昨天下午，南京市政務服務中心1238室人氣又一次爆棚。已數(shù)不清這里見證過多少次土地拍賣“大戲”，只不過這一次卻格外特殊，因為南京首次動用限價手段拍賣4幅地塊，除1幅商業(yè)用地外，3幅住宅用地均設定最高限價，報價達到或超越限價“紅線”，拍賣即中止，地塊流拍——業(yè)內(nèi)形象地稱之為“地價熔斷”。
南京這場“熔斷大戲”會怎么“演”？市場各方充滿想象和期待。而現(xiàn)實，遠比想象更生動。
“熔斷”前一分鐘，10家房企同時舉牌
記者先描述一下這場“熔斷大戲”的高潮部分，盡管它出現(xiàn)在最后——
“9號，6.2億；29號，6.3億。”主持人話音剛落，現(xiàn)場出現(xiàn)令人訝異一幕——10家參拍房企同時舉牌，報價牌上不約而同寫出了“6.4億”，現(xiàn)場頓時一片“哇”的驚嘆聲以及哄笑聲。此時，距離6.5億的最高限價僅有1000萬元的距離，而如果再加價，就意味著將直抵限價紅線而遭遇流拍。
此時，主持人顯然陷入了難以決斷的糾結(jié)，她不得不來一句：“還有加價的嗎？大家都決定報6.4億？”持29號牌的房企“安徽新華”快速擦拭掉報價牌上的“6.3億”， 轉(zhuǎn)而寫上了“6.5億”，并將號牌高舉而起，這一舉，直接“絕殺”了10家房企的拿地念想，就這么1分鐘之間，拍賣戛然而止，地塊流拍。
流拍的這幅地塊是位于六合的G21，它也是南京首幅因超過限價而流拍的地塊。
看上去，政府“壓制”高地價的決心在G21地塊上表現(xiàn)明顯。該地塊起始樓面價2353元/平方米，最高限制樓面價3059元/平方米，掛牌出讓最高限價6.5億元。該地塊毗鄰寧天城際六合開發(fā)區(qū)站，位置優(yōu)越，但是，這一“優(yōu)質(zhì)地塊”3059元/平方米的最高身價，并沒有超過此前3087元/平方米的“地王”價。“這次政府對G21地塊限價太狠，原本最高限價7.3億元，下調(diào)為6.5億元，超最高限價直接流拍，這明擺著壓制六合房價！”六合一家房企負責人拍賣前“不滿”地評述。
六合在南京被視為“房價洼地”之一，然而，伴隨地鐵開通及江北國家級新區(qū)利好，今年以來，這一“洼地”的房價漲幅不小，5個月漲幅11.09%，有些樓盤房價漲幅更是超過了30%。也因此，政府拿六合地價“開刀”不無道理。
G21地塊報名參拍房企14家，大家都虎視眈眈，拿地心切，方出現(xiàn)10家房企同時舉牌的奇觀。
“想拿G21地塊的各家房企看來都要白跑一趟。”上述六合房企相關(guān)負責人拍賣前的一語竟命中了結(jié)局。
“限”字當頭，高價地依然難退場
G21流拍，讓六合暫時少了一幅高價地。然而，同場限價拍賣的江寧青龍山新城的G18和G19住宅地塊，雖然在房企的謹慎加價下并未突破最高限價，但是由于起拍價及最高限價的“水平線”本來就不低，所以即便“限”字當頭，拍出的地價依然創(chuàng)下區(qū)域新高。
G18、G19地塊分別吸引了19家、14家房企參拍。與此前政府下調(diào)G21地塊限價所不同的是，拍賣前，這兩幅地塊的限價“紅線”均進行了上調(diào)，G18最高限價由原來的17.7億元上調(diào)至24億元，最高樓面價限定為19558元/平方米；G19最高限價由原來的9.3億元上調(diào)至12.6億元，最高樓面價19461元/平方米。與起拍樓面價相比，兩地塊最高溢價率分別為98%和97%，競價空間并不小。
記者還注意到，G18、G19所處江寧上坊區(qū)域此前最高樓面地價為16389元/平方米，毗鄰樓盤綠地遠洋云峰公館5月售罄時房價為19500元/平方米，可以看出，地塊最高樓面價水平實已超過此前區(qū)域最高地價，與新房售價也相差無幾。如此“限價”，與G21形成反差。
好在，地方政府在“抬”的同時也做了一些“壓”的彌補性舉措：原先所設置的最高限價改為競爭保障房建設資金起始價，也就是說G18地塊報價一旦達到17.7億、G19地塊報價一旦達到9.3億，那么此后的競價就是競爭保障房建設資金，地塊一旦成交，競爭保障房建設資金的這一部分資金，并不列入未來房價成本核算。
“請大家理性競價！”G18、G19開拍前，主持人都進行了提醒。一眾房企也表現(xiàn)自覺，經(jīng)過58輪競拍，G18地塊以23.9億元成交。“好險！差1000萬就要‘熔斷’了。”伴隨一陣掌聲，觀“戲”人群中飄出了這樣的聲音。不過，這一地塊的成交樓面價達到19476元/平方米，距離最高限價僅82元之差，按地價計算，未來房價或直逼4萬。
G19地塊競價更為理性，經(jīng)過35輪競拍，以11.3億元成交，成交樓面價17453元/平方米，距離最高限價還差2008元。
加價不瘋了，政策效力仍有待觀察
南京是全國第二個執(zhí)行土地限價政策的城市，5月27日出臺政策、6月3日明確首批限價地塊、6月14日試水首拍。而在此之前，蘇州已成為土地限價的“首吃螃蟹者”，于5月23日、24日分兩場拍賣10幅限價地塊，首場拍賣時兩幅限價地塊均因報價超最高限價而流拍，但次日拍賣時，8幅限價地塊均成功出讓。觀察加價過程可以看出，不少房企在臨近最高限價時加價十分謹慎。
昨日南京的土拍似乎也證實了這一點。如此看來，限價，還是讓房企豪舉加價的心態(tài)有了較為明顯的轉(zhuǎn)變。
寧蘇兩地是省內(nèi)房價的標桿之地，并領漲國內(nèi)二線城市，今年三四月房價漲幅甚至超越一線城市，在此背景下，地方政府承受了極大的穩(wěn)定市場預期壓力。寧蘇兩地先后出臺土地限價政策，也是“承壓”下的無奈之舉。
有業(yè)內(nèi)人士分析，當前地方財政收入渠道狹窄，對土地拍賣收入仍頗為倚重。如此現(xiàn)狀也讓地方樓市調(diào)控顯露“兩難”心態(tài)，既不希望地價、房價大漲，也不希望過于壓制。所以，無論蘇州還是南京，限價拍地時，都出現(xiàn)了地價“限而不低”的情況。好在，目前看來，瘋狂舉牌畢竟因“限”而不再，也算起了效用。
在昨日南京舉行的這場土拍前，當?shù)貟斐隽私衲暌詠淼谖迮瓮恋仡A公告，一口氣推出11幅地塊，總用地面積近百萬平方米。供應放量，信號意義不言而喻。（汪曉霞）
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