真是有一種政策叫做“別人家的政策”�。〔簧購V州街坊均表示各種羨慕妒忌，因為在廣州可沒有這么筍的政策。在廣州，即使是直系親屬過戶，也要按照評估價來定價。“老子的東西，遲早是小子的，我愿意把房子以‘1蚊雞’賣給我兒子，這叫做你情我愿，為什么不可以呢？！”老李表示十分不理解。事實上，老李早已經(jīng)以兒子小李的名義買了兩套房，其中一套還是兒子讀高中的時候就購買的。

 

話雖如此，事實上，關(guān)于父子之間、親人之間的房屋贈與、房產(chǎn)繼承，分分合合也很復(fù)雜。雖然親情大過天，可以“1蚊雞”的親情價相贈，但發(fā)生糾紛時，對薄公堂也理不清。單單就過戶方式來說，繼承、贈與、買賣等不同方式涉及的稅費也大不相同。

 

房產(chǎn)留給孩子，繼承、贈與、買賣大不同

 

父母的財產(chǎn)遲早是留給孩子的，這是很多中國人認(rèn)為理所當(dāng)然的觀念。就目前而言，繼承、贈與和買賣是最主要的三種方式。其中，繼承需要父母去世才能辦理，當(dāng)父母健在的時候，一般會采用贈與或買賣的方式。

 

目前在廣州，無論是贈與或者買賣，都不能隨意定價，而要參考房管局的估價系統(tǒng)來定價，每個區(qū)域都有一個最低的評估價。假如報稅價高于評估價，就按買賣雙方的報稅價計稅；假如低于評估價，則要打回頭重新報價。所以“1蚊雞”賣房在廣州行不通。不過，一般而言，房管局的估價會低于市場價不少。舉個例子，海珠區(qū)一套樓梯樓，市場價可能是1.8萬元/平方米，評估價可能只需要3000元/平方米。具體報價是多少，建議咨詢該路段的中介人士，他們實操經(jīng)驗多，多多少少對這樣的“神仙數(shù)”有底，可以給個大概的建議。

 

無論是繼承、贈與或者買賣，都會發(fā)生一定的稅費，哪種方式最抵？則要視具體房產(chǎn)情況而定。業(yè)內(nèi)人士提醒市民，假如考慮將來子女出售房產(chǎn)時需要繳納的稅費，買賣的稅費有時候還可能低于贈與，市民最好就近找一家中介的專業(yè)人士計數(shù)，選擇最適合自己的方式。

 

下面以一套兩房單位為例，目前該房產(chǎn)的市場價約為120萬元，房產(chǎn)證未滿兩年，買入價為40萬元。

 

1 贈與 首次過戶繳3%契稅

 

房產(chǎn)贈與需要繳納的稅費有契稅、公證費以及登記費等，其中最大筆的是契稅，為房屋評估價的3%。市價120萬元的房子，契稅為3.6萬元。

 

假如子女在房產(chǎn)證滿兩年后再出售且是唯一住房，可以免繳營業(yè)稅及個人所得稅，只需繳納少量手續(xù)費。

 

假如子女在受贈后不足兩年即出售房子或者子女擁有多套物業(yè)，按照這種操作方式，子女只能按據(jù)實征收方式繳納個人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費用后征收20%，同時還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營業(yè)稅。假設(shè)將來子女以150萬元賣出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過程中父子（女）共需繳納的稅費可能高達40萬元。

 

2 買賣 滿兩年再轉(zhuǎn)手可少繳稅

 

假如父母把房產(chǎn)“賣”給子女，需要繳納評估價總額1%的個人所得稅。由于房產(chǎn)證未過兩年，還要繳納增值部分5.5%的營業(yè)稅。子女需要繳納1%的契稅。他們共需繳納6.8萬元。

 

當(dāng)日后子女再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)時，假如取得房產(chǎn)證滿兩年且是唯一住房，子女只需繳納少量的交易手續(xù)費。

 

假如房產(chǎn)證未滿兩年或者擁有多套房屋的話，則需要繳納總額1%的個人所得稅及增值部分5.5%的營業(yè)稅，兩次交易的稅費共9.95萬元。

 

可以看出，假如子女將來不等房產(chǎn)證滿兩年即賣出房子，父子（女）之間采用買賣的方式比贈與要省錢。假如子女的房產(chǎn)證超過兩年，應(yīng)該先賣掉這一套房再買大房，可以節(jié)省不少稅費。

 

3 繼承 稅費最省

 

從理論上講，通過繼承的方式把房產(chǎn)留給子女是稅費最少的一種方式，假如沒有其他方面的考慮，可以等父母去世后再辦理房產(chǎn)過戶，只需要繳納少量的登記費和印花稅。

 

假如子女通過繼承方式取得房產(chǎn)證滿兩年后再出售該房產(chǎn)，且是唯一住房的話，可同時免繳個人所得稅和營業(yè)稅，只需繳納少量交易手續(xù)費。

 

即使在房產(chǎn)證不滿兩年的情況下賣出，也只需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業(yè)稅，總費用為9.75萬元。

 

相關(guān)：房產(chǎn)稅計算器：知道你每年要交多少房產(chǎn)稅嗎？

 

《不動產(chǎn)登記暫行條例》會對你兜里的錢有多大影響？網(wǎng)上有傳言稱，未來10年，房子將是最不值錢的東西，因為隨之而來的房產(chǎn)稅內(nèi)容會是——

 

對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈型住宅消費，每年按市場評估價征收1%到3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；

 

家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；

 

家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；

 

取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個人住宅可按租金收入12%交房產(chǎn)稅的規(guī)定；

 

所有商業(yè)房產(chǎn)，每年按租金收入的12%交房產(chǎn)稅；

 

家庭僅有的一套住宅，免征房產(chǎn)稅。

 

目前商業(yè)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅確實是按照租金的12%來征收。正因如此，消息一經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳播，就有人信以為真，覺得房產(chǎn)稅真會有那么高，連邦哥也不得不得不佩服造謠者的能力——假消息里混含真內(nèi)容，怎能不讓人信以為真？

 

可是，再高仿真的謠言，也改變不了謠言的事實。Why？原財政部財政科學(xué)研究所所長賈康多次透露過房地產(chǎn)稅改革的初衷，是調(diào)節(jié)貧富差距，而不是調(diào)控房價，并且第二套房應(yīng)從輕征收。按照這個目的，上述征稅的規(guī)定顯然不符合房地產(chǎn)稅改的初衷，在實際中也缺乏操作的可行性。

 

如此說來，隨著不動產(chǎn)登記制度越來越成熟，對稅源的控制就會越來越嚴(yán)格，這就為征稅提供了極大便利。唯一不確定的就是征稅時間表。賈康此前曾表示，產(chǎn)權(quán)登記 2015年很難完成，有媒體報道，2016年城鎮(zhèn)區(qū)域要完成不動產(chǎn)登記，2018年全國城鄉(xiāng)全部登記完畢。如果在2016年底之前，全國人大最后審批通過房地產(chǎn)稅立法，使保有環(huán)節(jié)也有稅，那么2017年就是依法執(zhí)行問題，而不是擴大試點范圍的問題。

 

也就是說，3月份不動產(chǎn)登記開始后，房地產(chǎn)稅不太可能立馬開征，登記可不是一朝一夕就可以完成，征稅也不能一蹴而就。坐擁房子無數(shù)的“房哥”、“房姐”們，可以未雨綢繆了。

 

普通老百姓究竟要不要交稅，具體交多少稅？一戶家庭如果在全國不同城市同時擁有兩套住宅，要交房產(chǎn)稅嗎？老家那套是父母住，自己那套是工作地點，兩套房子都需要交稅嗎？

 

根據(jù)賈康和其他參與政策設(shè)計及制定的官員透露的信息，第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅，第二套房子則有可能從輕征收房產(chǎn)稅。

 

至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進原則，更有可能是固定稅率，這樣才能實現(xiàn)賈康所設(shè)想的“調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢？

 

五是稅率不太可能像本文開頭提及的謠言那般夸張，為避免增加老百姓稅收負(fù)擔(dān)，稅率超過3%的可能性非常小。

 

如此一來，大家基本上可以了解未來的房地產(chǎn)稅將是怎么樣。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性；擁有四五套房子的，也不要過于擔(dān)心征稅會讓你破產(chǎn)；如果只有一兩套房子，就更不必?fù)?dān)心自己家交不起房地產(chǎn)稅。

 

從目前情況看，未來的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是大多數(shù)人都能交得起的。也正是因為有房地產(chǎn)稅的存在，未來不住人的房子會變得越來越少。

 

[責(zé)任編輯：莊迎利]