◎徐州日報記者 王巍巍

  “銀四”即將收官，在經(jīng)過前期的營銷暖場、認籌優(yōu)惠等鋪墊后，徐州各大房企終于“動真格”。上周，接近十家樓盤的集中放量，涵蓋高層、洋房、辦公等各類產(chǎn)品，刷新了今年以來的開盤峰值。包括綠城東方雅園、月橋花院、萬達廣場、維維龍湖灣等項目開盤或認籌，現(xiàn)場均有較高人氣。

  近期多家樓盤均價上漲

  4月24日，綠城東方雅園在距首次開盤短短一個多月后再度開盤。1小時內(nèi)170套房源全部售罄，其中包括活動當中緊急加推的48套房源。東方雅園此次開盤最引人矚目的是均價的上調(diào)。“房價在一個多月內(nèi)就漲了500元/㎡，可還是買不到。”開盤現(xiàn)場有很多購房者感嘆沒有排到號。

  東方雅園并不是唯一調(diào)整價格的樓盤。據(jù)悉，“五一”過后，市區(qū)品牌樓盤多數(shù)有調(diào)價打算。“5月2日勞動節(jié)后全線產(chǎn)品漲價”，徐州碧桂園昨日發(fā)布消息稱，目前市場熱度上漲，房源供不應(yīng)求。

  業(yè)內(nèi)人士分析，房企的信心和推盤熱情在4月下半場被點燃，在去庫存的主基調(diào)下，多家樓盤取得了不錯成績。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來一周內(nèi)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將有望再度被刷新，在政策的疊加效應(yīng)之下，銀四月的說法將被坐實。

  此外，上周一手預(yù)售住宅供應(yīng)呈現(xiàn)出井噴態(tài)勢，單周供應(yīng)面積達61.27萬平方米，成為至4月份以來單周供應(yīng)最高。具體來看，（4月18-24日）徐州市區(qū)共有11家房地產(chǎn)項目獲得12張《商品房預(yù)售許可證》，其中住宅面積約為57萬平方米，占總預(yù)售面積的92.84%。供應(yīng)端的集中放量，預(yù)示著對成交量的拉動作用明顯，不排除后期市場成交量突破式爆發(fā)。

  國內(nèi)部分城市開始“限漲”

  4月21日，南京當?shù)毓俜轿⒉┌l(fā)布稱，南京將加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)，主城六區(qū)、江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

  該舉措相當于指導(dǎo)房價“限漲”，為房價上漲設(shè)置“漲停板”，其實也就是過去幾年的“限價”政策。從今年新出臺的政策來看，它與今年3月蘇州出臺“蘇十條”中的“限漲令”如出一轍。當時，“蘇十條”明確，商品房在對外銷售時，同批次房源申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%等。

  從南京、蘇州等城市設(shè)置房價“漲停板”的調(diào)控措施來看，由于經(jīng)濟復(fù)蘇基本面尚不牢固，樓市仍然要發(fā)揮拉動宏觀經(jīng)濟增長的作用，因此，南京、蘇州等城市調(diào)控措施較為溫和，或者實際執(zhí)行力度上并沒有抓主要矛盾出手解決樓市過熱的問題。這是南京、蘇州等城市樓市設(shè)置“漲停板”政策出臺的背景。

  如上所述，設(shè)置“漲停板”的“限價”政策并不是一個新的政策，比如，2011年以來在不少地區(qū)都在執(zhí)行，以至于在一定時期還出現(xiàn)限購與限價之爭，出現(xiàn)以“限價”代替“限購”的行為；在具體操作上，對于房價上漲預(yù)期比較強的一線城市及部分二線城市，為了控制房價上漲的預(yù)期，官方或正式發(fā)文重申“限價”政策，或從審批層面以延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證、控制備案時間來調(diào)節(jié)價格的走勢。

  業(yè)內(nèi)：限價政策有負面作用

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從南京、蘇州等城市設(shè)置房價“漲停板”的“限價”政策來看，盡管政策對于短期內(nèi)遏制樓市房價過快上漲起到一定的積極作用，但是設(shè)置房價“漲停板”的“限價”政策也有其負面的市場作用：

  第一、設(shè)置房價“漲停板”的“限價令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，導(dǎo)致樓市短期內(nèi)反彈。南京、蘇州等城市的“限價令”導(dǎo)致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點，如此這樣，有可能導(dǎo)致樓盤價格整體在“限價令”范圍內(nèi)整體上調(diào)，這樣盡管控制了整體市場的成交最高價，但是由于中低端樓盤普遍提價，設(shè)置房價“漲停板”的“限價令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，整體市場均價并不會因為限價令而降低，反而會促使樓市短期內(nèi)量價反彈。

  第二、設(shè)置房價“漲停板”的“限價令”導(dǎo)致部分城市開發(fā)企業(yè)開始放棄精裝修，改為毛坯房入市。樓盤一旦做出精裝修，精裝修后的樓盤售價或高于當?shù)氐?ldquo;限價令”，為了規(guī)避房價“漲停板”的價格限制，部分開發(fā)企業(yè)已放棄精裝修的做法。這樣，相關(guān)部門對于樓盤精裝修比例的規(guī)定也就難有執(zhí)行力，未來精裝修樓盤也會越來越少。

  第三、“限價令”導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品建造上適當降級，在限價令范圍內(nèi)入市。由于配套高端、建材或建造工藝的復(fù)雜性，有可能導(dǎo)致部分樓盤定價更加契合高端人群的需求，但是限價令有可能使這些樓盤的定價陷入困境。為了規(guī)避限價令，部分開發(fā)企業(yè)有可能對樓盤配置、建材或建造工藝進行適度降級，在成本上進一步控制，以迎合“限價令”政策的相關(guān)規(guī)定。

  第四、“限價令”導(dǎo)致市場上出現(xiàn)各種措施規(guī)避限價進行銷售。如2011年限價之后，精裝修與毛坯分開銷售。廣州不少精裝修樓盤這么操作，尤其是增城，開發(fā)商要求購房者分開簽約：簽一份毛坯房的合同，在限價范圍以內(nèi)，再簽一份裝修合同，另外收錢，以這種方式規(guī)避限價令。南京、蘇州城市設(shè)置房價“漲停板”后，不排除也會采取這樣的措施規(guī)避“限價”政策。

  第五、房價“漲停板”帶來房價繼續(xù)上漲的預(yù)期，引發(fā)土地市場“地王”頻現(xiàn)，最終房價仍會突破“漲停板”。

  南京、蘇州等城市設(shè)置房價“漲停板”的限價令政策較為溫和，預(yù)示著未來房價仍然有繼續(xù)上漲的預(yù)期，這促使開發(fā)商積極拿地，并且制造“地王”。從蘇州、南京等城市土地市場來看，房價“漲停板”政策之后土地市場也確實“地王”頻現(xiàn)。