今年隨著宏觀金融政策的進(jìn)一步調(diào)控，資本市場(chǎng)的推動(dòng)及企業(yè)多元戰(zhàn)略布局等因素的影響，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)將日益激烈，進(jìn)而加大整個(gè)市場(chǎng)集中度，而未來(lái)的增長(zhǎng)模式中，在5-10年，公司并購(gòu)可能是一個(gè)主流模式。

近年來(lái)，以萬(wàn)科、保利、綠地等代表的“規(guī)模增長(zhǎng)模式”，盡管受到宏觀政策的沖擊，利潤(rùn)率有所下降，但依然可以保持在一定時(shí)期內(nèi)的高速增長(zhǎng)，從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，從2008年的宏觀調(diào)控到現(xiàn)在，盡管受到一定的影響，在住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，高周轉(zhuǎn)企業(yè)仍然可稱為贏家。而那些追求“高毛利率增長(zhǎng)模式”的房地產(chǎn)企業(yè)或者稱為產(chǎn)品型企業(yè)則在調(diào)控中受到較大的沖擊。

在搶占細(xì)分市場(chǎng)的過(guò)程中，以內(nèi)涵式的持續(xù)優(yōu)化是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。以零售地產(chǎn)為例，隨著其資產(chǎn)屬性的日趨加強(qiáng)，以持續(xù)提高產(chǎn)品的EBITDA（企業(yè)價(jià)值倍數(shù)）為核心出現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，將是未來(lái)重中之重。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)從住宅開(kāi)發(fā)到復(fù)合開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)變是引發(fā)各類市場(chǎng)細(xì)分的誘因，整合行業(yè)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，差不多有6-7年的歷史，市場(chǎng)細(xì)分加速，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都漸漸出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者。

從區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，自中國(guó)新型城鎮(zhèn)化以來(lái)，以城市群的形式在發(fā)展，區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分一般按城市群細(xì)分，因此定位區(qū)域顯得非常重要。另外一種是按照市場(chǎng)的層級(jí)，分為一二線和三四線市場(chǎng)，這也是一種區(qū)域市場(chǎng)。

我們認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)定自己的細(xì)分市場(chǎng)，不能盲目跟風(fēng)，找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)很重要。

將來(lái)在中國(guó)市場(chǎng)我們認(rèn)為會(huì)形成一個(gè)全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商和區(qū)域領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商相互競(jìng)爭(zhēng)的格局。有些企業(yè)會(huì)選擇某些區(qū)域來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)深耕，有些是全國(guó)性開(kāi)發(fā)的企業(yè)。過(guò)去龍湖從一個(gè)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者走出來(lái)進(jìn)行全國(guó)布局獲得成功，有些區(qū)域市場(chǎng)的房企受到鼓勵(lì)也開(kāi)始走出自己原有的區(qū)域。

從企業(yè)戰(zhàn)略的角度來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)有兩個(gè)核心支柱：一個(gè)是既定的原有市場(chǎng)份額很高，即區(qū)域化發(fā)展企業(yè)；二是產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)里有明顯優(yōu)勢(shì)，份額很高。這是企業(yè)擴(kuò)張的兩種動(dòng)因，但是中國(guó)房地產(chǎn)商的發(fā)展并不符合這兩個(gè)路徑，就是有不少企業(yè)在原有區(qū)域市場(chǎng)份額不高的前提下還走出區(qū)域，在管理上稀釋了自己的能力，在其他市場(chǎng)也沒(méi)有太好的成績(jī)。

過(guò)去中國(guó)的開(kāi)發(fā)商主要是以野蠻生長(zhǎng)的模式迅猛擴(kuò)張，可以說(shuō)沒(méi)有明顯的區(qū)域策略，有些企業(yè)是后期才慢慢形成自己的策略�，F(xiàn)在的形勢(shì)，在供需平衡的趨勢(shì)下，有些企業(yè)可能會(huì)回歸理性。

在現(xiàn)在的市場(chǎng)背景下，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確的區(qū)域策略，生存空間會(huì)被大大地壓縮。也就是說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)上一定要形成細(xì)分模式，有明確區(qū)域策略的企業(yè)才能繼續(xù)成長(zhǎng)。 區(qū)域如果更大地延展的話，海外擴(kuò)張似乎也是一種路徑，但我們認(rèn)為國(guó)際化能力較強(qiáng)的大房企更有優(yōu)勢(shì)。

此外，地產(chǎn)界的馬太效應(yīng)日趨顯現(xiàn)。融創(chuàng)并購(gòu)綠城無(wú)疑是上半年的熱門(mén)話題，也預(yù)示著大并購(gòu)時(shí)代的到來(lái)。并購(gòu)其實(shí)從未間斷過(guò)。

2013年前多以項(xiàng)目合作并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的區(qū)域擴(kuò)張和布局；2013年起大公司之間的并購(gòu)開(kāi)始進(jìn)一步加大。今年隨著宏觀金融政策的進(jìn)一步調(diào)控，資本市場(chǎng)的推動(dòng)及企業(yè)多元戰(zhàn)略布局等因素的影響，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)將日益激烈，進(jìn)而加大整個(gè)市場(chǎng)集中度，而未來(lái)的增長(zhǎng)模式中，在5-10年，公司并購(gòu)可能是一個(gè)主流模式。