首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家談房地產(chǎn)風(fēng)險系列之二

警惕房地產(chǎn)功能失調(diào) 確保居住核心功能

黃志凌

中國建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌

【編者按】2015年下半年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的凸顯，如何治理當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位是否會急劇下降，這些都成為當(dāng)前大家熱議的問題。人民網(wǎng)金融頻道特邀中國建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌對此進(jìn)行系列撰文解讀。

系列之一：警惕房地產(chǎn)過度杠桿化和“土地財政”內(nèi)生風(fēng)險

作為一種商品，房地產(chǎn)的核心功能是居住，但是房地產(chǎn)商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產(chǎn)保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產(chǎn)的投資功能。因而，房地產(chǎn)具有消費和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統(tǒng)一的、不可分割的。其中，居住功能是房地產(chǎn)的核心功能，投資功能是派生功能，因為投資房產(chǎn)的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。

從理論上講，任何地方的房地產(chǎn)都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了不同區(qū)域的房地產(chǎn)的兩種屬性具有不同的表現(xiàn)。而且，即使同一區(qū)域、同一時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環(huán)境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產(chǎn)的投資功能要明顯高于一般城市或者農(nóng)村，投資功能也更容易被發(fā)現(xiàn)和挖掘，當(dāng)然也更容易被過度放大。

這里，尤其值得我們關(guān)注的是，如果一個較大區(qū)域房地產(chǎn)商品的居住功能和投資功能發(fā)生次序逆轉(zhuǎn)，必將產(chǎn)生較大泡沫并引發(fā)區(qū)域性市場危機(jī)。實際上，多個國家的真實案例已經(jīng)不止一次的驗證了這一結(jié)論。歷史上，日本和中國香港都曾經(jīng)一度錯誤地推行重投資輕居住的發(fā)展模式。這種發(fā)展模式基本上是將房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)來進(jìn)行投資，而且是政府出臺相應(yīng)的政策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，造成房價長期、持續(xù)走高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民實際收入增長速度，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了房屋實際居住功能可提供的使用價值，成為單純的投機(jī)炒作。在沒有實際價值支撐的情形下，無論是股票還是房地產(chǎn)都難以避免最終的價值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導(dǎo)致房地產(chǎn)價格暴漲暴跌，并且嚴(yán)重影響了居民的居住需求和居住質(zhì)量，對一個國家的民生和經(jīng)濟(jì)都造成惡劣的影響。

房地產(chǎn)的基本功能是居住，由于土地資源的稀缺屬性，居住功能進(jìn)一步衍生出了房地產(chǎn)的投資屬性。然而，作為一種商品，如果居住的主要功能被投資的衍生功能所超越，就意味著價格會被脫離居住基礎(chǔ)的投資需求不斷抬高，必然出現(xiàn)價格嚴(yán)重偏離價值，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。泡沫的形成實際上是價格機(jī)制錯亂的過程，這不僅使房地產(chǎn)行業(yè)集聚了風(fēng)險，而且也影響了各類資源的配置效率，導(dǎo)致過多的資源配置到了房地產(chǎn)行業(yè)，擠壓了其他行業(yè)的發(fā)展空間，而一旦泡沫破滅，這些資源可能隨之化為烏有。因此，要控制房地產(chǎn)風(fēng)險，必須建立長效機(jī)制，確保房地產(chǎn)的居住功能始終處于核心地位，而投資功能僅作為一定的補(bǔ)充。長遠(yuǎn)來看，中國需要建立和不斷完善市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、房價與消費能力相適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。政府托底保障中低層次需求，發(fā)揮市場重要作用滿足多元化需求。

具體而言，中國應(yīng)當(dāng)建立健全四項保障機(jī)制：

一是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的立法，強(qiáng)化居住的核心功能，保障中低收入群體的居住需求，有效抑制住房的市場投資、投機(jī)需求。在保障中低收入群體居住需求的基礎(chǔ)上，有效的分流市場需求，降低了人們對住房價格持續(xù)上漲的預(yù)期，抑制了對住房的過度投資和投機(jī)的需求。

二是深入推進(jìn)土地供應(yīng)和住房市場化改革，讓市場真正發(fā)揮價格調(diào)節(jié)和競爭提效的作用。首先要推動土地供應(yīng)的市場化改革。當(dāng)前的土地供給取決于地方政府，土地供給的不確定性預(yù)期使得開發(fā)商盡可能多拿地，因此供給的有限性及開發(fā)商的“囤地”行為不斷推升地價和房價。要改變這一行為模式，必須加快推動土地的產(chǎn)權(quán)制度改革，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)行抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，使之具有商品屬性和交換價值，增加土地供給主體，形成真正的土地市場。其次，深化住房市場化改革。當(dāng)前部分住房并沒有市場化，一些政府機(jī)關(guān)仍然存在以保障房的名義推出名目繁多的住房實物分配政策，并從土地供應(yīng)、融資安排、項目上市等各方面進(jìn)行優(yōu)先支持。這不僅阻礙了房地產(chǎn)市場改革的深化，而且制造了新的社會不公與尋租空間，因此應(yīng)當(dāng)逐步取消各種形式的實物分配政策。同時，要逐步將一刀切的“限購、限貸”行政政策轉(zhuǎn)變?yōu)楦�具針對性的分類治理的�?jīng)濟(jì)調(diào)控政策。

三是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策要根據(jù)區(qū)域異質(zhì)性特點進(jìn)行差異化調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策需要體現(xiàn)差異化，未來房地產(chǎn)政策調(diào)控方向應(yīng)當(dāng)突出“宏觀穩(wěn)、微觀活”。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、建立長效機(jī)制的同時，堅持“分類施策、分城施策”的調(diào)控導(dǎo)向。一線城市和熱點二線城市應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)控制城市規(guī)模和抑制投資需求兩方面入手控制房地產(chǎn)風(fēng)險。例如，2013年北京、上海商品房分別銷售了大約19萬套和23萬套，而當(dāng)年兩市分別新增人口46萬和35萬人，隨著大量人口進(jìn)入，住房需求仍將長期存在。而多數(shù)二線、三線城市需要重點進(jìn)行供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的雙重結(jié)構(gòu)調(diào)整。在供給結(jié)構(gòu)方面，重點支持140平米以下的中低價位普通商品房銷售，抑制高檔、大戶型樓盤的投資和開發(fā)；在需求結(jié)構(gòu)方面，重點滿足中低收入者的自主性購房需求，抑制炒房者的投機(jī)需求。對大多數(shù)三四線城市，供應(yīng)相對充足，重點是去庫存化。

四是加強(qiáng)住房信息的統(tǒng)計信息披露，避免投資者因信息不對稱而走向過度投資。眾多的理論研究和國外的實踐表明，增加市場上住房供求信息的披露和房產(chǎn)交易的透明度有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因為住房供求信息的披露越多，交易者就越容易將這些信息納入自己的參考范圍，從而制定合理的購買和投資計劃，減少因信息不足造成的盲目跟風(fēng)，減少了噪音交易者的數(shù)量和比例，使房價回歸基本面主導(dǎo)模式。美國、加拿大和歐洲各國通過定期編制房地產(chǎn)市場價格指數(shù)發(fā)布市場信息的做法值得我們學(xué)習(xí)。我國需要加快推動住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動產(chǎn)信息登記制度落地，定期發(fā)布各區(qū)域房屋出售情況、住房租金價格指數(shù)信息，提高信息透明度，為購買者和投資者決策提供充足的信息保障，避免盲目跟風(fēng)、追漲殺跌，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。（作者系中國建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）