在房地產(chǎn)稅基本方案基本成型并開始小范圍征求意見的同時(shí)，事關(guān)社會公眾直接利益的房地產(chǎn)稅“起征點(diǎn)”問題，也正在悄然之間逐步明朗化。稅率和起征點(diǎn)則是房地產(chǎn)稅基本方案中，最關(guān)鍵的兩個(gè)要點(diǎn)。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者獲悉，未來房地產(chǎn)稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”的方式，確定房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。即個(gè)人或家庭在豁免征收面積以內(nèi)的住房，免予征收房地產(chǎn)稅。而“豁免征收面積”將根據(jù)地方住房情況針對性劃定，不會一刀切。

不過，“豁免征收面積”只是房地產(chǎn)稅“起征點(diǎn)”的思路之一。由于事關(guān)全體社會公眾的直接利益，在沒有按照十八屆三中全會“立法征收房地產(chǎn)稅”的精神走完立法程序之前，一切尚無定論。

方案仍將調(diào)整

“還沒有正式下發(fā)走征求意見的程序，而是就基本方案在小范圍內(nèi)聽取意見，估計(jì)會做一定的修改。”7月22日下午，一位接近房地產(chǎn)稅決策層的權(quán)威人士向記者表示，現(xiàn)在的初步方案和最后提交全國人大法工委的方案，可能會有一定的修改和調(diào)整。

7月20日，財(cái)政部部長樓繼偉向十二屆全國人大常委會報(bào)告2014年財(cái)政決算情況。

在報(bào)告過程中，樓繼偉表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。這是近兩年以來，官方就房地產(chǎn)稅進(jìn)度問題正式表態(tài)。

在十八屆三中全會政治決議提出“立法征收房地產(chǎn)稅”的要求后，此前由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)主導(dǎo)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作即被叫停。按照國務(wù)院對“房地產(chǎn)稅”有關(guān)工作的分工，財(cái)政部、住建部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅法的專業(yè)和基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作。

為了提高工作效率，全國人大亦從前期方案介入房地產(chǎn)稅立法的有關(guān)工作。

全國人大預(yù)算工作委員會一度成為房地產(chǎn)稅立法工作的牽頭部門。在財(cái)政部、住建部提出的方案基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅立法工作，也聽取并吸收很多全國人大預(yù)算工作委員會的意見和建議。

在此之前，房產(chǎn)稅試點(diǎn)曾先行開展。上海、重慶兩地分別以不同方式試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。此后，杭州市、北京市也曾上報(bào)了杭州、北京版的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，其中，杭州方案獲得財(cái)政部、住建部的認(rèn)可，并已經(jīng)走完會簽程序。

不過，在最后一刻，杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作被緊急叫停。

此后，十八屆三中全會政治決議提出“立法征收房地產(chǎn)稅”的要求，按照這一要求，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)改革的思路進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)稅全面替代房產(chǎn)稅納入新一屆政府的工作思路。

總稅負(fù)初期不變

房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅雖僅有一字之差，但實(shí)際內(nèi)涵卻相差甚大。后者僅涉及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)征收問題，而前者將涉及涉房地產(chǎn)的稅種歸并、取消的問題。相比之下，將要立法征收的房地產(chǎn)稅的牽涉利益群體更為復(fù)雜。

“房產(chǎn)稅一直是有的，但是對居民住房豁免征收。”一位地方財(cái)稅系統(tǒng)的人士告訴記者，按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營性用房等，須按年度繳納房產(chǎn)稅，而居民住房則按照條例的規(guī)定，則“暫不征收”。

2010年前后，財(cái)政部曾提出，對《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，對居民住房豁免征收房產(chǎn)稅的條款進(jìn)行修改，恢復(fù)對居民住房征收房產(chǎn)稅。但是，這一思路其時(shí)被國務(wù)院否決，未能實(shí)施。繼而上海、重慶開始以地方試點(diǎn)的形式，征收房產(chǎn)稅。

目前，房地產(chǎn)稅初步將確定歸并現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2014年3月，本報(bào)題為《房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)暫停房地產(chǎn)稅或首先歸并城鎮(zhèn)土地使用稅》的報(bào)道中稱，按照當(dāng)前研究的“房地產(chǎn)稅”思路，第一步很可能將首先對城鎮(zhèn)土地使用稅和目前僅對經(jīng)營生產(chǎn)性物業(yè)征收的房產(chǎn)稅合并征收，湖南、湖北已經(jīng)提交了以這一歸并征收為方式的有關(guān)研究方案。

前述接近房產(chǎn)稅決策層的權(quán)威人士告訴記者，之所以房地產(chǎn)稅歸并現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的方式，得到?jīng)Q策層的初步認(rèn)可，主要是由于決策層希望，在立法征收房地產(chǎn)稅的初期，確保房地產(chǎn)稅負(fù)的總體水平，保持平穩(wěn)，不發(fā)生大的增加。

“這既考慮到總體稅負(fù)水平的問題，也有操作層面的考慮。”他說。目前，涉房稅費(fèi)種類較多，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平已經(jīng)較重，因此，稅制改革不宜加大總稅負(fù)水平。另外，總稅負(fù)水平不變的情況下，房地產(chǎn)稅推行的阻力也將相對減少。

或有“豁免征收”

“歸并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅需要一定時(shí)間做空轉(zhuǎn)的測算，同時(shí)，房地產(chǎn)稅的立法工作，也需要一定的時(shí)間，特別是‘立法征收房地產(chǎn)稅’都已經(jīng)寫入了三中全會的政治決議，所以，房地產(chǎn)稅需要很多的程序，這意味著時(shí)間。”一位曾參與房產(chǎn)稅前期論證的專家告訴記者。

記者了解到，本次房地產(chǎn)稅立法論證過程中，即貫徹了“防止一刀切”的總體精神，在稅率、起征點(diǎn)等問題上，均將根據(jù)地方的不同情況，讓渡出根據(jù)具體情況自由調(diào)整的空間。

有報(bào)道稱，房地產(chǎn)稅未來的稅率有可能根據(jù)地方的不同情況，由地方政府在中央政府給出的稅率范圍之間進(jìn)行選擇，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)刈》康那闆r，進(jìn)行最終確定。

除此之外，在房地產(chǎn)稅立法征收后的“起征點(diǎn)”問題上，或?qū)⒖赡苓M(jìn)行“豁免征收面積”的制度設(shè)計(jì)。即根據(jù)所在地的住房情況，劃定人均基本居住面積，在人均基本居住面積以內(nèi)的住房面積免予征收房地產(chǎn)稅，對基本居住面積以外的住房面積，課稅征收房地產(chǎn)稅。

由于中國地理面積龐大，各地、各城市之間的居住面積和住房條件均不相同。因此，豁免征收面積的劃定權(quán)，或?qū)⒂傻胤秸�府根�?jù)本地情況提出方案，上報(bào)上級政府后，予以批準(zhǔn)，而后課稅征收。

目前，在征收契稅、印花稅等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)時(shí)，即有對普通住宅的稅收優(yōu)惠。其中，住房面積是其中重要的因素。不過，多位內(nèi)部人士提醒記者，豁免征收面積只是與起征點(diǎn)有關(guān)的思路之一，由于涉及計(jì)算、征收等技術(shù)環(huán)節(jié)的問題，在房地產(chǎn)稅草案最終報(bào)請全國人大法工委前，都還不算是相對確定的結(jié)論。

■相關(guān)新聞

房地產(chǎn)稅改革基本確定 或設(shè)起征點(diǎn)不會一刀切

在中國財(cái)政部部長樓繼偉近日提及房地產(chǎn)稅的進(jìn)度問題之后，房地產(chǎn)稅再度成為熱門話題。

樓繼偉6月28日向全國人大常委會報(bào)告2014年財(cái)政決算情況時(shí)表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。據(jù)《證券日報(bào)》，近日有消息稱，房地產(chǎn)稅改革主體框架已基本確定，并開始小范圍征求意見。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

不過，《華夏時(shí)報(bào)》的報(bào)道卻有所不同，稱房地產(chǎn)稅改革今年一直在進(jìn)行，只是至今改革的路徑還不明晰。“市場所傳‘房地產(chǎn)稅立法初稿’，既非官方文件所發(fā)，又無官方代表所講，基本可以判斷不靠譜。”住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓23日如此表示。

《華夏時(shí)報(bào)》當(dāng)日兩次致電國稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司綜合處、業(yè)務(wù)處兩個(gè)處室，均未獲得房地產(chǎn)稅初稿成型的確切消息，而財(cái)政部則未予回應(yīng)。

房地產(chǎn)稅有望設(shè)置

“豁免征收面積”

按照《中國經(jīng)營報(bào)》的報(bào)道，未來房地產(chǎn)稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”來確定房地產(chǎn)稅起征點(diǎn)，即個(gè)人或家庭在豁免征收面積以內(nèi)的住房，免予征收房地產(chǎn)稅。而“豁免征收面積”將根據(jù)地方住房情況針對性劃定，不會一刀切。而“豁免征收面積”只是房地產(chǎn)稅“起征點(diǎn)”的思路之一，一切尚無定論。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》也曾報(bào)道稱，房地產(chǎn)稅未來的稅率有可能根據(jù)地方的不同情況，由地方政府在中央政府給出的稅率范圍之間進(jìn)行選擇，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)刈》康那闆r，進(jìn)行最終確定。

房地產(chǎn)稅可能影響房價(jià)繼而影響部分購房需求?

“房地產(chǎn)稅的改革對購房者會造成一定影響，一方面，可能帶來房價(jià)降低，相對減少購房者購房成本;另一方面，改革后的房地產(chǎn)稅會增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，這意味著購房者日后養(yǎng)房費(fèi)用增加，投資性購房或會因此減少。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《證券日報(bào)》采訪時(shí)這樣表示。

優(yōu)品金融研究所研究員李玉麟曾表示，房地產(chǎn)稅改革將會提高投機(jī)炒房成本，抑制投機(jī)需求。而謝逸楓則認(rèn)為，房地產(chǎn)稅與房價(jià)實(shí)質(zhì)上沒啥關(guān)系，僅僅是財(cái)稅制度的一項(xiàng)改革而已。房地產(chǎn)稅與房價(jià)的關(guān)系不是一個(gè)層面上的問題，一個(gè)是市場供求關(guān)系的結(jié)果，一個(gè)是未來稅收體系的單稅，“房地產(chǎn)稅根本無法改變供求關(guān)系，從而決定房價(jià)的變化;房地產(chǎn)稅開征目的不是降房價(jià)，僅僅是調(diào)節(jié)地方財(cái)稅收入”。

或不會在短期內(nèi)開征房地產(chǎn)稅

一些分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，但“不會一蹴而就”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)稅是一個(gè)復(fù)雜的立法過程。房地產(chǎn)市場不景氣，剛開始局部復(fù)蘇，不可能短期就出制度變化。“我覺得，起碼兩年內(nèi)房地產(chǎn)稅不可能落地。”

此前，多地曾開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)。上海、重慶兩地分別以不同方式試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。此后，杭州市、北京市也曾上報(bào)了杭州、北京版的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，其中，杭州方案獲得財(cái)政部、住建部的認(rèn)可，并已走完會簽程序。然而，在十八屆三中全會政治決議提出“立法征收房地產(chǎn)稅”的要求后，此前由住建部主導(dǎo)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作即被叫停。