原標(biāo)題：北京已經(jīng)全面進(jìn)入存量房時代 行業(yè)關(guān)注點由此產(chǎn)生變化

北京已經(jīng)全面進(jìn)入存量房時代　行業(yè)關(guān)注點由此產(chǎn)生變化

面對存量房市場的潛在機(jī)遇,包括開發(fā)商、中介、互聯(lián)網(wǎng)等在內(nèi)的各路資本均在摩拳擦掌,試圖在潛力巨大的存量房市場中分一杯羹。

二手房交易量連續(xù)7年超新房

今年前11月,北京樓市全面回暖,新房、二手房成交均創(chuàng)新高。但對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),二手房市場成交占比逐年上升。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,今年前11月,北京新建商品住宅(剔除保障房)共成交72631套,同比增長31.65%。而根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,前11月北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套,預(yù)計今年全年成交量或?qū)⑦_(dá)到20萬套。

住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示,判斷一個地方的房地產(chǎn)市場是存量房市場還是增量房市場主要以兩個指標(biāo)來衡量。“對住宅市場來說,如果房屋交易以二手房交易為主,占的比重超過了新房交易,我們認(rèn)為它已經(jīng)開始進(jìn)入存量房了。按照這樣的指標(biāo),中國現(xiàn)在四個一線城市北上廣深,二手房交易量已經(jīng)超過新房,可以說一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時代了。”

從今年前11月北京市場的成交情況來看,北京無疑正在進(jìn)入存量房市場。

實際上,2009年北京二手房成交量攀上了近15年以來的最高峰,達(dá)到25萬套。同時,2009年成為新房和二手房交易比重的分水嶺。自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領(lǐng)先7個年頭,且量差越來越大。

同時,伴隨著北京土地和新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,二手房成交超過新房成交的趨勢將不斷加深。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至12月15日,北京新建商品房住宅(剔除保障房)供應(yīng)量為40085套,只占到去年全年供應(yīng)量的53%,創(chuàng)下近十年以來最低水平。

與此同時,土地供應(yīng)的減少,意味著新房供應(yīng)趨減將會持續(xù)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),2015年(截至12月15日)北京土地市場建設(shè)用地面積和規(guī)劃建筑面積同比分別減少30%、14%,這一土地成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

剛需、剛改回歸二手房市場

土地供應(yīng)量銳減和土地成交價格高企,意味著未來北京新房市場的高端化趨勢。僅僅是在三年前,北京五環(huán)、六環(huán)周邊剛需盤云集。而現(xiàn)在,五環(huán)周邊的地塊樓面價甚至已超過4萬元/平方米。對于剛需、改善人群來說,新房市場可選擇的余地越來越小。

在業(yè)內(nèi)看來,未來北京樓市將呈現(xiàn)首套房二手房化、首次改善新房化、高端集中化的趨勢。

“隨著房價與地價的上漲,五環(huán)以內(nèi)除了少量自住房以外,高端住宅將會占據(jù)主要市場供應(yīng)份額。對于“買一賣一”的一般改善型購房者來說,在賣掉舊房之后,雖然首付比例低至3成之后尚且能夠負(fù)擔(dān),但由于月供過高,已經(jīng)很難在同區(qū)域的新房市場找到面積、價格匹配的產(chǎn)品,因此只能向更遠(yuǎn)地段或者二手房市場分流。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

值得注意的是,目前剛需、剛改已經(jīng)開始逐步回歸二手房市場。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù),今年11月,二居室仍是二手房市場的主力成交戶型,成交占比逾五成,且成交均價環(huán)比上漲1.5%。

雖然目前城六區(qū)是二手房成交的主戰(zhàn)場,但伴隨著郊區(qū)剛需產(chǎn)品供應(yīng)減少,區(qū)域里的二手房成交也日趨活躍。根據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示,今年前10月,在遠(yuǎn)郊和近郊區(qū)縣的成交中,近60%的二手住宅交易發(fā)生在昌平、通州和大興三區(qū),隨著這三個區(qū)域各方面配套設(shè)施的加速完善,成交占比也在逐步提升。

■　影響

1　資本進(jìn)軍存量房市場

中金公司關(guān)于全國主要城市存量房調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,北京、天津、南京、蘇州、上海、杭州、深圳、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州12個中心城市的存量住宅年交易總規(guī)模已經(jīng)將近2萬億元,深圳、北京、上海和廣州的二手房掛牌量甚至已經(jīng)超過了新房總可售量�；�于對20個城市的二手房掛牌量和新房總可售量的測算,到2016年,預(yù)計一二線城市的新房供應(yīng)將平均同比下滑12%,上述城市的存量市場交易份額也將持續(xù)擴(kuò)大。

眼下,互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺擁有資本支撐,與傳統(tǒng)中介的競爭正處于白熱化。在業(yè)內(nèi)看來,產(chǎn)業(yè)鏈上的各方,都在加速整合,傳統(tǒng)中介互聯(lián)網(wǎng)化、互聯(lián)網(wǎng)中介開始下沉、開發(fā)商積極轉(zhuǎn)型、代理機(jī)構(gòu)調(diào)整商業(yè)模式。

與此同時,存量房時代租賃市場也會更為活躍。根據(jù)國際大型城市情況,在存量房時代,租賃住房比例約占1/3,在特大城市可能更高。比如美國紐約2/3的房屋為承租人居住,日本東京更是占到60%。

看到租賃市場的機(jī)遇,目前包括互聯(lián)網(wǎng)平臺、經(jīng)紀(jì)公司均推出了相應(yīng)的公寓類產(chǎn)品。最近國內(nèi)最大酒店集團(tuán)之一鉑濤推出了青年長租公寓“窩趣”,并將在北上廣深加快布局。

“房地產(chǎn)已經(jīng)從賣房時代逐漸向房產(chǎn)經(jīng)營時代過渡。”窩趣創(chuàng)始人、CE0劉輝表示,對于傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目,窩趣這樣的長租公寓能盤活空置房源,提高商業(yè)價值。同時對于一些新型的地產(chǎn)項目,可以從項目規(guī)劃之初將長租公寓納入規(guī)劃板塊,實現(xiàn)多種商業(yè)體的有機(jī)結(jié)合。

2　房企著眼城市舊改領(lǐng)域

存量房時代,伴隨著一、二線城市都將進(jìn)入“內(nèi)向增長”階段。舊城更新,必然成為城市發(fā)展的新增長點。

現(xiàn)如今,包括北京、上海等一線城市已經(jīng)嚴(yán)格控制土地規(guī)劃。面對“生產(chǎn)資料”的嚴(yán)格限制,不少房企已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)向舊城改造業(yè)務(wù)。目前,包括首開地產(chǎn)、萬科集團(tuán)、富力地產(chǎn)、　陽光城　以及　中糧地產(chǎn)　等在內(nèi)的房企都在著手這一業(yè)務(wù)。

　　首開董事長潘利群曾在接受媒體采訪時表示,位于大中型城市內(nèi)城的存量建筑的產(chǎn)品升級,既有廣闊的市場前景,又有國家棚戶區(qū)改造的戰(zhàn)略支持。棚戶區(qū)改造將成為首開在北京的重要業(yè)務(wù)組成部分之一。同時首開也希望在其他城市開展類似于棚戶區(qū)改造的項目。

而就在9月份,首開在福建晉安拿下兩幅舊改地塊,溢價率高達(dá)126%,足見其對舊改項目的信心。

在業(yè)內(nèi)看來,舊城更新是目前城市發(fā)展最大的機(jī)遇之一。2015年以后,城市進(jìn)入“內(nèi)向增長模式”。這個邏輯下,會有更多城市不得不去研究舊城更新,這對開發(fā)商而言也是巨大的機(jī)遇。