庫(kù)存啥時(shí)候能消化？房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？“去行政化”是否能持續(xù)？起落沉浮后樓市還會(huì)有啥新變化？市場(chǎng)、政策、房企……2015年的樓市我們?cè)撛趺纯�？怎么辦？

　　“去庫(kù)存”仍是主旋律

　　“2015年樓市的‘二八現(xiàn)象’將更加明顯，全國(guó)來(lái)看，可能有20%的城市樓市會(huì)更快回暖、80%區(qū)域的去庫(kù)存化壓力依然很大，而在區(qū)域內(nèi)，可能有20%的樓盤(pán)項(xiàng)目就占去了整體80%的銷(xiāo)售。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說(shuō)。

　　隨著限購(gòu)取消、房貸利率優(yōu)惠、降息等多重利好刺激，全國(guó)樓市在去年歲末迎來(lái)“翹尾”，多地成交顯著企穩(wěn)回升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2015年樓市將延續(xù)2014年下半年以來(lái)平穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)，在高庫(kù)存壓力下房?jī)r(jià)整體不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，但市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

　　樓市逐步回歸市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將日趨充分，不同城市、不同板塊的區(qū)位、成長(zhǎng)性差異將更多體現(xiàn)在購(gòu)房者考量之中。可以預(yù)見(jiàn)，樓市成交冷熱不均的分化狀態(tài)將是2015年乃至今后一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)常態(tài)。

　　房?jī)r(jià)也會(huì)在市場(chǎng)化發(fā)展中分化。需求旺盛的一、二線(xiàn)熱門(mén)城市的高成長(zhǎng)性板塊價(jià)格依然有上升空間，而前期過(guò)度“催熱”導(dǎo)致供需失衡的部分三、四線(xiàn)城市，在區(qū)域規(guī)劃及需求釋放沒(méi)有顯著調(diào)整的預(yù)期下，還將繼續(xù)處于下探回歸過(guò)程中。

　　“去庫(kù)存”在2015年依然會(huì)是樓市“主旋律”。從全國(guó)來(lái)看，此前過(guò)快過(guò)熱發(fā)展導(dǎo)致多地樓市庫(kù)存基數(shù)普遍過(guò)大，而地方推地、賣(mài)地依舊，新憂(yōu)舊患雙管齊下，高庫(kù)存已成樓市面臨的突出壓力。

　　“2014年取消限購(gòu)以來(lái)全國(guó)樓市沒(méi)有大起大落，整體保持平穩(wěn)，且進(jìn)一步分化，這就是市場(chǎng)作用的體現(xiàn)。市場(chǎng)分化加快是我國(guó)樓市逐步步入成熟期的標(biāo)志。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，和任何其他成熟市場(chǎng)一樣，健康成長(zhǎng)的樓市必然有漲有跌、有冷有熱。

　　政策有望持續(xù)寬松

　　政府退出、還權(quán)于市場(chǎng)將是2015年政策面的基調(diào)。

　　在2014年取消限購(gòu)的基礎(chǔ)上，2015年政策面不會(huì)出現(xiàn)特別大的調(diào)整，將繼續(xù)呈現(xiàn)寬松化、平穩(wěn)化格局，以進(jìn)一步推動(dòng)樓市持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　在政策面總體預(yù)期寬松、“去行政化”趨勢(shì)明確的同時(shí)，地方性的樓市“微刺激”在2015年也將繼續(xù)出現(xiàn)。諸如購(gòu)房補(bǔ)貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認(rèn)等區(qū)域性樓市優(yōu)惠政策會(huì)密集出臺(tái)。

　　有專(zhuān)家指出，這些地方性政策只是“小打小鬧”，不會(huì)對(duì)趨向?qū)捤善椒�(wěn)的政策面構(gòu)成沖擊，也不會(huì)對(duì)樓市走向帶來(lái)明顯的影響。

　　賈生華表示，今后單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)推出的調(diào)控政策將越來(lái)越少，“國(guó)四條”“國(guó)八條”將成歷史，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為整體宏觀調(diào)控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的范疇進(jìn)行全盤(pán)考慮。

　　“這會(huì)是未來(lái)樓市在政策面上的新常態(tài)。”賈生華說(shuō)，包括2015年將實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在內(nèi)，今后的一系列配套政策都會(huì)是進(jìn)一步促進(jìn)樓市健康發(fā)展的制度性保障，將引導(dǎo)樓市更趨成熟、理性。

　　房企優(yōu)勝劣汰將成常態(tài)

　　得益于市場(chǎng)回暖，房企狀況有所好轉(zhuǎn)，2015年業(yè)內(nèi)“大吃小”或者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手將會(huì)更加普遍。章惠芳表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、健康，其行業(yè)平均利潤(rùn)率將進(jìn)一步下滑，趨向社會(huì)平均利潤(rùn)率。

　　日前發(fā)布的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》顯示，房企集中度繼續(xù)大幅提升，前十強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額占比從2013年的13.72%上升至17.19%。

　　盡管中國(guó)社科院近日發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書(shū)預(yù)測(cè)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整將在未來(lái)讓一半以上的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)消失”并無(wú)明確依據(jù)，但房企承壓求變將是今年的突出特征。

　　2015年，眾多中小房企“危”大于“機(jī)”，因?yàn)樾袠I(yè)利潤(rùn)率在持續(xù)下滑，部分企業(yè)要虧損、出局，加之轉(zhuǎn)型的不確定性很高，一些房企面臨失敗可能性。

　　在此情況下，房地產(chǎn)業(yè)的資源再整合將更加頻繁。賈生華認(rèn)為，以往開(kāi)發(fā)商熱衷的是全產(chǎn)業(yè)化模式，今后則將更理性地退回到自身擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，“這反而會(huì)對(duì)整體產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生有益補(bǔ)充，也是房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果。”

　　在“去行政化”和“趨市場(chǎng)化”特征日趨明確的樓市新常態(tài)下，面對(duì)高庫(kù)存壓力，那些在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中留下來(lái)的優(yōu)質(zhì)房企，將更注重提升服務(wù)品質(zhì)、強(qiáng)練“內(nèi)功”。