3月28日，央行南京分行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局公布《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》。文件中提及，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入首次購(gòu)買普通住房支持對(duì)象，這也就意味著這部分家庭再次購(gòu)房有可能算作二套房。

對(duì)“首付貸”和“零首付”說“不”

《通知》明確，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款首付資金來源的審查。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照“了解你的客戶”的原則，加強(qiáng)首付款真實(shí)性審查，明確“客戶的首付款不能來源于借貸資金”的底線，綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。

《通知》強(qiáng)調(diào)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)無法查實(shí)首付款來源的客戶，應(yīng)要求借款人提供未使用商業(yè)性借款資金充當(dāng)首付款的書面誠(chéng)信保證，查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記入征信不良記錄。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款審批材料要能體現(xiàn)首付款調(diào)查痕跡。

同時(shí)，《通知》要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放消費(fèi)貸款和信用貸款時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)客戶的交易真實(shí)性審查和貸款用途驗(yàn)證，嚴(yán)禁客戶將消費(fèi)貸款和信用貸款挪作首付款；各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，對(duì)通過消費(fèi)貸款或信用貸款等銀行融資用于首付款的客戶，一律不得發(fā)放個(gè)人住房貸款。

新規(guī)之下，通過“首付貸”等渠道籌集首付款的買房人將不能成功申請(qǐng)個(gè)人住房貸款�！锻ㄖ�》指出，對(duì)通過房地產(chǎn)中介公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、小貸公司等非銀行渠道籌集首付款的客戶，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一律不得發(fā)放個(gè)人住房貸款。

同時(shí)，《通知》規(guī)定，對(duì)存在“首付分期”、“零首付”等促銷行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即中止或從嚴(yán)控制合作關(guān)系。要對(duì)存量住房貸款進(jìn)行排查，主動(dòng)把控貸款中“首付貸”的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)“假離婚”等弄虛作假的現(xiàn)象，《通知》明確，商業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營(yíng)，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。要求金融機(jī)構(gòu)做實(shí)“面簽面談”，充分核驗(yàn)借款人身份信息、工作和婚姻狀況、家庭收入水平的真實(shí)性，禁止居民家庭借助“假離婚”、“假按揭”等行為辦理按揭業(yè)務(wù)。對(duì)于書面承諾函不實(shí)的，以及“假離婚”等弄虛作假的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入個(gè)人征信不良記錄。在支持居民正常購(gòu)房的同時(shí)，培育良好的社會(huì)信用文化，有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

“首付貸”網(wǎng)貸平臺(tái)紛紛關(guān)停

“首付貸”和“零首付”是近期樓市熱詞。通過房產(chǎn)中介、P2P、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費(fèi)信貸等渠道籌集購(gòu)房首付款的現(xiàn)象并不鮮見。

自3月12日央行行長(zhǎng)周小川表態(tài)將打擊為客戶提供首付貸、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。涉及“首付貸”的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)紛紛關(guān)停。

業(yè)內(nèi)人士分析，首付貸政策風(fēng)險(xiǎn)非常之大。購(gòu)房者借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易被突破。首付貸產(chǎn)品面臨的根本性風(fēng)險(xiǎn)在于畸高杠桿帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。首付貸產(chǎn)品使得購(gòu)房者零首付就可以購(gòu)房甚至投機(jī)投資炒房。這個(gè)前提是房?jī)r(jià)必須一直上漲，至少要上漲幾十年之久。一旦房?jī)r(jià)下跌或者暴跌，購(gòu)房者特別是投機(jī)性購(gòu)房者的資金鏈條立馬斷裂，風(fēng)險(xiǎn)即可爆發(fā)。最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的是最終債權(quán)人的銀行和購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者。

“一些銀行的購(gòu)房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介或者P2P平臺(tái)，再給買房的人提供10%到20%的首付貸，實(shí)際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房?jī)r(jià)也就沒頭沒腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家余豐慧解釋說。

《通知》要求銀行在發(fā)放消費(fèi)貸款和信用貸款時(shí)，要對(duì)客戶的貸款用途進(jìn)行驗(yàn)證，嚴(yán)禁將貸款資金用作首付款。一旦發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人用消費(fèi)貸款、信用貸款、房產(chǎn)中介公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、小貸公司等渠道資金做首付款，銀行將拒絕發(fā)放住房貸款。

“下發(fā)這個(gè)文件的目的，就是打擊‘首付貸’和‘零首付’，同時(shí)打擊假離婚、假按揭、首付款自有資金真實(shí)性承諾作假等行為，既支持居民正常的購(gòu)房借貸資金需求，又防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。借款人弄虛作假的要計(jì)入個(gè)人不良記錄。”人行南京分行行長(zhǎng)周學(xué)東說。

“去杠桿”直指樓市投機(jī)

目前來看，樓市政策的從嚴(yán)與收緊，已成為一線城市和二線熱點(diǎn)城市的普遍選擇。25日，上海、深圳這兩個(gè)樓市交易火熱的一線城市先后發(fā)布調(diào)控新政，上海規(guī)定，非滬籍居民購(gòu)房社保要求從2年變?yōu)檫B續(xù)5年，購(gòu)買普通二套房首付5成，非普通二套房首付7成。深圳則規(guī)定，非深圳戶口購(gòu)房社保1年改3年。在此之前，蘇州已出臺(tái)調(diào)控舉措，并給房?jī)r(jià)上漲劃定了“全年漲幅不超過12%”的紅線。

南京房?jī)r(jià)已連漲12個(gè)月，在上漲最為明顯的江北和河西，有的樓盤的房?jī)r(jià)在一年中上漲了30%，正是住房的“財(cái)富效應(yīng)”，使得當(dāng)前市場(chǎng)投資與投機(jī)抬頭，來自南京多家主力樓盤售樓處的反饋顯示，目前南京樓市投資比例很高，去年比較正常的情況下，案場(chǎng)投資比例是10%—15%，而今年，熱門樓盤投資比例一般都達(dá)到30%-40%，尤其是江北，充斥大量投資客。樓市已如去年股市火爆時(shí)，不少并不具備投資實(shí)力的投機(jī)者，則大量依靠信貸杠桿入場(chǎng)。

顯然，此時(shí)金融部門從房貸政策入手，目的就在于擠壓投資和投機(jī)泡沫。認(rèn)定從嚴(yán)后，不少貸款房源的首付和貸款利率都將抬升，并將減少場(chǎng)外資金配置，以遏制非理性房產(chǎn)搶購(gòu)行為，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。