與悲觀者所言的房地產(chǎn)泡沫破滅論相比，樓市陷于調(diào)整是一種更為普遍的認知。這種調(diào)整有著確鑿的數(shù)據(jù)支撐：從國家統(tǒng)計局公布的月度數(shù)據(jù)來看，2014年1月以來，全國商品房銷售面積逐月下跌，1-5月銷售面積總計36070萬平方米，同比下降7.8%，已跌至近一年以來的最低點。

  根據(jù)40個重點城市的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度這40個城市的市場成交總量同比下滑24%。伴隨著銷量的下降，地產(chǎn)商手中的庫存量卻達到了歷史高位。

  回顧十年來中國房地產(chǎn)的發(fā)展，樓市面臨波動與調(diào)整這并不是第一次，目前來看也并非形勢最為危急的一次。2008年樓市的滑鐵盧，2011年的量價小幅下行，都曾經(jīng)是樓市經(jīng)歷的非常時期。無獨有偶，這幾次市場的調(diào)整都是在經(jīng)濟下行的壓力下產(chǎn)生的，從GDP增速來看，2014年一季度的數(shù)據(jù)與前兩次一樣都跌破了7.5%。

  然而，綜觀上半年樓市，本輪市場的調(diào)整也呈現(xiàn)出不同以往的鮮明特征。這些特征關乎市場下行的真正誘因，也關乎樓市下半場的走勢和預判。

  一二線與三四線城市的錯位表現(xiàn)

  在連續(xù)上漲了18個月后，一二線樓市首先開出了退燒藥。二月底，以降價促銷為特征的房價裂縫開始在杭州、常州、廣州等城市出現(xiàn)。這僅僅是個開始。本輪調(diào)整期內(nèi)，一線城市的市場冷卻速度最快、萎縮程度最高，出乎所有人的意料。

  北、上、廣、深四個一線城市上半年總成交量約1340萬平方米，同比跌幅高達37%，即便是與市場平平的2012年和2011年同期相比，也分別都下跌11%和6%。

  四個城市同比均呈下跌態(tài)勢，其中北京市場的表現(xiàn)最差。今年1-6月北京樓市供應同比上漲6成，而成交面積、套數(shù)同比卻下跌近一半。上半年北京新房總成交31753套，與去年同期相比下降45.48%，創(chuàng)下了2006年以來的新低。

  在表現(xiàn)顯著分化的二線樓市，杭州率先降價，引爆市場風險，并迅速蔓延至長春、沈陽、青島等城市；而南京、合肥、廈門、西安等城市則成交平穩(wěn)。

  相比之下，三四線城市市場表現(xiàn)遠好于被一致看好的一二線城市。從18個三線城市成交數(shù)據(jù)來看，雖然上半年新建商品住宅整體成交同比下滑28%，但相比2012年和2011年同期成交量分別上漲了3%和下降5%。在冷峻的市場行情下，聚焦三四線城鎮(zhèn)化的房企如碧桂園、恒大等，在上半年都實現(xiàn)了業(yè)績的快速增長。

  上海易居房地產(chǎn)研究院某研究員進指出，5、6月份，一線樓市成交沒有預期的好。從成交量、庫存、庫存去化周期等指標來看，包括一二手住宅、商辦物業(yè)，基本上都印證了市場降溫的態(tài)勢。“多數(shù)購房者依然選擇觀望，可以預計，一線城市的看跌情緒在未來幾個月內(nèi)難以驅(qū)散。”

  供需失衡與去庫存之憂

  去年7家千億陣營房企上半年的銷售業(yè)績均突破400億元，龍頭萬科上半年銷售額就突破千億，房企第一梯隊的門檻又有顯著提高。在這張榜單上，萬科、綠地、恒大分列上半年銷售額前三位。而根據(jù)媒體報道，包括萬科、恒大在內(nèi)的Top50房企此前幾乎都有過降價促銷的行為。

  自今年3月北京住總?cè)f科橙降價風波開始，萬科便悄然展開其降價策略。位于廣州的萬科歐泊、萬科金色家園降價幅度在15%-30%，位于上海浦東新區(qū)的海上傳奇項目5月加推房源單價直降5000元/平方米。同時，恒大也在長沙、深圳、沈陽等城市實行優(yōu)惠促銷帶動項目熱銷。雖然對降價之說諱莫如深，但價格的調(diào)整最終轉(zhuǎn)化成了成績單上亮眼的數(shù)據(jù)。

  “今年樓市的問題很大程度上是去庫存的問題。去年銷售面積、銷售額同比增長很快，去年透支的銷售導致基數(shù)增加，這在很大程度影響今年的市場表現(xiàn)。” 中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌說。

  根據(jù)目前樓市庫存量，一線城市消化周期達11個月，同比上升53%，其中北京、深圳已經(jīng)超出供求平衡區(qū)間警戒線。二線城市整體消化周期達12.7個月，同比上升40%。

  2008年，全國房地產(chǎn)量價大幅度下行，主要原因是經(jīng)濟的波動和全球金融危機的影響。從本輪市場的調(diào)整來看，更主要的是市場內(nèi)部發(fā)生了變化，供需關系失衡，加上房貸收緊，購房者信心受挫，樓市陷入了觀望模式。

  地方調(diào)控成主角

  2014年樓市上半場，“限購松綁”是一個熱門話題。在“分類調(diào)控”的思路下，地方政府頻頻微調(diào)政策以救市，多個二三線城市爆出“限購松綁”的傳聞。“上半年更多的是一些地方城市政策的調(diào)整，而這也是上半年樓市調(diào)控政策不同于往年的全新轉(zhuǎn)變。”顧云昌說。

  據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進樓市走量。在呼和浩特正式取消限購令之前，多個城市被報道已在事實上放開限購，但“只做不說”。

  神一般的限購令在兩個多月的時間內(nèi)土崩瓦解，顯露出樓市調(diào)整的真正面目。值得注意的是，過去兩年一旦有地方試探性的放松限購，中央都會第一時間站出來喊停。

  在沒有外力干預的情況下，一二線城市調(diào)整期預計在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。一二線城市對外來需求的吸附力較強，需求依然大量存在，城市市場基本面的發(fā)展趨勢沒有根本性變化。只是因為房價過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗表明，調(diào)整期基本在6-12個月，最長不超過15個月。

  此前，王石曾公開表示：“目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整程度還不夠徹底，可能會持續(xù)2到4年。”