人民網(wǎng)北京11月3日電(徐倩)在剛剛過去的“金九銀十”，上海豪宅的成交量依然延續(xù)上半年熱銷的趨勢，成為今年以來一線城市中豪宅成交量最高的城市。

根據(jù)中國指數(shù)研究院向人民網(wǎng)記者提供的最新數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”上海單價8萬元以上的住宅成交量為393套，銷售套數(shù)是去年同期的270%;銷售總金額為84億元以上，是去年同期的200%以上。

而今年上半年，上�？們r1000萬以上樓盤共成交2967套，超過2014年全年水平，銷售額同比增長150%，為一線城市最高。

第一太平戴維斯住宅銷售部負責人、上海副董事長朱兆榮向人民網(wǎng)記者表示：“上海豪宅市場火爆的態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)到未來五年，而2015年將成為上海豪宅市場元年。”

樓市“置換潮”

朱兆榮向記者回顧了上海樓市發(fā)展的軌跡：“從2005年到2009年，上海樓市經(jīng)歷了一個單價‘從千到萬’的飛躍期，而從2010年之后開始走下坡到冷凍期，一直到2014年下半年，上海樓市又進入了復蘇的渠道。”

對于上海豪宅高成交量的原因，朱兆榮認為：“一是由于2010年到現(xiàn)在部分改善型和高端置業(yè)需求被壓抑而在今年得到集中的釋放;二是由于置換潮的到來，在2005年-2007年之間買房的人因為出于房屋改善的需求，需要賣舊買新;三是政策上的利好，例如‘330樓市新政’和銀行信貸政策的放寬等都對豪宅市場的成交起到促進作用。”

從上半年的成交數(shù)據(jù)來看，上海閘北區(qū)、浦東新區(qū)陸家嘴濱江板塊、徐匯濱江板塊是上半年成交的熱點板塊。其中，旭輝鉑悅?濱江項目位于陸家嘴北濱江板塊，售價每平方米達到8萬元，瞄準中端改善人群。該項目在10月25日開盤當天銷售額就達到10億元，成為該板塊的新寵。對于中高端住宅的熱銷，該項目總經(jīng)理陳彬認為：“項目的購買者很多是由于置換需求，賣掉老房子來進行改善型置業(yè)，這種置換型需求多考慮精裝房，追求生活品質(zhì)提升，傾向于在中環(huán)、內(nèi)環(huán)之間進行選擇。”

而位于閘北區(qū)的高端樓盤蘇河灣項目均價約為每平方米10萬元，屬于上海高端住宅項目，今年以來的簽約銷售額也突破37億元。對此，該項目開發(fā)商蘇河灣內(nèi)部人士向記者透露：“從去年下半年，上海豪宅市場就逐漸回暖，銷售量也逐漸攀升，上半年也有部分買家從股市賺錢后來買房。”

滬住宅“被豪宅”

對于今年上海豪宅市場火爆的原因，中國指數(shù)研究院一份《一線城市高端住宅成交表現(xiàn)及趨勢分析》報告指出了一線城市住宅產(chǎn)品“被高端化”的現(xiàn)狀：在一線城市逐步進入存量房時代的背景下，新建住房的價格發(fā)現(xiàn)機制在逐漸向供應端偏移，土地價格的飛漲使開發(fā)商不得不提升產(chǎn)品定位來實現(xiàn)盈利，在很大程度上加速了一線城市住宅價格上漲，使住宅產(chǎn)品被“高端化”。

例如，上述華僑城蘇河灣項目就是上海2010年單價地王，總價70.2億元，當時樓板價突破了每平方米52784元，這樣高的樓板價也使得銷售單價“水漲船高”。

常年研究上海土地市場的第一太平戴維斯董事甘啟善認為：“上海內(nèi)環(huán)和中環(huán)土地稀缺，供應量少，一旦有優(yōu)質(zhì)地塊出來很容易成為‘地王’，上海市區(qū)的房價很可能面臨著‘豪宅化’的趨勢。”

豪宅項目的熱銷也使得上海今年以來的房價均價快速上揚，年中上海房價均價就突破每平方米3萬元，而到如今均價已經(jīng)達到每平方米32000元。

一方面是豪宅的熱銷，一方面是買不起房的剛需族。要打破住宅項目豪宅化的趨勢，上海市今年也提出要加大“中小戶型比例的供應”。

對此，朱兆榮認為：“在土地出讓時，上�？梢赃m當調(diào)高外環(huán)或者外環(huán)外住宅建筑的容積率以加大中小比例戶型供應。”

甘啟善也指出：“對于市區(qū)，可以加大保障房的配建比例;同時，也應進一步完善高、中、低市場，建立多層次的市場供應結(jié)構(gòu)。”