逐漸松綁的樓市緊縮政策、愈發(fā)寬松的貨幣環(huán)境、扎堆的新增供給以及較低的購房門檻，2015年伊始，在各種利好刺激下，市場各方對今年房市走勢普遍表示樂觀，甚至有觀點認為2015年一線城市的房價將呈現(xiàn)上漲趨勢。

  另一方面北京樓市熱點迭出，地價屢創(chuàng)紀錄，6萬元以上的高端市場迎來供應大年，10萬元以上的頂豪市場已經(jīng)有十余個項目蓄勢待出，政策方面，北京居住證 制度年內(nèi)出臺、直系親屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓改親屬關系公證，就連執(zhí)行最嚴厲的限購政策也只是強調(diào)不會“取消”……三九四九的嚴冬，樓市卻頻傳暖風，那么2015房價 真的會漲起來嗎？誰的房價還能繼續(xù)向上飛？

  市場1月樓市仍處高位預期向好

  在房企“搶跑”、購房者入市、利好政策頻出的帶動下，1月份北京樓市延續(xù)了去年年底的“翹尾”行情，整體成交相對保持高位。

  根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，1月份前25天，二手房成交9261套，新建住宅簽約7864套，均超過了2014年1月同期，整體市場在進入2015年后，繼續(xù)高位運行。據(jù)鏈家地產(chǎn)預計，本月成交量將在13000套左右。

  成交上升與開年以來公積金政策寬松有一定關系。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月增加了9.8個百分點。公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升了7.5個百分點。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，信貸和公積金政策的逐漸寬松在一定程度上拉動了剛需購房者的購房熱情，進而促進了小戶型房屋的成交占比上升。“近期北京市 二手房市場成交價穩(wěn)定，面向剛需的利好政策陸續(xù)出臺，部分客戶對未來市場的預期有進一步回升，因此總體成交量處于相對較高水平。”

  不過，上海房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，1月前20天典型城市成交量，相對去年12月出現(xiàn)了較明顯的下跌，預計1月份成交量將出現(xiàn)兩三成的環(huán)比下跌態(tài)勢。但 報告指出，1月份市場成交行情略顯黯淡，但市場看漲情緒并沒有因此而回落。尤其對于一二線重點城市而言，在2014年年底已出現(xiàn)房價止跌反彈的跡象，這會 使得市場預期得到進一步的改變，隨著房企推盤和購房者入市節(jié)奏的加快，預計春節(jié)過后市場成交量將繼續(xù)攀升。

  去年1月、11月、12月和今年1月同期成交數(shù)據(jù)對比

  2014年1月1日-25日   2014年11月1日-25日

  二手房7873                8679

  新建住宅6638             9694

  2014年12月1日-25日  2015年1月1日-25日

  11510                         9261

  14432                         7864

  （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)）

  政策

  各地救市政策升級

  從去年下半年以來，各地樓市逐步走出持續(xù)近一年的低迷，成交開始逐步復蘇，這與地方政府密集釋放寬松政策有密切關系。

  1月20日，四川省宣布取消全省樓市限購、限價政策，尤其是已執(zhí)行多年的“70/90”調(diào)控政策，為新年樓市進一步松綁。這也是近期多地釋放出穩(wěn)定住房消費積極信號的其中一例。

  2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省份，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個環(huán)節(jié)著手，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，刺激購房需求入市。

  中原地產(chǎn)報告顯示，公積金貸款放松以及財政補貼購房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段；而北京、上海作為全國最重要的兩大一線核心城市，均在第四季度 對普通住房標準作出較大幅度調(diào)整。普宅標準與住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠等多個涉及購房成本的環(huán)節(jié)直接相關，因此對市場的利好作用顯著。

  福州市近日下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。中原地產(chǎn)首席 分析師張大偉分析認為：雖然從價格看，低于市場價15%，很少有市民會愿意出售給政府，但這一政策對購房者而言有托底的作用，在政府回購承諾的影響下，購 房者入市的積極性會提高。

  張大偉預計，2015年，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、一線部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。

  在北京限購政策繼續(xù)的同時，一些微調(diào)已經(jīng)開始，從今年1月1日起，北京住房公積金實行新政，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)至120萬元。

  供應

  新盤集中入市時間前置

  截至1月20日，北京樓市共有9個項目入市，相比去年同期增加5個，打響了全年供應的第一槍。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，2月樓市再接再厲，雖然有春節(jié)因素，但仍預計有10盤入市。

  據(jù)統(tǒng)計，這10個項目包括北京城建北京密碼、蘇寧·尊悅大廈、水晶嶼等4個純新盤，以及包含常楹公元·自由派、中建·國際港、領秀慧谷等在內(nèi)的6個老項目后期。

  雖然橫向比較入市量處于低點，但是從縱向?qū)Ρ葋砜矗?月入市項目數(shù)量相比2014年多出一個，并且在近6年的對比中，僅低于2013年春節(jié)月的供應量， 比2011年最低點多出6個項目。而細分全月情況來看，從2月13日（臘月二十五）之后，隨著各公司放假潮逐漸襲來，樓市基本就已進入封盤期，基于項目開 盤通常選擇周末這一不成文的慣例，這意味著，在2月13日之前的周末，僅2月1日、7日、8日三天，10盤的入市量已屬豐富。

  從入市項目的類型來看，10個項目當中，商住類產(chǎn)品占據(jù)了半數(shù)席位，其中包括位于大興的北京城建北京密碼、豐臺區(qū)的中奧廣場·首站、平谷區(qū)的蜜碼空間等。

  “今年新盤入市的時間節(jié)點明顯前置”，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，以往開發(fā)商通常是等待市場時機，而經(jīng)歷了2013、2014兩年樓市的忽冷忽熱，沒有 踩對市場、政策節(jié)點的開發(fā)商教訓慘痛。特別是2014年春節(jié)后市場驟然降溫，很多本來信心十足的開發(fā)商應對不及，年初仍抱惜售心態(tài)，到了年中不得不在庫存 壓力下降價拋售。

  而進入2015年，北京房地產(chǎn)市場前景仍然撲朔迷離，雖然調(diào)控政策導向正在趨向?qū)捤�，但開發(fā)商在前幾年激進拿地，背負 著沉重的財務壓力，因此不敢再“等”市場而是“搶”市場，在項目達到入市條件后抓緊推出，造成新年伊始北京純新項目的集中開盤。另外，自2014年底的預 售價格的全面放開，也為樓市供應的不斷增加提供了源源動力，因此2015年也將成為供應市場遍地開花的一年。

  買方

  剛需成交放量豪宅買家登場

  雖然供應上漲趨勢明顯，但是基于1月與2月均處年度供應低潮期，郭毅預計，2月成交難以出現(xiàn)較大突破，將處于低位起航態(tài)勢。而春節(jié)之后自3月開始，隨著項目入市量的不斷增加，會吸引成交不斷上升，樓市逐漸進入供需兩旺的階段。

  除了供應增多導致需求回暖外，受央行降息、北京市普通住宅標準調(diào)整和公積金貸款最高額度提高等密集利好的影響，買方市場也在逐漸復蘇。

  對高端市場而言，今年無疑是個“豪宅年”。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，至今年年中，香河園3號、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同、萬柳地塊等 “地王”項目將陸續(xù)入市，預期售價都將高于10萬/平方米，如果算上二手市場的老牌頂級住宅項目，北京今年單價在10萬元以上的頂級住宅項目至少在40個 以上。

  隨著眾多頂級豪宅的推出，頂級買家也紛紛登場。1月7日獲批銷售的中赫萬柳書院，雖然銷售均價高達14.5萬元/平方米，但當日就有12套被認購，入市以來認購勢頭喜人，二期獲批銷售證預售價提至近15.5萬元。

  與此同時，剛需市場也有顯著變化。

  據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，1月前半月，北京市50-90平方米之間的住宅新房成交在全市整體成交套數(shù)占比中，比上個月上升了6.76%，而16000元/平方米以下的新房成交套數(shù)占比也從上個月的27.12%提升到了44.78%，增幅達17.66%。

  偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，小戶型、低均價新房成交占比走高，表明2014年12月31日北京市公積金管理中心調(diào)整首套房公積金貸款最高額度到120萬以來，市場剛需人群出現(xiàn)了較為明顯的成交放量，因此也影響了新房統(tǒng)計價格在1月的顯著走低。

  顯然，從供應結構來看，雖然5萬元以上的高端市場將迎來供應大年，而且頂級買家出手不凡，但“有錢任性”的高端置業(yè)者依然有限，受困于購買能力的剛需和改善仍是市場主體，價格依然是2015年樓市敏感詞。

  觀點

  降也難漲也難

  顯然，2015年的開局明顯好于2014年的開局，無論政策還是供需心態(tài)，都呈現(xiàn)出更理性的色彩，但2015年是否真能“漲”字當頭，甚至走出2009年的態(tài)勢？這顯然并不現(xiàn)實。

  上海房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》指出，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現(xiàn)“先攀升后盤整”的態(tài)勢，即上半年去庫存速度持續(xù)放緩，而在下半年則持續(xù)加快。

  研究員嚴躍進指出，在限購政策取消、二套房貸政策放寬、央行降息等背景下，市場成交顯著提升，這有助于各房企和各城市去庫存速度的加快；從35個城市的 總體水平看，庫存去化周期的數(shù)值基本“脫險”，即遠離了上半年持續(xù)形成的高位水平。隨著去化周期的縮短，此類城市的房企將主動放棄價格優(yōu)惠的做法。九成城 市庫存去化速度在加快，說明市場預期趨于好轉(zhuǎn)。

  但是，值得注意的是，截至2014年12月底，這35個城市新建商品住宅庫存總量依然高達28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。庫存壓力依然不輕。

  在記者的采訪中，專家們雖然普遍認為2015年房價難以下行，但上漲也不容樂觀。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

  房價很難下行調(diào)整

  隨著市場信心的恢復，房價已經(jīng)基本可以判斷很難有下行的調(diào)整，但整體2015年初市場依然難有大幅上漲的可能性。政策環(huán)境持續(xù)向好，就在去年的最后一 天，北京樓市喜迎新年“紅包”。北京公積金政策作出放松調(diào)整，即購買面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)為120萬元。由于特殊 的市場地位和特征，一線城市的市場走勢，一直具有全國樓市的風向標作用。在各地一系列行政干預及信貸緊縮的政策陸續(xù)退出之后，直至去年第四季度，京滬兩地 才對普宅標準作出較大幅度調(diào)整，預示著政策環(huán)境的改善開啟。而作為2014年北京樓市的最后一個政策紅利，北京公積金政策的調(diào)整無疑將有利于2015年北 京樓市的繼續(xù)復蘇，也將對其它一線城市的政策走向產(chǎn)生一定的影響。

  亞豪機構市場總監(jiān)郭毅

  房價將穩(wěn)中有漲

  在逐步寬松的房調(diào)政策和貨幣信貸政策的支持下，預計今年北京商品住宅市場的整體房價水平將保持穩(wěn)中微漲的局面。其中剛需市場的價格水平將保持穩(wěn)定，個別 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的區(qū)域仍會出現(xiàn)商品房降價的現(xiàn)象，主要原因在于2015年北京還將有3萬余套自住房上市，是2014年的2倍。自住房供量大增，一方面起到 拉低市場均價的作用，另一方面，也因?qū)�剛需客群形成分流，阻礙了中低價位商品房項目的成交，制約了商品房項目的價格上漲。但是，2015年，高端市場將有 大量地王級頂級豪宅入市，使得高端市場的均價水平被大幅拉升，從而對北京整體房價的走高形成結構性影響。雖然高端市場的價格走高，但因為其僅僅面向財富階 層，在北京商品住宅成交中僅占到3%-5%的市場份額，因此對北京整體房價水平的影響并不大，這也是2015年北京房價走勢保持穩(wěn)中微漲的原因所在。

  研究院研究員嚴躍進

  房價有攀升可能

  房價走勢背后有四股大的驅(qū)動力。第一是供求關系或去庫存周期的變動，第二是貨幣流動性和資金成本，第三是市場預期的變動，第四是土地價格等住房建設成 本。從這四個層面看，去庫存周期在持續(xù)收窄、信貸成本在逐漸降低、看漲情緒若隱若現(xiàn)、土地價格持續(xù)攀升，都會帶來房價止跌反彈。所以說，從全國整個大趨勢 看，房價依然有明顯攀升的可能，無論是從房價指數(shù)指標還是房屋銷售均價指標看都是如此。當然，區(qū)域分化現(xiàn)象還是很明顯。一二線重點城市在第一季度會有一個 明顯的止跌反彈跡象，而三四線城市則要緩慢一些。部分經(jīng)濟落后的、偏遠的三四線城市房價可能會維持一個停滯的狀態(tài)，這和此類城市房價提振的沖擊力不夠有 關。而從房價環(huán)比和同比增幅來看，2015年上半年會出現(xiàn)一個環(huán)比正增長態(tài)勢，到了下半年則有房價同比正增長態(tài)勢。

  中國科學院預測科學研究中心

  房價保持上漲趨勢

  預計2015年全國商品房銷售均價約為6400元/平方米，同比上漲1.2%。預計2015年一線城市商品房銷售均價約為20100元/平方米，同比上 漲6.5%。其中，2015年1季度全國商品房銷售均價同比上漲約1.8%；2015年1-2季度全國商品房銷售均價同比上漲約2.2%；2015年 1-3季度全國商品房銷售均價同比上漲約3.0%；2015年1-4季度全國商品房銷售均價同比上升約1.2%。2015年商品房銷售面積與銷售額有所上 漲。在房地產(chǎn)供給方面，預計2015年房地產(chǎn)新開工面積約為189000萬平方米，較2014年同比增長5.2%。房地產(chǎn)施工面積約為791780萬平方 米，同比增長9%。