曾雄心勃勃殺進武漢地產的港股中國水務地產(已更名中國城市基礎設施 02349.HK)已現折戟之勢。

11月上旬，多名讀者向長江商報投訴，稱水務地產湖北集團公司未按協議支付武漢未來城項目退鋪款，并拖欠近一年，目前，他們已向法院提起訴訟。

長江商報了解到，此次有15名退鋪者起訴，還有10多名在等待，二者的退鋪款超過1500萬元。

該事件源于前幾年武漢未來城“買鋪返租”風波，當時遭遇近百個購鋪者退鋪，部分購鋪者鬧上了法庭，最終達成退鋪退款協議。

11月19日，此前一直負責處理此事的水務地產湖北集團有限公司副總經理張松林向長江商報記者稱，他不知道此事，亦不再負責此事。隨后，王顧左右而言他。

其實，拖欠退鋪款的真正原因，或許是水務地產湖北集團公司陷入財務危機。

可查到的信息顯示，中國水務地產在武漢的項目主要有武漢未來城、未來公館、武漢經開未來城及未來城酒店等項目。

眾所周知，未來公館項目體量不大，盈利不會太多;未來城運營幾經轉換，依然不盡如人意。此外，武漢經開未來城項目銷售更是不理想，兩年銷售的房產僅為13.4%，大面積的房產抵押給銀行。

11月18日，熟悉水務地產運作的人士告訴長江商報記者，水務地產進軍武漢的是商業(yè)地產，受電商沖擊等多重因素影響，難以達到預期。

顯然，傷痕累累的水務地產已經意識到前景不妙，在宣布公司更名為中國城市基礎設施集團有限公司后，轉型至燃氣行業(yè)，但前景依然不明朗，舉步維艱。

拖欠1500萬退鋪款再當被告

拖欠購鋪者退鋪款，水務地產湖北集團有限公司再一次被告上了法庭。

作為水務地產進軍武漢的首個項目，位于武昌核心商業(yè)地段的武漢未來城，曾被社會高度關注。

2011年下半年，未來城項目進行營銷推廣，“左手買鋪、右手收租” “50萬起，滿租，帶約銷售，8%穩(wěn)定回報” “百余品牌商家搶駐，未開先旺+坐享30年高收益”……吸引了大量市民目光。

然而，當買鋪變成了租鋪(合同約定購買的僅為商鋪20年使用權)、租金的日益高漲使期望變成失望之時，意識到遭遇消費欺詐的219名投資者不干了，紛紛通過多種途徑進行維權。

長江商報記者了解到，在通過法律維權前，已有110名投資人與開發(fā)商簽訂了退鋪協議。

一名曾接受委托的律師告訴長江商報記者，20多名購鋪者向武漢市洪山區(qū)法院起訴，經法院調解達成退鋪協議，另有部分購鋪者復制這一模式，私底下與水務地產湖北集團公司簽訂了退鋪協議。

陳女士就是私下簽訂退鋪協議者之一。11月17日，她告訴長江商報記者，2013年12月25日與水務地產湖北集團公司簽訂了退鋪協議，約定兩年半內退還全部購鋪款，每期退還214377.69元。然而，按時付了兩期后，水務地產湖北集團公司就再也沒有付款，拖欠時間長達10個多月，金額542311.81元。

長江商報記者初步了解到，像陳女士一樣此次向法院起訴的共有15名投資者，另有10多名投資者在等待觀望，二者加起來超過30人，涉及退鋪款超過1500萬元。

起訴者之一的張先生告訴長江商報記者，他曾多次詢問水務地產湖北集團公司為何拖欠退鋪款，得到的答復是“沒有錢”。張先生了解到的情況是，此前支付的退鋪款，是水務地產湖北集團的母公司上市公司中國城市基礎設施(02349.HK，原名中國水務地產)從香港打過來的，今年上市公司要求自給自足，不再打款。

還有起訴者告訴長江商報記者，在索要退鋪款時，退款方曾提出過置換方案，即退鋪者購買水務地產開發(fā)的位于漢陽的武漢經開未來城商鋪，退鋪款沖抵購鋪款，只需補齊不足部分。因為此前被“忽悠”得傷痛尚未痊愈，加上對商鋪收益的前景不明，他沒有答應。

長江商報了解到，15名起訴水務地產湖北集團公司退款違約的糾紛已經立案，將于下月初開庭。

11月19日，就拖欠1500萬元退鋪款一事，長江商報記者聯系上此前一直負責處理此事的水務地產湖北集團公司副總經理張松林，他稱不清楚此事，也不再負責處理此事。

旺鋪不旺大面積新盤被抵押

水務地產湖北集團公司拖欠退鋪款的背后，則是其旺鋪運營、新盤滯銷的困境。

長江商報記者經過一周的調查發(fā)現，中國水務地產在武漢操盤的幾個項目均遠未達到預期。

2009年10月，中國水務地產重組湖北阜城房地產公司，正式切入武漢地產市場。這個曾被寄予厚望、計劃打造成武昌版HAPPY站臺的項目，如今已成了水務地產的噩夢，不成熟的商業(yè)運營導致頻繁招商轉換經營思路，雖然坐擁繁華商業(yè)中心，群光廣場、新世界百貨、流行視窗廣場等環(huán)伺，但至今仍是死氣沉沉，成為武漢商業(yè)地產運營失敗的典型案例。

上周，長江商報記者前往武漢街道口未來城探訪發(fā)現，陷入退鋪糾紛漩渦的商鋪人氣不旺，空鋪較多，只有樓上的餐飲差強人意。

進軍武漢地產市場后，水務地產開始祭出大手筆，頻頻通過股權并購方式擴大地產版圖。

2010年5月，水務地產收購武漢凱越地產及旗下凱越新都項目，改名未來公館。該項目與未來城同屬街道口商圈，總建筑面積僅3萬多平方米。據稱，因收購成本較高，并未給水務地產帶來多大收益。

剛剛拿下未來公館一個月，水務地產又斥資6600萬元收購毗鄰武漢東湖的東湖旅游接待有限公司在東湖公園擁有兩幅土地60%權益，合共面積約59480平米，規(guī)劃建筑總面積約61242平米，計劃開發(fā)為豪華低密度住宅區(qū)。不過，該項目之后一直停滯，至今無明顯進展。

僅過半年，水務地產再次出手，收購武漢海螺商貿全資附屬公司武漢市中南汽車配件配套有限責任公司，獲取漢陽升官渡商貿區(qū)土地開發(fā)權，即如今的中水龍陽廣場(登記時名為武漢經開未來城)。

長江商報記者調查了解到，中水龍陽廣場項目鄰近海寧皮革城，引進浙江小商品城的運營模式，欲將其打造成“漢陽國際小商品城”。然而，如今該項目也已陷入困境。

11月20日，有知情人士向長江商報記者表示，該項目銷售非常不理想，大量房產處于閑置狀態(tài)。

武漢房地產市場信息網顯示，武漢經開未來城土地性質為商服用地，建筑面積13037.1平米，分為A、B、C、D四棟，樓高19層，2013年1月25日開工，當年1月12日銷售，去年底竣工。整個項目共有房產1887套，已銷售253套，1601套未售。

長江商報記者注意到，該項目銷售率僅為13.4%，A、C棟房產更是大面積被抵押。

一長期從事建筑行業(yè)法律糾紛的律師告訴長江商報記者，上述抵押可能是根本沒有賣就直接辦了抵押，也有可能是在建工程抵押，然后房子建成后一直沒賣出去直接轉的房屋抵押。

11月20日，武漢經開未來城方面一女士證實，A、C棟是在建工程時向銀行抵押申請貸款，如果客戶有意向購買，告訴就會去解凍，賣一套解凍一套。

對此，上述律師稱，在建工程抵押的，開發(fā)商收齊了錢才解凍，且單戶解凍比較復雜。

調查時，長江商報記者還了解到，水務地產湖北集團公司還拖欠不少供應商貨款。對此，水務地產方面未給予回復。

轉型燃氣行業(yè)前景堪憂

中國水務地產在武漢折戟或許只是其一個縮影。

公開信息顯示，中國水務地產除了在武漢有項目外，在南京、杭州、北京等地亦有涉足，不過，目前在這些城市的收益情況，其年報中沒有明確體現。

除了地產項目，該公司還涉足酒店及物業(yè)領域，如武漢未來城項目的武漢未來城商管公司及未來城大酒店。2014年年報顯示，未來城購物中心出租率僅為24%，位于杭州的美萊國際中心平均出租率為53%，均低于同業(yè)水平。未來城大酒店的平均入住率為84%，還過得去。

該公司今年半年報顯示，公司營收0.39億港元，凈利潤為虧損8842.80萬港元，而去年同期，營收1.75億港元，凈利潤為虧損2775.20萬港元，業(yè)績下滑明顯。

市場人士猜測稱，去年底，公司中國水務地產更名為中國城市基礎設施，意在轉型至城市基礎設施方面。

公開信息是，該公司主營業(yè)務為主要從事與環(huán)保、清潔能源及中國城市化發(fā)展等有關的基礎設施業(yè)務，其中包括天然氣銷售及分銷、天然氣管道建設、固廢處理及垃圾發(fā)電等項目。

其實，轉型早已在去年就已開始。2014年下半年以來，城市基礎設施持續(xù)收購城市燃氣運營項目，截至今年上半年，該公司已投入2.07億人民幣收購8個縣城燃氣特許經營權，覆蓋城鎮(zhèn)人口約47.6萬。

在大量收購燃氣項目的同時，中國城市基礎設施開始逐步出清地產項目。11月5日，公司公告稱，已經完成收購5家分別位于湖南、江西和廣西的天然氣項目公司。而此前的9月份，公司宣布終止北京前門地產項目。

對于其轉型燃氣行業(yè)，市場人士稱，燃氣行業(yè)屬于壟斷行業(yè)，類似于其母公司中國水務集團的主業(yè)自來水、污水處理等，轉型能否成功，依賴于其自身及母公司的資金實力及能否營造好與政府部門層面關系。該分析稱，未來公司可能復制其母公司迅速擴張的崛起路徑。

不過，亦有人士斷言，中國城市基礎設施的前景并不明朗，燃氣行業(yè)自身的風險性、大量投入所需的資金及與處理好各方關系所耗的成本均不容忽視。

就拖欠退鋪款、轉型至燃氣行業(yè)等問題，11月17日，長江商報記者向中國城市基礎設施發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿時止，仍未獲回復。