭州一些降價(jià)的樓盤都普遍存在。離開濱江區(qū)域，記者又來到錢江新城附近一家央企所屬的售樓中心。雖然是周末，但整個(gè)售樓處沒有一個(gè)消費(fèi)者來看房詢問。

售樓人員：我們是900多戶，現(xiàn)在剩的話就是200多戶，主要是大面積，170。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：這哪一年開盤的?

售樓人員：2012年。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：這都將近2年的時(shí)間了。

開盤兩年多的時(shí)間，還有四分之一的房源沒有出售，這位銷售人員感到行情大不如前，但他對(duì)目前的房?jī)r(jià)有自己的理解。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：你覺得這邊房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?

售樓人員：降的話可能性不大，因?yàn)檫@邊不是出來一個(gè)限價(jià)令嗎。所以政府一再調(diào)控的話，第一不想價(jià)格升的太高，同時(shí)不希望價(jià)格下去。如果降下去的話，必定會(huì)造成很多后果。這是政府的，整個(gè)來說，政府它財(cái)政收入大部分是土地。

琵琶不再半遮面 杭州樓價(jià)瘋狂“直降”

杭州的房?jī)r(jià)確實(shí)降了，如果說此前的優(yōu)惠打折還是“猶抱琵琶半遮面”的話，現(xiàn)在則可以用“直降”來形容。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管目前杭州中心城區(qū)房?jī)r(jià)的松動(dòng)還不明顯，但一些遠(yuǎn)離市中心的房源，以及新開樓盤釋放出來的價(jià)格信息也相當(dāng)優(yōu)惠，降價(jià)潮并非空穴來風(fēng)，隨著價(jià)格戰(zhàn)的蔓延，一方面是引發(fā)了已經(jīng)購房的業(yè)主的不滿，另一方面，卻是杭州樓市觀望氣氛上升，對(duì)于這一切，開發(fā)商現(xiàn)在是怎么樣的心態(tài)呢?

朱立東所在的地產(chǎn)公司是杭州本土的一家老牌企業(yè)。在今年年初杭州兩個(gè)樓盤率先降價(jià)后，他們也緊隨其后加入以價(jià)換量的大軍。

濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東：我們這四個(gè)樓盤定價(jià)的時(shí)候就定了相對(duì)比較便宜的，均價(jià)不到1萬3，所以當(dāng)時(shí)還有兄弟樓盤的領(lǐng)導(dǎo)私底下碰到的時(shí)候說你這個(gè)樓盤好像定的價(jià)格低了，但是從價(jià)格來看，定的樓盤降價(jià)，本身就是一個(gè)降價(jià)的重災(zāi)區(qū)。

但是令人擔(dān)心的是，杭州市場(chǎng)進(jìn)入了冰凍期，地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%甚至50%以上的下跌，降價(jià)并沒有換來可觀的成交量。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：那今年的話，濱江又拿新的土地了嗎?

濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東：到目前為止還沒有。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：為什么就沒有這樣一個(gè)動(dòng)作?

濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東：我們的存貨，儲(chǔ)備的量還是比較多的。如果按照銷售額，按照現(xiàn)行的價(jià)格來計(jì)算，大概也還有六百億左右的貨值。那么，包括在杭州，包括在外地。

朱立東告訴記者，他們目前最大的任務(wù)就是盡快消耗存量。但由于房貸利率較低，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)時(shí)并無明顯吸引力。所以房地產(chǎn)公司的融資不容樂觀，特別是一些弱小的開發(fā)商，為了維持資金鏈，不計(jì)成本的拆東墻補(bǔ)西墻，隱藏了巨大風(fēng)險(xiǎn)。

濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東：按照杭州人土話說，你硬撐，你能夠頂，頂多少時(shí)間呢?你頂，比如說像我們這樣，可能能夠比人家頂?shù)臅r(shí)間更長(zhǎng)一些，但是你說市場(chǎng)壞半年，它可以壞一年，甚至壞一年半，壞兩年呢，你看誰受得了?

朱立東坦陳，在涉足地產(chǎn)市場(chǎng)近二十年的時(shí)間里，自己常常感覺是在帶著枷鎖行進(jìn)，買地時(shí)需要競(jìng)標(biāo)，價(jià)格最高的才能中，而賣房子時(shí)，各種限購限貸政策卻影響著市場(chǎng)，作為開發(fā)商，他非常期待嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)則的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。

房地產(chǎn)開放商打出的降價(jià)標(biāo)語

濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東：土地是市場(chǎng)的，產(chǎn)品銷售是市場(chǎng)的，這一個(gè)社會(huì)交易的次序也是市場(chǎng)的，那你要死要活你自己選擇。但現(xiàn)在的問題是往往，就有時(shí)候是市場(chǎng)的，有時(shí)候是行政的。

和朱立軍發(fā)源于本土不同的是，吳煒的地產(chǎn)公司從上海起家后進(jìn)駐杭州市場(chǎng)。但近兩年杭州大起大落的地產(chǎn)動(dòng)向讓他們不得不隨時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略。

景瑞地產(chǎn)集團(tuán)副總裁吳煒：我們開始的時(shí)候，我們進(jìn)駐長(zhǎng)三角是三線城市，比方說我們?cè)谡憬�這邊開始第一個(gè)項(xiàng)目就是舟山的項(xiàng)目，后期我們又有湖州的項(xiàng)目，但是我們?cè)趦赡曛�前我們做了整個(gè)戰(zhàn)略的調(diào)整，我們?cè)陂L(zhǎng)三角這邊更加關(guān)注的就是市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)良好的二線城市。

吳煒告訴記者，2013年杭州全市土地出讓金高達(dá)1300多億元，排在全國的前列。為了進(jìn)駐市場(chǎng)他們不得不高價(jià)拿地，但每一次拍賣高熱不下的溢價(jià)率都要讓他們做出最謹(jǐn)慎的判斷。

景瑞地產(chǎn)集團(tuán)副總裁吳煒：我們雖然說是去年到現(xiàn)在是拿了三塊地，但是最后我們可能現(xiàn)場(chǎng)的踏勘就上百塊，我們的柯巖可能好幾十塊，我們參加競(jìng)拍也拍了三四十塊，所以說這一切的背后有很多的工作在做。但是這些東西不去做的話，有可能就會(huì)犯一些沖動(dòng)的這種錯(cuò)誤。

雖然已經(jīng)是炎炎夏日，但吳煒依用冰冷來形容現(xiàn)實(shí)中的地產(chǎn)市場(chǎng)。很多開發(fā)商如今面臨著“降價(jià)虧死，不降價(jià)等死”的局面，為了降低負(fù)債率，他們更愿意與其它開發(fā)商一起聯(lián)合開發(fā)，“抱團(tuán)取暖”。

景瑞地產(chǎn)集團(tuán)副總裁吳煒：從當(dāng)前的市場(chǎng)情況來看，也會(huì)更多的采取一些合作的方式，跟一些房企做一些聯(lián)合的開發(fā)，合作的方式來做一些項(xiàng)目，這樣的話實(shí)際上能夠減輕一些市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)峻市場(chǎng)形勢(shì)殃及房產(chǎn)中介 二手房行情日漸蕭條

熟悉杭州樓市的人都記得，2012 年2 月15 日，方正荷塘月色打響杭州龍年樓市降價(jià)第一槍，160 余套房源基本被搶購一空。緊隨其后，中海寰宇天下等其他板塊樓盤紛紛跟進(jìn)。當(dāng)年3 月，杭州樓市絕地反擊，成交量沖上4319 套，直逼2009 年的最高峰，“以價(jià)換量”的效果十分明顯。然而，同樣是由“降價(jià)”起頭，2014 年的杭州樓市卻已今非昔比。正如片中的開發(fā)商所感受到的， 這會(huì)對(duì)未來的區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生不小壓力，而這樣的壓力也迅速傳遞到二手房市場(chǎng)。

雖然當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻，但門店店長(zhǎng)張曉東每天的晨會(huì)都要雷打不動(dòng)地進(jìn)行。給員工動(dòng)員鼓勁，成為張曉東近一段時(shí)間的主要工作內(nèi)容。

住友不動(dòng)產(chǎn)文華店店長(zhǎng)張曉東：今年的房?jī)r(jià)會(huì)一手房的話，相對(duì)來說比較冷清，有些客戶的話，可能出于學(xué)區(qū)，或者地段的考慮，會(huì)定下來還會(huì)買二手房，所以對(duì)于我們來說，房交會(huì)以后是一個(gè)契機(jī)。

張曉東告訴記者，剛剛結(jié)束的杭州房交會(huì)，首日成交的房子數(shù)量只有一套�？胺Q慘淡。一手房市場(chǎng)的不景氣讓二手房市場(chǎng)也變得蕭條起來。

中介店員：你好陳先生，我是小王。今天你看房子嗎?就是嘉利西苑那邊有一個(gè)97平方的，價(jià)格260萬。房子很好，你沒有看過了，看過喜歡以后再談吧。不看啊。

二手房中介張貼的廣告

在記者拍攝期間，店員們雖然保持著高漲的情緒，不停地打電話回訪客戶，但卻沒有一個(gè)明確意向要購買的。張曉東也解釋說，除非是剛需或者有特殊要求，不然二手房的成交非常困難。

住友不動(dòng)產(chǎn)文華店店長(zhǎng)張曉東：我們一個(gè)月成交的，是20幾套。那么像今年的話，3月份的話也沒有什么。那么這兩個(gè)月，本身像我們一家店的話，成交一般的話，是在七八單左右，像這個(gè)月目前才成交四單。

在這家地產(chǎn)中介的門口，記者發(fā)現(xiàn)張貼著大幅的招聘啟示。因?yàn)殚_年來，接單量逐月下降，面對(duì)不景氣的市場(chǎng)，很多中介員工被迫辭職。

張曉東：有些經(jīng)紀(jì)人的話，有可能在這個(gè)氛圍當(dāng)中承受不了壓力，像我們這邊的話，也有4、5個(gè)月，班里沒有開單了，有可能會(huì)退出這個(gè)行業(yè)。

張曉東解釋說，他熟悉的不少門店目前都不能盈利，這種狀態(tài)如果撐個(gè)半年，還算沒什么大問題，但是半年后什么情況，他十分擔(dān)憂。面對(duì)前途未卜的未來，他非常懷念行情好的年景。

張曉東：就像09年一年的話，有可能把后年的錢都賺回來了。那包括去年3月份一個(gè)月有可能有些好的經(jīng)紀(jì)人，半年或者全年的錢賺回來了，行情不是我們左右的。

在中介門店的門口，記者遇到了一對(duì)從福建趕過來的老夫婦，他們正是聽說這段時(shí)間杭州樓盤降價(jià)后，專程來看房子的。

消費(fèi)者：我們想比較一下。我們跟廈門比較一下，到底是這里的房子貴，還是廈門的房子貴。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：現(xiàn)在有結(jié)果了嗎?

消費(fèi)者：現(xiàn)在還沒結(jié)果呢。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：還要再看一下。

消費(fèi)者：嗯。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：廈門好像也漲了。

消費(fèi)者：廈門漲的好厲害，過去跟這個(gè)地方相差很遠(yuǎn)�，F(xiàn)在漲得很厲害。

為了應(yīng)對(duì)二手房行情冷淡，成交低迷，這段時(shí)間以來，另一位門店店長(zhǎng)魏順志也開始著手一手房的代理，想通過兩個(gè)市場(chǎng)的互動(dòng)影響來提高訂單量。

我愛我家古蕩國力店店長(zhǎng)魏順志：我們從以二手市場(chǎng)為擴(kuò)展，然后一手市場(chǎng)沒弄，客戶二手看不好，我們會(huì)帶他看一手，相對(duì)一手我們也能夠跟二手一樣賣的需求。

魏順志告訴記者，樓市的觀望情緒很嚴(yán)重，而且消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)還抱有會(huì)繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期。所以，很多張貼出來的二手房信息，消費(fèi)者普遍的心里價(jià)位比掛牌價(jià)還要低出10%到20%。

我愛我家古蕩國力店店長(zhǎng)魏順志：基本上沒有超過200萬的，我們古蕩這邊最便宜的有68萬的，最高的有一套是155萬的，這樣我們這也適合剛需。

為了穩(wěn)住團(tuán)隊(duì)，降低關(guān)閉門店的風(fēng)險(xiǎn)，魏順志已經(jīng)將以往負(fù)責(zé)的核心區(qū)域新拓展出兩個(gè)街區(qū)，想通過更好的資源配置和服務(wù)來提高接單量。

我愛我家古蕩國力店店長(zhǎng)魏順志：現(xiàn)在很多政策不明朗，客戶有可能在觀望，杭州房?jī)r(jià)從2012年3月份開始，現(xiàn)在從來沒有這樣跌落過。

從防暴漲轉(zhuǎn)為防暴跌 政策轉(zhuǎn)變能否帶來實(shí)質(zhì)變化

對(duì)于房地產(chǎn)行情的變化，中介的感受往往特別敏感，從人員的流動(dòng)，流失就能感受到這個(gè)市場(chǎng)從熱到冷的變化。那么，地方政府從防暴漲轉(zhuǎn)為防暴跌的政策動(dòng)向，會(huì)給杭州樓市帶來變化嗎?

杭州的樓市已經(jīng)從各種促銷打折演變到了直降，那么杭州樓市的變局，是局部出了問題，還是一定程度反應(yīng)了樓市整體的趨勢(shì)呢?

劉晨光是一位研究樓市信息的專業(yè)人員，近段時(shí)間，他和他的團(tuán)隊(duì)一直通過最一線的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析樓市的行情。他認(rèn)為，目前樓市價(jià)格下行，這和房源去化速度慢，庫存積壓嚴(yán)重有直接關(guān)系。

易居(中國)克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：在整個(gè)庫存當(dāng)中，沒有統(tǒng)計(jì)僅庫存的話，限制性用房，就是他拿到預(yù)售許可證，但是他沒在賣，他是直接抵押給銀行的，大約有一萬五千套，這樣的話整個(gè)杭州的整個(gè)大市區(qū)，含蕭山、余杭的庫存是九萬七千套，那么大約需要去花十六個(gè)半月。

梅杰是杭州本土的一家地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，在他對(duì)杭州十多年的分析觀測(cè)中，認(rèn)為目前樓盤價(jià)格和市場(chǎng)的波動(dòng)，正是來源于這幾年杭州高價(jià)賣地，開發(fā)商瘋狂搶地的結(jié)果。

漢嘉地產(chǎn)顧問梅杰：杭州最高峰能夠賣到1300多個(gè)億的土地，在2013年的時(shí)候，在它的最高峰，在2009年能賣到1100多個(gè)億的土地，現(xiàn)在快五月多了，將近過半了，但是我們土地出讓金才徘徊400多個(gè)億，

去年杭州土地銷量高達(dá)1300多億，梅杰判斷，按照現(xiàn)在靜態(tài)價(jià)格鐵定虧損或疑似虧損樓盤達(dá)將達(dá)到30個(gè)以上。那么杭州每年的新增購買量究竟是多少?這些土地需要多久才能消化完呢?分析師劉晨光給出了這樣的數(shù)據(jù)。

易居(中國)克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：我們來測(cè)算的話，整個(gè)杭州，新增的新領(lǐng)證的這些人大概是七萬三千對(duì)，然后新增的人口，杭州新增的人口大約就是兩萬人。按照一定的系數(shù)我們來算的話，整個(gè)杭州的每年的穩(wěn)定成交量應(yīng)該是五萬五千套到六萬套，

但事實(shí)并沒有因?yàn)閮r(jià)格的下跌而換來交易量的上升。那些支撐著每年穩(wěn)定的成交量的人群，觀望情緒極為濃厚，隨著土地市場(chǎng)降溫，杭州的房屋銷售也進(jìn)入“休眠”狀態(tài)。

漢嘉地產(chǎn)顧問梅杰：目前為止到5月20日的統(tǒng)計(jì)，我們?nèi)�年才賣了190萬平方米的住宅，這個(gè)190萬平方米占了我們1千萬的量，800萬的量也好，600萬的量都不到，三分之一，或者五分之一，所以這個(gè)滑落是非常明顯。

然而中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究員李站軍卻持有相對(duì)樂觀的態(tài)度。他認(rèn)為，中國目前的城鎮(zhèn)化建設(shè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國外70%的比率，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展后勁。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李站軍：我不單純同意那種說法崩盤和拐點(diǎn)，這個(gè)下滑我認(rèn)為是正常的，關(guān)鍵是2014年1到4月份的，房地產(chǎn)交易量還是比2011年2012年要高，所以我覺得這個(gè)也屬于正常。

李站軍認(rèn)為，分析一個(gè)市場(chǎng)的好壞，不僅要從去化能力和成交量等數(shù)據(jù)分析，關(guān)鍵還要看一個(gè)地域是否保持持續(xù)投資的能力。從他調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，一到四月份，杭州樓市投資的幅度甚至超過全國的平均值。

中國房地產(chǎn)業(yè)首席研究員李站軍：在今天經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的開發(fā)投資，能有一個(gè)15.7的增幅，在所有中國各個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，應(yīng)該講它算高的。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：是全國的。那杭州呢?

中國房地產(chǎn)業(yè)首席研究員李站軍：杭州大概是這樣情況，杭州來講這個(gè)開發(fā)投資，在1到4月共完全房地產(chǎn)開發(fā)投資539億，和去年同期相比，是有一個(gè)36%的上漲幅度。

但劉晨光在他的研究中發(fā)現(xiàn)，杭州庫存積壓量過剩，至少有三分之一來源于前幾年地產(chǎn)投機(jī)商和炒房客們形成的劣質(zhì)庫存，這批庫存必然給杭州樓市帶來階段性的調(diào)整。

易居(中國)控股有限公司克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：太多的制造業(yè)企業(yè)，太多的傳統(tǒng)性的企業(yè)，進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。然后的話，其實(shí)沒有太多的開發(fā)能力，但是賺了太多的錢，賺的很容易。然后行情來的時(shí)候的話，他們一直不存在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，針對(duì)性改革方面，或者企業(yè)的公司治理方面，以及營銷促銷方面做相關(guān)的努力，所以說今天他們形成了，在杭州形成了三萬套劣質(zhì)庫存，賣了三年都沒有賣掉。所以我們認(rèn)為這一部分的企業(yè)本來就應(yīng)該調(diào)整。

事實(shí)上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究員李站軍最擔(dān)心的是房屋的品質(zhì)，如果這個(gè)也隨房?jī)r(jià)下跌，他認(rèn)為，這才是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)真的出現(xiàn)了危機(jī)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李站軍：我倒是擔(dān)心的是這種情況，當(dāng)市場(chǎng)銷售不好的時(shí)候，價(jià)格也往下走，開發(fā)企業(yè)對(duì)于自己所提供房屋產(chǎn)品的價(jià)格的質(zhì)量有所降低。我希望在價(jià)格降低的同時(shí)，質(zhì)量品質(zhì)不能降低，如果品質(zhì)質(zhì)量降低，市場(chǎng)在我看來才是真正的拐點(diǎn)、真正的崩盤。

【半小時(shí)觀察】

杭州的房?jī)r(jià)調(diào)整，并非炒得甚囂塵上的崩盤，而是樓市分化局面的進(jìn)一步顯現(xiàn)。那么，樓市崩盤的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢? 根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，樓市崩盤必須出現(xiàn)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展停滯而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下滑情形，同時(shí)下跌時(shí)間超過3年，比如日本“失落的十年”，以及美國2008年發(fā)生金融危機(jī)以后的樓市，可視為崩盤。而杭州的情況卻并不是如此。當(dāng)然，降價(jià)現(xiàn)象也提醒市場(chǎng)有必要做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。包括鄂爾多斯、溫州等地的房?jī)r(jià)下跌，已經(jīng)表明經(jīng)過過去10 年高速發(fā)展之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)在某些方面已經(jīng)積累相當(dāng)程度的泡沫，而地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，也使得很多城市的房地產(chǎn)投資發(fā)展規(guī)模超過了需求的增速，如不及時(shí)調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)難以避免。