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8月26日，雅居樂(lè)在香港舉行2014年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，主席兼總裁陳卓林在會(huì)上表示，今年首7月公司累計(jì)銷(xiāo)售金額240億元，在接下來(lái)的四個(gè)月內(nèi)有信心能達(dá)成480億元的目標(biāo)。

“8月份到目前為止的銷(xiāo)售和7月份差不多，有20多億元，接下來(lái)我們還有12個(gè)新項(xiàng)目和20多個(gè)組團(tuán)新貨推出”，陳卓林表示，從政策和市場(chǎng)來(lái)看，下半年樓市銷(xiāo)售情況將比上半年理想一些。

2014年1-6月，雅居樂(lè)累積預(yù)售金額為216.70億元，較去年同期上升34.2%，已完成全年預(yù)售目標(biāo)的45.1%；累積預(yù)售建筑面積為220.4萬(wàn)平方米，較去年同期上升61.8%。

數(shù)據(jù)顯示，上半年雅居樂(lè)預(yù)售均價(jià)為為9832元/平方米，較2013年同期11851元/平方米下降逾兩千元。而自年初開(kāi)始，雅居樂(lè)旗下位于常州、廣州、中山等多個(gè)項(xiàng)目也均傳出降價(jià)促銷(xiāo)消息。

瑞信等投行和券商曾分析指出，雅居樂(lè)今年以?xún)r(jià)換量的策略在促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)將有損利潤(rùn)率并影響到現(xiàn)金回籠。

對(duì)此，陳卓林回應(yīng)稱(chēng)，上半年銷(xiāo)售價(jià)格同比有千元幅度的下降，“對(duì)盈利空間有一定影響，但影響不大”，“因?yàn)槲覀兺恋爻杀緝r(jià)低，只占整個(gè)售價(jià)的10%左右。”

陳卓林續(xù)稱(chēng)，下半年中山等地的個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)有所上調(diào)，但“下半年大部分項(xiàng)目的價(jià)格策略不會(huì)動(dòng)，按照這個(gè)價(jià)錢(qián)去貨也可以。”

此外，陳卓林表示，今年上半年公司銷(xiāo)售毛利率保持在35.4%，仍屬于行業(yè)內(nèi)不錯(cuò)的水平，“預(yù)計(jì)我們下半年到明年的毛利率可以保持在30%-35%左右。”

今年以來(lái)，雅居樂(lè)價(jià)格策略的轉(zhuǎn)變背后是集團(tuán)管理層和銷(xiāo)售策略的變動(dòng)和轉(zhuǎn)型。針對(duì)今年初集團(tuán)提出的改革，陳卓林給出了認(rèn)可的評(píng)價(jià)，“今年集團(tuán)目前銷(xiāo)售已做到240億元，而且毛利率保持在35%，從這方面看，公司和董事會(huì)的改革是很有效的。”

“接下來(lái)將推出的新項(xiàng)目基本都做到了之前提出的12-14個(gè)月開(kāi)工的節(jié)奏，整個(gè)調(diào)整是積極的，集團(tuán)所有的運(yùn)行都在按照指標(biāo)完成。”

據(jù)陳卓林介紹，下半年雅居樂(lè)可售貨量是280萬(wàn)平方米，“接下來(lái)還有12個(gè)新項(xiàng)目和20多個(gè)組團(tuán)新貨推出。”

陳卓林表示，在集團(tuán)改革的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2015-2016年將有20%的平穩(wěn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，同時(shí)其指，當(dāng)前將采取保守的拿地策略，“現(xiàn)在有4200萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，足夠5年每年超過(guò)800億元貨量的支撐。”

相較于2013年斥資逾百億拿地的激進(jìn)策略，今年上半年雅居樂(lè)拿地支出僅為22.1億元，6個(gè)新增項(xiàng)目分部在佛山、長(zhǎng)沙、云南、海南和馬來(lái)西亞吉隆坡。“今年我們的拿地策略非常審慎，比較保守”，雅居樂(lè)首席財(cái)務(wù)官?gòu)埳�續(xù)稱(chēng)。

在海外業(yè)務(wù)拓展方面，雅居樂(lè)也將采取較為保守的策略。據(jù)管理層介紹，目前公司正在洽談吉隆坡周邊的一個(gè)新項(xiàng)目，而其今年獲取的位于馬來(lái)西亞的兩個(gè)項(xiàng)目將分別于明年五六月及年底面世，“其他地方我們也會(huì)留意，但不會(huì)急于投資，現(xiàn)時(shí)主要還是以國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)為主。”

以下為雅居樂(lè)地產(chǎn)2014年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在雅居樂(lè)項(xiàng)目平均去化率是什么水平？下半年的推貨量是多少？近期是否會(huì)調(diào)整全年目標(biāo)？第二，關(guān)注到公司上半年的負(fù)債率是80%，相比去年有所上升，不知道下半年公司在規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)方面還有哪些措施？

李雪君(營(yíng)運(yùn)管理部總監(jiān))：

上半年綜合去化率大概是47%，2013年之前的存貨去化率超過(guò)了50%，說(shuō)明我們存貨去化率不錯(cuò)，全年的去化率預(yù)計(jì)會(huì)去到67%。下半年貨量按面積計(jì)算是280萬(wàn)平方米左右。

張森(首席財(cái)務(wù)官)：

去年平均負(fù)債率是72.4%，上半年負(fù)債率是82%，我們會(huì)努力把凈負(fù)債率控制在合理的水平，下半年目標(biāo)是把負(fù)債率降低到跟去年差不多持平。

陳卓林(主席兼總裁)：

8月份跟7月份的銷(xiāo)售都差不多，到現(xiàn)在是20個(gè)億元左右，目前到7月份已經(jīng)是240億元，接下來(lái)還有四個(gè)月，我們有信心可以達(dá)到480億的目標(biāo)。因?yàn)橄掳肽晡覀冞�有12個(gè)新項(xiàng)目和20多個(gè)組團(tuán)會(huì)有新貨推出。上半年的市場(chǎng)差一點(diǎn)，下半年無(wú)論從政策和市場(chǎng)來(lái)看，還是有一定的市場(chǎng)空間的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2013全年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)公布了董事會(huì)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在過(guò)了幾個(gè)月了管理層覺(jué)得成效怎么樣，有沒(méi)有貼合最初想法？另外海外今年買(mǎi)了兩個(gè)價(jià)錢(qián)較高的地塊，接下來(lái)的發(fā)展會(huì)怎么樣？

陳卓林：

這個(gè)問(wèn)題投資者也很關(guān)心，董事會(huì)是有很大變化，我們也有壓力。還是要按照業(yè)績(jī)來(lái)看，集團(tuán)盡可能做到純利24億，毛利率能夠確保到35%，按照這個(gè)目標(biāo)去努力。

董事會(huì)包括整個(gè)公司的架構(gòu)改革首先效率有改變，接下來(lái)的十幾個(gè)新盤(pán)，基本都做到了我們?nèi)ツ晏岢龅?2-14個(gè)月完成拿地到開(kāi)盤(pán)的要求。

第二個(gè)，整個(gè)公司的改革除了促進(jìn)今年達(dá)標(biāo)外，也正在做2015、2016年的計(jì)劃和指標(biāo)。投資和開(kāi)發(fā)方面，我剛才也提過(guò)我們有4200多萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，按照一萬(wàn)每平方米來(lái)算，都有4000多億貨值，就算不拿地，也足夠五年每年有超過(guò)800億的貨值支撐。根據(jù)整個(gè)改革計(jì)劃的實(shí)施，預(yù)計(jì)2015、2016年會(huì)有平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)有20%增幅。

海外方面，兩個(gè)項(xiàng)目是在吉隆坡以及市區(qū)中心的地段，跟其他公司合作的項(xiàng)目，我們公司占70%權(quán)益，由我們操盤(pán)，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始施工，項(xiàng)目的地點(diǎn)和地段是不錯(cuò)的。未來(lái)吉隆坡周邊有適合的土地也會(huì)慢慢增加，現(xiàn)在也正在洽談一兩塊地。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年雅居樂(lè)加大了存貨銷(xiāo)售，希望存貨要降到什么水平？今年竣工面積比去年增加較大，對(duì)今后銷(xiāo)售金額的影響怎么樣？

李雪君：

雅居樂(lè)去存貨有兩個(gè)策略，第一個(gè)是改善庫(kù)齡的時(shí)間跟結(jié)構(gòu)，第二提升整體的去化率。在庫(kù)齡結(jié)構(gòu)方面，上半年有整體的改善，2013年之前的存貨達(dá)到54%的去化率�，F(xiàn)在庫(kù)齡長(zhǎng)了以后，我們優(yōu)先處理時(shí)間久的。第二部分是新增加的庫(kù)齡方面，會(huì)設(shè)置一個(gè)存貨的水平，我們認(rèn)為合理的存貨水平可以將風(fēng)險(xiǎn)降低，這樣未來(lái)市場(chǎng)比較好的時(shí)候，可以不至于產(chǎn)生斷貨的現(xiàn)象。所以雅居樂(lè)整體的去化率目標(biāo)設(shè)置在60%到77%。

今年預(yù)計(jì)竣工的面積是430萬(wàn)平方米，去年實(shí)際竣工面積是400萬(wàn)平方米，基本上可以跟去年持平，而以現(xiàn)在的情況來(lái)看430萬(wàn)平方米的面積是合理的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年公司去庫(kù)存的決心比較大，降價(jià)幅度也比較大，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致未來(lái)一兩年利潤(rùn)增速面臨一些壓力？

第二，云南旅游(002059,股吧)項(xiàng)目從去年年底開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在的銷(xiāo)售狀況怎么樣？第三，雅居樂(lè)今年在管理層面和區(qū)域公司人員上都有一些調(diào)整，是不是因?yàn)榻祪r(jià)的決策跟項(xiàng)目的利益有所沖突導(dǎo)致高層壓力較大？

陳卓林：

我們是還有很多庫(kù)存，上半年賣(mài)了部分下半年繼續(xù)，但是無(wú)論市場(chǎng)好還是不好，我們都要賣(mài)，無(wú)論市場(chǎng)怎么變化我們都要隨之調(diào)整。

當(dāng)然，今年9800多元每平方米的銷(xiāo)售均價(jià)比去年低了一點(diǎn)，但是對(duì)于整個(gè)盈利空間影響不是很大，因?yàn)橥恋爻杀緝r(jià)格連1200元每平方米都不到，在整個(gè)銷(xiāo)售額里只占10%左右，所以接下來(lái)我們的價(jià)格策略大部分不動(dòng)，按照這個(gè)價(jià)格已經(jīng)去化挺好了，有一部分價(jià)格會(huì)稍微上升一點(diǎn)點(diǎn)。整體來(lái)說(shuō)，價(jià)格對(duì)利潤(rùn)影響不大，我們預(yù)計(jì)下半年或者明年的整個(gè)毛利率是30%到35%左右。

至于云南的市場(chǎng)，其實(shí)三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)了兩個(gè)，騰沖項(xiàng)目一開(kāi)盤(pán)，好的產(chǎn)品一下就賣(mài)完了，價(jià)格也是比較平穩(wěn)的銷(xiāo)售。瑞麗項(xiàng)目現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)不大，是按計(jì)劃來(lái)銷(xiāo)售。版納項(xiàng)目是三個(gè)項(xiàng)目中我們最看好的，因?yàn)槿ヂ糜蔚娜硕�，而且氣候氣溫都比較適宜。今年云南市場(chǎng)的貢獻(xiàn)不是太大，但我相信明年或者是后年銷(xiāo)售會(huì)增大。

管理團(tuán)隊(duì)方面，其實(shí)調(diào)整不多，高管只是一兩個(gè)，整體團(tuán)隊(duì)大部分都還在為雅居樂(lè)服務(wù)。另外，人員的調(diào)整也是雅居樂(lè)整個(gè)改革之中的一個(gè)計(jì)劃，能夠培養(yǎng)一批年輕的骨干團(tuán)隊(duì)，更重要的是我們現(xiàn)在是以季度和指標(biāo)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年雅居樂(lè)買(mǎi)地很少，接下里會(huì)在哪些區(qū)域、城市買(mǎi)地？馬來(lái)西亞的項(xiàng)目預(yù)計(jì)什么時(shí)候可以完成？大概的定價(jià)策略是怎么樣？

張森：

我們今年買(mǎi)地不多，包括馬來(lái)西亞項(xiàng)目在內(nèi)上半年總共買(mǎi)地支出只是22億。今年買(mǎi)地策略都會(huì)是比較審慎的。另外，雅居樂(lè)現(xiàn)在有4200多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，平均地價(jià)在1200元左右，這個(gè)足夠很多年的發(fā)展了，所以今年比較保守，不會(huì)太積極。

至于哪個(gè)城市比較多，雅居樂(lè)沒(méi)有分一二線(xiàn)城市，主要看城市以及項(xiàng)目的位置怎么樣，最后還要看每個(gè)地區(qū)的需求才會(huì)決定買(mǎi)地。

馬來(lái)西亞第一個(gè)項(xiàng)目初步預(yù)計(jì)在明年的5、6月份開(kāi)始預(yù)售，那個(gè)項(xiàng)目是雅居樂(lè)與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商合作的，雅居樂(lè)占70%權(quán)益。項(xiàng)目位于比較高尚的住宅區(qū)，定位會(huì)比一般的住宅售價(jià)高一點(diǎn)點(diǎn)，目前那個(gè)區(qū)域住宅的價(jià)格大約是1.8萬(wàn)人民幣一平方米左右，但是現(xiàn)在談開(kāi)售價(jià)格還太早，價(jià)格還沒(méi)有確定。另外一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有那么快，可能到明年年底才出來(lái)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：很多企業(yè)在擴(kuò)張時(shí)利潤(rùn)跟毛利會(huì)下滑，因?yàn)檫M(jìn)入了三四線(xiàn)城市，雅居樂(lè)在擴(kuò)張的過(guò)程中，拿地有哪些具體的指標(biāo)？另外，你們?cè)诎l(fā)展過(guò)程中對(duì)銷(xiāo)售、利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)、現(xiàn)金流四個(gè)指標(biāo)有沒(méi)有一個(gè)量化衡量？

陳卓林：

雅居樂(lè)現(xiàn)在做到了30%的毛利率水平并不容易。但是實(shí)際上數(shù)字不能說(shuō)明一切，今年我們賣(mài)到9800元一平方米，毛利就少了一點(diǎn)點(diǎn)，但是地價(jià)只有1100多元，所以毛利率有足夠空間會(huì)上升到30%以上。所以，我們很有信心明年能夠做到33%以上的毛利率。

關(guān)于拿地的要求方面，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，最重要地價(jià)能夠合理。首先是看一個(gè)城市的供求關(guān)系，很多人說(shuō)一線(xiàn)城市北上廣肯定供求關(guān)系好很多，但是如果地價(jià)太貴也不行。三四線(xiàn)也有部分是有很好的供求空間。所以第一是看供求，第二是看項(xiàng)目，第三是看價(jià)錢(qián)，所以總歸是要算賬，最終是考慮兩個(gè)因素，一個(gè)是去化率，另一個(gè)是利潤(rùn)。

李雪君：

關(guān)于銷(xiāo)售利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)、現(xiàn)金流這些指標(biāo)的數(shù)據(jù)，就今年而言，合約銷(xiāo)售額目標(biāo)是480億，開(kāi)發(fā)的情況內(nèi)部是定在1100億元左右，對(duì)于存銷(xiāo)比以及庫(kù)存水平以及總體去化率的水平會(huì)在60%-70%，這個(gè)會(huì)根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目來(lái)判斷的。

毛利率方面，今年到明年也會(huì)在30%到35%之間。對(duì)于現(xiàn)金流，我們會(huì)兼顧安全的情況下去考慮高周轉(zhuǎn)營(yíng)運(yùn)的平衡。

張森：

今年市場(chǎng)的情況特殊，我們特別加大了銷(xiāo)售、簽約以及現(xiàn)金流的指標(biāo)。首先要有銷(xiāo)售，沒(méi)有簽約和現(xiàn)金流是沒(méi)有用的。在現(xiàn)金流方面，特別是預(yù)款方面，基本上是總動(dòng)員整個(gè)集團(tuán)、整個(gè)小組去做。所以，今年銷(xiāo)售和現(xiàn)金流回款的情況有很大的改善。開(kāi)發(fā)方面我們也會(huì)配合銷(xiāo)售策略，有適當(dāng)?shù)臅r(shí)候調(diào)整一下。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前有消息說(shuō)下半年在華東區(qū)域會(huì)實(shí)現(xiàn)15個(gè)盤(pán)的聯(lián)動(dòng)，下半年這部分的可推貨量是多少？上半年華東區(qū)域的去化率是怎么樣？

李雪君：

這是我們之前5、6月份的發(fā)布會(huì)，現(xiàn)在隨著市場(chǎng)進(jìn)一步的變化，我們對(duì)于推盤(pán)的節(jié)奏略微有一些變化，放緩了寧波、杭州項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但是這15個(gè)盤(pán)的聯(lián)動(dòng)都處于不同的開(kāi)發(fā)階段�，F(xiàn)在上海的項(xiàng)目，8月份已經(jīng)開(kāi)放了預(yù)售、9月份開(kāi)始開(kāi)放樣板房、在國(guó)慶前會(huì)銷(xiāo)售。而南京的項(xiàng)目也都取得了不錯(cuò)的成績(jī)，這些區(qū)域上半年去化率的情況，基本上可以達(dá)到上半年平均去化水平。