為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，“兩會”期間李克強總理提出，今年將采取三項舉措，其中一條是全面實施營改增，從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。

  一時間，房地產(chǎn)營改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話題，那么，營改增對樓市有什么影響?

  營業(yè)稅改成增值稅能夠消除重復(fù)征稅等長期以來的弊端，促進(jìn)房價回歸平穩(wěn)合理，且有助于整個行業(yè)保持健康狀態(tài)。對于本土企業(yè)而言，“營改增”既是挑戰(zhàn)也是機遇，把握得當(dāng)將有助于提高競爭力。

  “營改增”

  推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

  增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。我國通常采用國際上使用的以稅款來進(jìn)行抵扣的方式，即“根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷項稅額然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。

  2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。2012年初，國家為了增強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，減輕購房者的負(fù)擔(dān)，提出了將房地產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅的方案，并在1月1日起在上海試行，取得了極為顯著的效果。

  “營改增”最大的變化，就是避免了營業(yè)稅重復(fù)征稅、不能抵扣、不能退稅的弊端，實現(xiàn)了增值稅“道道征稅，層層抵扣”的目的，能有效降低房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。更重要的是，“營改增”改變了市場經(jīng)濟(jì)交往中的價格體系，把營業(yè)稅的“價內(nèi)稅”變成了增值稅的“價外稅”，形成了增值稅進(jìn)項和銷項的抵扣關(guān)系，這將從深層次上影響到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及企業(yè)的內(nèi)部架構(gòu)。

  “營改增”

  促進(jìn)房價回歸平穩(wěn)合理

  房地產(chǎn)業(yè)“營改增”時代來臨，對老百姓的影響主要體現(xiàn)在房價。稅改之后可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易變得更加活躍，尤其是如果房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售對象是企業(yè)，且允許作為購房者的企業(yè)可以憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲取規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，有望通過降低房價擴大銷售。

  通過進(jìn)一步觀察，如今市場房價并不太取決于開發(fā)成本，更重要的決定因素是供求關(guān)系。今年以來，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向為買方市場，房地產(chǎn)走勢持續(xù)走低下行，市場上存量房壓倉整體市場供大于求。地產(chǎn)開發(fā)商面對持續(xù)走低的成交量都表現(xiàn)出了極大壓力。這種情況下，稅負(fù)降低，開發(fā)商利潤空間勢必增大。

  “營改增”

  促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰

  “營改增”稅負(fù)變化=“營改增”后兩稅稅額總和/房地產(chǎn)業(yè)總支出—“營改增”前兩稅稅額總和/房地產(chǎn)業(yè)總支出。

  國家實行“營改增”的目的是給房企降低稅負(fù)水平，但這也要求企業(yè)有較強的內(nèi)部管控。如果管理得當(dāng)，企業(yè)可以合理利用規(guī)則，降低稅負(fù)。但稅項改變后，房企財務(wù)、稅收架構(gòu)將發(fā)生根本性變化。過去交營業(yè)稅，房企按照既定稅率繳納即可，財務(wù)計算較為簡單。但改為增值稅之后，進(jìn)行進(jìn)項抵扣，房企經(jīng)營流程需要進(jìn)行重新設(shè)計，從整體粗獷式管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化。部分規(guī)模較小，運作不正規(guī)的企業(yè)很難跟上新規(guī)的節(jié)奏，不但不能夠降低稅負(fù)，反而會大幅增加稅負(fù)。

  稅改后，市場競爭將更加激烈，企業(yè)也會進(jìn)行一場優(yōu)勝劣汰的生存考驗。因此，在新規(guī)將實行前的這段時間，所有房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該高度重視“營改增”后帶來的變化，并積極做好內(nèi)部財稅部門的培訓(xùn)，爭取最快適應(yīng)和掌握新稅種，在競爭中搶占先機，有效降低企業(yè)經(jīng)營成本。

  “營改增”

  對本土企業(yè)是挑戰(zhàn)也是機遇

  凡事沒有絕對。“營改增”對于房地產(chǎn)業(yè)的影響也絕對不全是正面的，首先房地產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅后，房地產(chǎn)行業(yè)成本可能會因此提升，這在一定程度上會影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再次投資的熱情。殘酷的競爭中，不少房地產(chǎn)企業(yè)會被迫轉(zhuǎn)型，甚至被淘汰。其次，因為增值稅可以抵扣的特性，使得它在稅改之后，假發(fā)票，虛假抵扣等問題將隨之變得更加泛濫，難以管理，甚至?xí)�造成一些企業(yè)為了降低經(jīng)營成本而抱有僥幸心理，鋌而走險。再次，房地產(chǎn)業(yè)是以傳統(tǒng)繳納營業(yè)稅為主的行業(yè)，稅改之后，許多企業(yè)適應(yīng)都需要大量時間，會計核算工作變得較為復(fù)雜，這或許會造成一些房地產(chǎn)企業(yè)的賬冊與內(nèi)部風(fēng)險調(diào)整、工作效率將受到很大影響。

  就徐州市場而言，本地房企雖然在這些年取得了長足的進(jìn)步，但經(jīng)營的規(guī)范程度以及企業(yè)的管理水平和先進(jìn)房企還有很大差距。如果本土企業(yè)無法快速適應(yīng)，合理運用規(guī)則，將在未來的競爭中走在后面。但同時稅改也是一個機遇，可以促進(jìn)本土企業(yè)借機和先進(jìn)房企接軌，提升管理運營水平；對于消費者而言，“營改增”帶來的影響不會很大，市場的反應(yīng)需要一定時間才能夠得以顯現(xiàn)。

  總的看來，營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此而獲益，但營改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進(jìn)，尤其是對于不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅來講，后續(xù)仍然有擴圍或深化改革后擴圍的可能性。