以年初批次成交均價為基準

　　物價部門表示，此次對樓盤價格提出了量化指標，對主城六區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項目（不含戶型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均價為基準，按照價格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報均價2萬元/平方米以下的，年化漲幅不宜高于12%；2—3萬元/平方米的，年化漲幅不宜高于10%；3萬元/平方米以上的，年化漲幅不宜高于8%；2016年首次銷售的項目，申報均價參照周邊同類型、同品質(zhì)樓盤。

　　分析

　　多少算低密度，恐怕還需要進一步出臺解釋。另外，所謂限價令的執(zhí)行參照時間，是以樓盤年初批次的成交均價為基準。不過現(xiàn)代快報記者發(fā)現(xiàn)，不少在售的樓盤，售價與今年初相比，都已經(jīng)遠超12%。那么這些樓盤今年是不是就真的不給漲了？這還需要在實際操作中來驗證。

　　打擊捂盤惜售

　　物價部門要求，切實防止捂盤惜售、邊賣邊漲。領(lǐng)取預(yù)售許可證項目應(yīng)一次性公開全部房源，及時對外銷售。

　　對捂盤惜售，欲整棟、大面積上調(diào)價格的不予調(diào)價申報。

　　分析

　　物價部門原則上不接受欲整棟、大面積上調(diào)價格的申報，如果此項嚴格執(zhí)行，此前開發(fā)商變相漲價的手段都將被遏制住，房價瘋漲的可能性大大降低。但如果開發(fā)商有意識地收縮供應(yīng)量，主管部門該如何應(yīng)對，仍然是值得思考的問題。

　　毛坯改精裝變相漲價難

　　此次物價部門要求，要堵住為提價采取毛坯改裝修房的“后門”。

　　凡是毛坯改精裝的項目，不但需要公示取得先期購房業(yè)主同意，還要對預(yù)售方案（出現(xiàn)重大調(diào)整）進行重新備案，對價格申報進行重新指導(dǎo)，毛坯部分價格不變，精裝修價格按照第三方專業(yè)機構(gòu)評估結(jié)果合理確定。

　　分析

　　毛坯改精裝需要征得先期買房業(yè)主的同意，這還是南京第一次出現(xiàn)這樣的提法。這個“同意”究竟是所有業(yè)主同意，還是大多數(shù)同意就可以？“同意”的方式是簽字還是其他形式？此次都未提及。南京還提出，重新申報后，毛坯價格不變，這意味著開發(fā)商只能在精裝修部分“打主意”。此前，南京也提出過，精裝修價格由第三方機構(gòu)評估。那么，第三方機構(gòu)的評估報告是否需要公示，如果買房人有質(zhì)疑，是否可以重新評估，這些都沒有答案。

　　及時開展新建商品住房成本調(diào)查

　　此次物價部門指出，及時開展新建商品住房成本調(diào)查。

　　對供應(yīng)偏緊區(qū)域的典型樓盤，了解房價成本構(gòu)成，對競拍取得的土地，溢價45%以上部分不作為準許成本調(diào)查內(nèi)容。

　　分析

　　“溢價45%以上部分不作為準許成本調(diào)查內(nèi)容”是此次新出現(xiàn)的提法。目前南京的土地拍賣市場上，由于開發(fā)商的激烈拼搶，溢價超過100%的爭奪已經(jīng)多次出現(xiàn)。以本月土地拍賣中的麒麟科創(chuàng)園地塊為例，地塊的起拍價是18.1億元，最終成交價是47.6億元，溢價162%。如果按照此次新政，那么麒麟科創(chuàng)園的地價成本最多只能核價到18.1*（1+45%）=26.245億元。地價中另外20多億元不能當(dāng)作成本核算計入房價。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，此舉是在平抑土地市場過熱的競爭，但是是否有明顯的效果，仍然需要觀察。