人民網(wǎng)北京12月15日電 (余燕明)早些時候，來自英國《金融時報》旗下的數(shù)據(jù)服務(wù)機構(gòu)fDi Markets的一組數(shù)據(jù)顯示，盡管全球新興市場經(jīng)濟放緩，許多發(fā)展中國家的外商直接投資相應(yīng)減少，不過，這些房地產(chǎn)開發(fā)商仍然對境外投資保持著高度熱情。其中，近期房地產(chǎn)領(lǐng)域的跨境新建投資增長，其在很大程度上應(yīng)該歸功于來自中國的房地產(chǎn)開發(fā)商。(詳見人民網(wǎng)6月9日《國內(nèi)開發(fā)商熱衷海外地產(chǎn) 去年綠地集團海外投資最多》)

日前，戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部董事容亞當(Adam G Rush)在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，現(xiàn)在大部分中國發(fā)展商會將海外地產(chǎn)開發(fā)的市場瞄準東南亞和非洲，這些發(fā)展商一般是中國大型國營房地產(chǎn)企業(yè)，比如招商局、中鐵、中航等公司。

他介紹，這些中國投資海外房地產(chǎn)的大型國營企業(yè)，一開始業(yè)務(wù)大多是集中在當?shù)氐拇�建、資源開發(fā)、交通、港口、橋梁等項目，在當?shù)厥袌鰤汛蟪蔀橐患掖笃髽I(yè)后，會逐漸發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的市場。

東南亞與非洲

上述fDi Markets報告也進一步顯示，2014年對全球跨境新建投資增長貢獻最高的就是房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)fDi Markets的估測，去年全世界大約有810億美元的資本投資于各個國家的新建房地產(chǎn)項目，占到全世界跨境資本新建投資的12%，也一舉超越了煤炭、石油和天然氣等傳統(tǒng)境外投資行業(yè)和領(lǐng)域，成為外商直接投資最高的領(lǐng)域。據(jù)悉，去年全球有425個新建投資房地產(chǎn)項目，較2013年增長了近一半水平。

中國也是目前世界上跨境資本新建投資最大的投資國，去年中國的海外房地產(chǎn)項目投資達到了160億美元。

“中國房地產(chǎn)從2014年開始，中國的FDI(Foreign Direct Investment，即外商直接投資)已經(jīng)超過了外資對內(nèi)直接投資。”容亞當在評價中國發(fā)展商對海外地產(chǎn)投資迅速增長時評價說。

上海綠地集團是全球跨境資本新建投資企業(yè)中的翹楚，綠地集團在去年對全球的直接對外投資金額最多，公司包括在韓國首爾和馬來西亞Sohor在內(nèi)的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目在內(nèi)，綠地集團對外介紹公司在去年的對外直接投資金額預(yù)計達到了80億美元。除了上述兩個地區(qū)之外，綠地集團也在與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)位于泰國的房地產(chǎn)項目。

但中國民營房地產(chǎn)企業(yè)對投資海外地產(chǎn)同樣興趣濃厚，萬科企業(yè)、碧桂園集團等國內(nèi)知名民營房地產(chǎn)商已在海外布局多個地產(chǎn)項目。

“中國民營企業(yè)投資海外地產(chǎn)有一點區(qū)別，他們在中國大多擅長文化旅游、高端住宅等地產(chǎn)項目的開發(fā)，這些專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在海外做同類項目會具備非常大的優(yōu)勢。”容亞當說。

現(xiàn)在中國資本投資海外地產(chǎn)主要選擇兩種投資標的，一種是直接投資購買海外的商業(yè)資產(chǎn)，比如寫字樓、酒店等物業(yè)，這種類型的投資集中在發(fā)達和成熟市場，比如美國、歐洲、新加坡和迪拜等一些核心城市。

容亞當認為，今年中國有很多資本收購歐美成熟市場的酒店和寫字樓資產(chǎn)，主要是兩個原因。一是酒店和寫字樓這種物業(yè)收益相對穩(wěn)定，以此減少投資風(fēng)險，比如倫敦酒店的房價一般不會低于100英鎊。

二是現(xiàn)在去往成熟市場的中國游客越來越多，即便是海外優(yōu)秀的酒店品牌可能也不能準確找到中國游客的需求，中國游客成為很大的客群以后，滿足這部分客群需求以后，這些酒店經(jīng)營的業(yè)績還會有繼續(xù)增長的空間。

另一種是房地產(chǎn)開發(fā)投資，這些發(fā)展商會選擇在東南亞和非洲等發(fā)展中國家市場。

“也有一些中國發(fā)展商在美國、歐洲等城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，但是當?shù)氐囊恍╅_發(fā)商實力已經(jīng)非常強，如果國內(nèi)發(fā)展商不能夠準確把握當?shù)厥袌�，風(fēng)險會很大。”容亞當介紹說，但是在非洲和東南亞市場，當?shù)匕l(fā)展商對操盤大型商業(yè)綜合體項目在經(jīng)驗和資本上都相對較弱，在這些國家來自中國的開發(fā)商就有很強的優(yōu)勢。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，萬科企業(yè)已經(jīng)在美國紐約和舊金山兩個城市投資開發(fā)了近十個房地產(chǎn)項目，但無一例外，萬科企業(yè)均是選擇與當?shù)胤康禺a(chǎn)商合作，并由當?shù)匕l(fā)展商操盤開發(fā)，而萬科則對這些項目提供一些咨詢和建議。

能力的欠缺

“中國發(fā)展商越來越多地投資到海外地產(chǎn)，但是這些走出去的中國發(fā)展商，他們的能力和對當?shù)厥袌鲂枨蟮陌盐杖匀磺啡薄?rdquo;容亞當這樣評價。

他舉例說，曾經(jīng)有一家中國發(fā)展商在一個亞洲國家買到一塊土地，當時價格也非常優(yōu)惠，準備在這宗地塊上進行開發(fā)。當進入到這宗地塊的前期策劃階段時，才發(fā)現(xiàn)這宗地塊根本不能進行開發(fā)，它類似中國的基本農(nóng)田，用地性質(zhì)是農(nóng)用地，無法進行土地性質(zhì)和規(guī)劃的變更。

“這家中國投資商在這個亞洲國家遇到的問題，可能美國或者歐洲的投資商到中國也會遇到這樣的問題，因為他們沒有基本農(nóng)田的土地概念，但中國發(fā)展商對這個概念其實是非常熟悉的，造成這種尷尬的，主要是這個亞洲國家用其他的術(shù)語來表述基本農(nóng)田的概念。”容亞當說，最后這家中國投資商在這個亞洲國家項目上出現(xiàn)虧損。

他也進一步介紹，作為一家房地產(chǎn)服務(wù)商，戴德梁行發(fā)現(xiàn)在服務(wù)國內(nèi)地產(chǎn)項目開發(fā)與海外地產(chǎn)投資時，兩者之間存在一個很大的區(qū)別就是法律環(huán)境，因此要幫助這些投資商和發(fā)展商準確把握當?shù)氐姆�律環(huán)境。

其次，海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展中，也要求對當?shù)厥袌鲇兄�宏觀的理解，比如消費者的購買力、當?shù)厝说馁徺I習(xí)慣，需要做更加細化的研究。

容亞當告訴記者，戴德梁行之前幫助一家發(fā)展商規(guī)劃過一個老撾的商業(yè)綜合體項目，介入這個項目之后發(fā)現(xiàn)，老撾當?shù)厥袌鲇幸粋�特點就是其鄰近泰國，而泰國物價水平比老撾要低，所以一到周末，許多老撾居民會到泰國購物。

“所以，在老撾投資商業(yè)項目非常有難度。”容亞當說，戴德梁行在給這個老撾的商業(yè)項目進行規(guī)劃時，在商業(yè)業(yè)態(tài)上進行了調(diào)整，提高了餐飲娛樂的比例，減少零售部分的業(yè)態(tài)，讓這個商業(yè)項目適應(yīng)和滿足當?shù)厥袌鲂枨蟆?/p>

投資商業(yè)綜合體

中國發(fā)展商在投資海外地產(chǎn)選擇標的項目時，多是投資商業(yè)綜合體項目。并且，一般會選擇大規(guī)模和大體量房地產(chǎn)開發(fā)項目。

他介紹，比如非洲市場相對落后一些，非洲缺乏足夠完善的信貸市場，所以客戶群相對較窄，購買力較強的客戶才能投資房地產(chǎn)，因此商業(yè)綜合體項目成為地產(chǎn)投資開發(fā)的首選項目類型。“比如中航在肯尼亞投資開發(fā)了一個商業(yè)項目，已經(jīng)動工，這個項目未來會成為東非最大的綜合體項目。”容亞當告訴記者。

這些中國發(fā)展商之所以選擇大體量、大規(guī)模房地產(chǎn)項目，容亞當分析主要是出于規(guī)模效應(yīng)上的考慮。并且他也認為，在海外大規(guī)模、大體量地產(chǎn)項目的開發(fā)上，中國發(fā)展商充滿優(yōu)勢。

他介紹現(xiàn)在中國發(fā)展商在東南亞和非洲市場的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的IRR(Internal Rate of Return，即內(nèi)部收益率)會達到20%以上，這是一個很高的水平，因為國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目的內(nèi)部收益率只有12%到15%左右。

“如果在海外投資選擇小體量項目，其實是沒有多大意義的，雖然投資回報率會很高，但是成本也很高。”容亞當向記者舉例說，比如發(fā)展商從中國往海外外派一名員工，支付的薪水可能是國內(nèi)的3倍左右。

所以，這也意味著，如果這些發(fā)展商在海外投資開發(fā)一個小體量地產(chǎn)項目，雖然回報率很高，但不一定賺錢，因為成本非常高，所以必須有規(guī)模效應(yīng)。

資本和資金是支撐這些“出海”的中國發(fā)展商的重要動力之一。當前人民幣面臨貶值壓力比較大，對這些中國發(fā)展商投資海外地產(chǎn)而言，會是很大的阻礙和壓力。

容亞當說，人民幣貶值壓力，對阻礙中國發(fā)展商投資海外是難以解決和規(guī)避的問題。

“但是，應(yīng)該考慮到的是，有很多國內(nèi)大型發(fā)展商在這些海外市場的規(guī)模已經(jīng)非常大，他們也計劃長期在這些海外市場深耕，所以匯率變動和人民幣貶值的影響較小。”容亞當說，對很多剛剛起步海外地產(chǎn)投資和許多民營發(fā)展商而言，人民幣匯率變動對這些發(fā)展商投資海外地產(chǎn)的影響更大一些，風(fēng)險也會更高。

這些中國發(fā)展商投資海外地產(chǎn)過程中，在資本對接上，海外市場除了成熟市場以外，其他市場的金融業(yè)并不是特別發(fā)達，所以對來自國內(nèi)的資本依賴程度會很高。

　　但是東南亞市場對中國發(fā)展商投資而言是個例外。

“因為銀行業(yè)一般控制在華人手上，所以當這些中國發(fā)展商投資東南亞市場的地產(chǎn)項目時，這些當?shù)劂y行也很樂意提供貸款和資金的支持”容亞當說。

另一方面，容亞當介紹，東南亞當?shù)氐馁徺I力和市場水平相當于中國十年前的發(fā)展水平，當?shù)厝速嶅X以后對投資房產(chǎn)的意向很強烈，因此東南亞當?shù)氐奈幕�和客戶需求也有利于房地產(chǎn)投資開發(fā)。