已經(jīng)過去的2014年8月，上海二手房指數(shù)為2919點，比7月下降21點，環(huán)比下跌0.71%，跌幅環(huán)比擴大0.18個百分點，二手房指數(shù)跌幅連續(xù)兩個月擴大。

8月上海二手房市場跌勢不減，價格下行壓力繼續(xù)加大。上海二手房指數(shù)辦公室認為，目前市場購買信心下滑，連環(huán)案與剛需置業(yè)往往等不到房貸放松而卻步，使得部分原本不愁賣的業(yè)主不再咬緊牙關，誠意賣家的議價空間可達10%左右。截至8月31日，掛牌量為102888套，較年初下降16%。抽樣統(tǒng)計表明，部分板塊新增掛牌量下降三成，導致市場“無好房可售”。除了二手房供應量減少，面臨傳統(tǒng)“金九”，不少買家對一手房降價抱有較大期待；而不少二手房買家向銀行貸款出現(xiàn)困難，拉長了交易周期。綜上分析，導致二手住宅成交量在持續(xù)低位下徘徊。市場由此惡性循環(huán)：有的掛牌許久不成交，“有價無市”；市場低迷又加重業(yè)主的觀望情緒，致使新增掛牌進一步減少。

據(jù)觀察，8月16日晚間，上海再次傳出房貸放松的傳聞，隨即馬上被澄清，部分銀行即使重新給出優(yōu)惠利率，個別甚至8折，但門檻過高。下跌行情中信貸持續(xù)不放松，加劇了市場看跌心理。8月27日，上海市房管局第五次放寬共有產(chǎn)權(quán)房準入標準，釋放出夾心層不必走購買商品房“華山一條路”的信號。

議價空間可達15%。2014年8月，傳統(tǒng)市區(qū)全部8個區(qū)及浦東陸家嘴下跌0.82%，跌幅較上月擴大0.61個百分點。其中，市中心4區(qū)及陸家嘴8月整體下跌0.62%，跌幅較上月擴大0.48個百分點。

8月，傳統(tǒng)市區(qū)如虹口、楊浦、黃浦、徐匯分別下跌0.88%、0.81%、0.68%、0.64%。由于行情不佳，不少賣家選擇觀望，導致有效掛牌量偏少，一些樓盤的新增掛牌甚至不足10套。掛牌的減少讓一些誠意買家也挑不中房源，部分板塊房源甚至降價后看房客也不見增長。從成交結(jié)構(gòu)看，受一手高端住宅供應增加影響，二手高端住宅賣家跟風降價，帶動成交上升一成左右。剛需類房源賣家不再堅守價格，開始降價5%-8%出售。傳統(tǒng)市區(qū)房價出現(xiàn)了加速調(diào)整趨勢，即使抗跌性較強的房源也有小幅松動。目前不少買家抱有“越降越等”的心態(tài)。而一些有資金壓力的賣家以降價促成交，降價行為從點到塊，并且覆蓋到面。

8月，新興城區(qū)跌幅加深，整體下跌0.67%，跌幅較上月擴大0.36個百分點。跌幅較大的嘉定、閔行、寶山近市區(qū)部分分別下跌0.80%、0.69%、0.64%。區(qū)域內(nèi)一手房降價跑量，銷售力度大，分流了一定客源。非新興城區(qū)整體下跌0.94%，跌幅較上月擴大0.93個百分點。

200萬元以內(nèi)的剛需房源價格松動明顯，大多賣家讓利空間在5%-8%，成交速度仍然緩慢。前期價格堅挺的學區(qū)房也出現(xiàn)了一定松動，由于臨近開學，交易開始步入淡季。一些中大戶型學區(qū)房降價幅度在2%以內(nèi)，但一流學區(qū)房、小戶型學區(qū)房賣家強勢不讓價。

據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，8月延續(xù)7月的頹勢，降價的范圍和力度明顯擴大，賣方撤牌、買方觀望，供需兩端遇冷。八成的案例為降價成交，買方市場特征日益顯現(xiàn)。9月為傳統(tǒng)銷售季節(jié)，預計一手房將表現(xiàn)出更為強勁的促銷力度，以價促量。如果二手房賣家未能采取相抗衡的措施，在推盤集中的外環(huán)外區(qū)域，二手房將受到明顯分流沖擊。而中環(huán)以內(nèi)區(qū)域，由于一手房項目少，二手房或?qū)⒅鲗�行情。隨著新一輪的“金九”到來，成色幾何，拭目以待。

(來源:中華工商時報)