“隨著中國中產(chǎn)階層的崛起，消費(fèi)者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費(fèi)需求和品味風(fēng)格，這也意味著中國的商業(yè)地產(chǎn)在盈利的同時，需要提升消費(fèi)者體驗，并引入更加創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式。而這一切，都取決于一個商業(yè)地產(chǎn)商的DNA。”
 

仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜借用這個生物學(xué)名詞，來比喻開發(fā)商的心態(tài)、視野等企業(yè)素質(zhì)。“商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)是由內(nèi)而外、源心而始的一種品質(zhì)，它源于開發(fā)商的DNA，包括對于地產(chǎn)開發(fā)的想法、規(guī)劃和未來的運(yùn)營等等。”中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，尤其是2014年、2015年之后，市場更看重的是整個商業(yè)項目的可持續(xù)性發(fā)展和長期的穩(wěn)定回報收益。項目成功與否已不再單單取決于“位置、位置、位置”這唯一的考量標(biāo)準(zhǔn)，“一個優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商的DNA必須具備三大要素：理想地點的甄別，明確的前期規(guī)劃及持續(xù)的高品質(zhì)管理。”
 

首先，一個“聰明、有經(jīng)驗的好業(yè)主不會亂拿地，他會綜合考慮地塊的周邊交通，周圍市場氛圍與項目的匹配度，保證地理位置的理想程度”；其二，“有經(jīng)驗、有能力和財力的開發(fā)商不會輕視規(guī)劃。他會全面考慮所有的規(guī)劃，包括貨品進(jìn)出、人車分道、顧客來往等等細(xì)枝末節(jié)的方面”。而這些都涵蓋在一個完整的、系統(tǒng)的前期規(guī)劃中。第三，“好的業(yè)主會調(diào)動一切力量做好商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營、管理，從而達(dá)到長期可持續(xù)的發(fā)展”。
 

用鄧汝舜的話來說，“零售商和商業(yè)地產(chǎn)是一個有機(jī)體，它是具有成長屬性的”。商業(yè)地產(chǎn)的魅力就在于只要你好好經(jīng)營它，時間到了就可以獲得更高的收益。商業(yè)地產(chǎn)不僅是“來錢慢”的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，而且對經(jīng)營者的要求尤其高。其中一個重要的原因是，零售行業(yè)處在一個非常動態(tài)的市場中，商業(yè)地產(chǎn)的項目各不相同，無法互相復(fù)制。鄧汝舜毫不諱言地表示：“所謂復(fù)制式的開發(fā)方式是沒有前途的。創(chuàng)新和本土化很重要。每到一個地方，開發(fā)商都要尋找適合當(dāng)?shù)厥袌龅腄NA，找準(zhǔn)市場定位。零售細(xì)分市場的特征很明顯，哪怕在一個城市的東南西北角，消費(fèi)者的需求都可以大相徑庭。這也正是商業(yè)地產(chǎn)迷人的地方，每一個項目都是新的，每一個項目都需要接受不同形式和內(nèi)容的市場檢驗。”
 

鄧汝舜提醒開發(fā)商，對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模要有正確的預(yù)估，因為“在非核心地帶住宅相對分散，許多零售活動與娛樂項目是講求便利性的，距離的遠(yuǎn)近會很大地影響到人們的選擇，所以非核心周邊商圈的興盛是一個必然，但人流量也是有限的。”成功的挖掘非核心商圈的潛力需要開發(fā)商因地制宜尋找最合適的因素，根據(jù)市場靈活地調(diào)整，在實現(xiàn)本土化的同時實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
 

互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的快速普及、低成本的物流和便捷的快遞服務(wù)有力地推動了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，實體店零售商家切切實實地體會到了來自網(wǎng)購的壓力。但在鄧汝舜眼中，卻有著另外一番思考和更具有鞭策意味的見解。鄧汝舜表示，時至今日，零售商已經(jīng)不能夠再把電商的興起作為自己營業(yè)額下滑的借口，而應(yīng)該反思自身的創(chuàng)新發(fā)展模式，是否真正將服務(wù)和運(yùn)營做到了位。“過去十年在中國，零售更像是一種‘隨便開、隨便賣、隨便賺’的文化。而今天，消費(fèi)者都變得更加聰明，更追求服務(wù)質(zhì)量和購物體驗，懂得判斷商品的優(yōu)劣”，所以“零售是一門文化和藝術(shù)，是關(guān)于販?zhǔn)鄣倪^程里銷售員跟顧客之間互動的藝術(shù)，而過去的十年這是中國的零售商所一直忽視的問題”。
 

網(wǎng)購的優(yōu)勢在于其便利性，包括便捷的快遞服務(wù)，24小時的開放渠道和足不出戶的購物模式。然而，我們更應(yīng)該看到淘寶天貓的成功，很大程度上是在復(fù)制以前百貨公司的促銷模式，它所帶來的很大一部分是沖動性消費(fèi)。大家都在談570億的營業(yè)額，但實際上很少有人去關(guān)注它高達(dá)30%的退貨率。
 

鄧汝舜說：“實體店之于電商最大的優(yōu)勢就在于，它可以使消費(fèi)者感受到體驗的快樂、被服務(wù)的樂趣。優(yōu)衣庫是一個很好的范例，H&M也是如此，他們都把線上和線下的結(jié)合做得很好”。零售應(yīng)當(dāng)學(xué)會把線上與線下的資源鋪搭起來。天貓在做電商的同時，也在做自貿(mào)區(qū)，馬云清楚地看到了虛擬交易的問題，清楚地知道單純地依靠賣流量抓不住消費(fèi)者，如何去跟實體結(jié)合才是最重要的。騰訊也是一樣，盡管是從不同的角度切入電商，但他們兩者都在尋找落地的機(jī)會，他們都在與實體相互妥協(xié)和補(bǔ)充，以實現(xiàn)共贏。
 

總體來講，中國的商業(yè)地產(chǎn)，各個層級的城市都有不同的發(fā)展方向，但是2015-2017年這三年時間會是一個盤整期，2015年相對來講對于開發(fā)商會是比較難捱的一年，因為方方面面錯綜復(fù)雜，如開店的速度放緩，工程的進(jìn)度前后相差過大等問題都將層現(xiàn)錯出。開發(fā)商需要做的是，變“拍腦袋”為“用腦袋”，提前開展試運(yùn)行，提前進(jìn)行相關(guān)測試。
 

鄧汝舜認(rèn)為，“我們整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展跟人口的發(fā)展是良性的，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目仍有很大的發(fā)展空間和潛力”，這背后是科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐。從2000年到2030年這30年里，中國的中產(chǎn)階級會迅速成長壯大，根據(jù)“經(jīng)濟(jì)學(xué)人”的估算，預(yù)計到今年年底中國中產(chǎn)階級收入人群將達(dá)到總?cè)丝诘?0%（年收入超過人民幣30,000元）。而一個健康的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展，主力就是中產(chǎn)階層的推動。