每一年的政府工作報(bào)告，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)似乎都不會(huì)缺席。

  3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)所做的政府工作報(bào)告中提出，推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

  從2006年至2016年，這十年的政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)政策的定調(diào)“有緊有松”。其中2009年、2015年以及2016年的政府工作報(bào)告中，有關(guān)房地產(chǎn)的表態(tài)，主要使用“支持”、“完善”等字眼，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  相比之下，其余的7年涉及房地產(chǎn)的表態(tài)多使用了“嚴(yán)控”、“抑制”等字眼，強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)打投資投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

  根據(jù)政府工作報(bào)告，未來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存主要包括三大方向，第一是通過(guò)提高棚改貨幣化安置化解庫(kù)存；第二是因城施策、完善支持合理住房消費(fèi)的稅收、信貸政策；第三是建立購(gòu)租并舉的住房制度。

  “從2015年開(kāi)始，連續(xù)降準(zhǔn)降息，5年期貸款利率降到4.9%；此外，首付比例下降、公積金首付調(diào)到20%，商貸調(diào)到25%，已經(jīng)處于歷史上信貸政策最好的時(shí)候，”中國(guó)指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰說(shuō)。

  而據(jù)2016年的政府工作報(bào)告，從2016年5月1日起，“營(yíng)改增”將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

  一線城市適度從緊

  2016年房地產(chǎn)政策定調(diào)持續(xù)寬松的背景下，一二線城市或?qū)⒈惶蕹�在外�?/p>

  “一二線城市和三四線城市完全不一樣。”徐紹史介紹，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存比較艱巨，要有耐心。

  相比之下，徐紹史稱，一二線有幾個(gè)城市房?jī)r(jià)，上漲速度比較快，幅度也比較大，這些城市的政府也正采取措施來(lái)進(jìn)行調(diào)控，比如說(shuō)限購(gòu)的行政手段，抑或是經(jīng)濟(jì)手段等來(lái)抑制不合理的投機(jī)性需求。

  3月5日，住建部部長(zhǎng)陳政高也公開(kāi)表態(tài)，要求一線城市從緊樓市，并提出五個(gè)方向。

  這五大方向包括：實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積，及時(shí)披露相關(guān)信息；增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；打擊各種交易中的違法違規(guī)行為；正確引導(dǎo)輿論。

  3月7日，全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥在接受包括21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者群訪時(shí)表示，北京在一定時(shí)期內(nèi)，也將維持現(xiàn)有的限購(gòu)措施。

  全國(guó)人大代表、上海市委書記韓正也在兩會(huì)期間表示，高度關(guān)注上海樓市非理性、過(guò)熱的市場(chǎng)情緒，將嚴(yán)格處理擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。

  3月4日，廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞調(diào)研本市的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)則提出，要嚴(yán)控投資投機(jī)需求，平衡供需關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存承壓 全國(guó)寫字樓空置率近兩成

  “在全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存中，存在一個(gè)難點(diǎn)，是‘非住宅庫(kù)存’。”全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院研究員張泓銘近日向媒體表示，這部分庫(kù)存包括商鋪、辦公樓、綜合體及工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。且土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變難度大，容易被人忽視。

  在樓市“去庫(kù)存”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)性問(wèn)題漸漸浮出水面。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，與住宅面臨的高庫(kù)存相比，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存情況更為令人擔(dān)憂。

  RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，全國(guó)寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。足以反映其過(guò)剩程度。

  此前幾年的商業(yè)地產(chǎn)投資熱，以及近期的經(jīng)濟(jì)增速下行，被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企的主因。分析人士認(rèn)為，共享經(jīng)濟(jì)的興起，創(chuàng)客空間等平臺(tái)的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存提供了一種路徑。但要做到大規(guī)模去化，仍需一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

  庫(kù)存集中二三線城市

  關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)的庫(kù)存總規(guī)模，目前并無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。但商業(yè)地產(chǎn)的總體過(guò)剩情況嚴(yán)重，早已為業(yè)界普遍認(rèn)同。

  根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月底，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。“商業(yè)地產(chǎn)面臨比住宅更為嚴(yán)峻的去化壓力，過(guò)剩現(xiàn)狀明顯。”該機(jī)構(gòu)表示。

  盈石集團(tuán)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，截至去年第三季度，目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商旗下無(wú)法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已經(jīng)達(dá)到2.5億平方米，為歷史最高水平。

  與住宅庫(kù)存相比，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存的規(guī)模相對(duì)較小，但由于商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)、建造、后期運(yùn)營(yíng)成本都明顯高于住宅項(xiàng)目，因此其對(duì)資金的吸納能力要強(qiáng)于住宅。

  商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在二三線城市。就寫字樓市場(chǎng)而言，根據(jù)第一太平戴維斯的觀點(diǎn)，一線城市作為重要的商務(wù)、金融中心，吸引了大量跨國(guó)公司與國(guó)有企業(yè)前來(lái)設(shè)立區(qū)域總部。因此，一線城市的寫字樓空置率也處于全國(guó)最低水平。相比之下，近年來(lái)二線城市的甲級(jí)寫字樓存量迅速增加，需求卻十分疲弱，因此空置率攀高。

  根據(jù)該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，全國(guó)主要城市中，北京、上海、深圳的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)規(guī)模大，空置率都在10%以下。杭州、武漢、成都等地的甲級(jí)寫字樓空置率均超過(guò)20%;沈陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙都超過(guò)30%;無(wú)錫情況較嚴(yán)重，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率超過(guò)了50%。

  近期擬施行“零首付”政策引發(fā)關(guān)注的沈陽(yáng)，便在2015年迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)高峰。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，沈陽(yáng)寫字樓空置率同比上升10.9百分點(diǎn)至 40.6%。甲級(jí)寫字樓租金降至每平方米每月人民幣132.7元，較上半年下跌2.0%。且沈陽(yáng)市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來(lái)仍有大規(guī)模新項(xiàng)目入市，將繼續(xù)加劇庫(kù)存壓力。

  即便是住宅供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)上漲迅速的蘇州，也面臨商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的現(xiàn)象。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，蘇州的甲級(jí)寫字樓空置率也超過(guò)20%。

  商業(yè)零售市場(chǎng)的庫(kù)存分布大致相似。天津、沈陽(yáng)、無(wú)錫、青島等地的空置率明顯高于其他熱點(diǎn)城市。第一太平戴維斯表示，近年來(lái)不少城市的商業(yè)零售市場(chǎng)供應(yīng)較足，空置率呈“膨脹”之勢(shì)。

  政策紅利下去化需時(shí)間

  商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企，有多重原因構(gòu)成。按照張泓銘的說(shuō)法，2011年我國(guó)全面實(shí)施“限購(gòu)令”后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅(寫字樓、商業(yè))進(jìn)行投資。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，商業(yè)類的項(xiàng)目也有利于提升城市形象，因此對(duì)非住宅項(xiàng)目的土地審批和建設(shè)也十分支持。

  盈石集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2008-2014年間，全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額分別增長(zhǎng)了383%和328%，明顯高于同期住宅開(kāi)發(fā)投資的187%。

  與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。

  近年來(lái)，我國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增速放緩的情況，企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、居民消費(fèi)都受到影響，在客觀上影響了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時(shí)，電商業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，也在一定程度上對(duì)零售商業(yè)帶來(lái)沖擊。

  根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年我國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增速為23.8%，到2015年降至10%，降幅超過(guò)50%。全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速也從17.1%降至10.7%，過(guò)去5年間的降幅達(dá)到37.4%。

  此外，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)選址、投資和運(yùn)營(yíng)等的專業(yè)化要求更高，操作難度大。一旦經(jīng)營(yíng)不善，很容易出現(xiàn)招商困難、空置率高的現(xiàn)象。

  RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，就零售商鋪而言，目前多數(shù)新增購(gòu)物中心布點(diǎn)二線城市非核心商圈，有效需求不足，無(wú)法支撐消費(fèi)。其次，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足。

  崔崇彥認(rèn)為，面對(duì)“去庫(kù)存”壓力，除了采取更為精準(zhǔn)的前期目標(biāo)客群定位、差異化招商外，還可借助當(dāng)前“萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”的契機(jī)，引入“購(gòu)物中心+聯(lián)合辦公”模式，降低商場(chǎng)空置率。