原標(biāo)題：房企多元化道路之金科樣本

[摘要]18年彈指一揮間，從成立之初的3000萬元到今年946億元總規(guī)模，超常規(guī)超速增長(zhǎng)3153倍，這是重慶發(fā)跡的房企金科的成長(zhǎng)軌跡。

地產(chǎn)名利場(chǎng)里，大家都愛聽故事，今天的主角是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(000656.SZ，以下簡(jiǎn)稱“金科”)。

18年彈指一揮間，從成立之初的3000萬元到今年946億元總規(guī)模，超常規(guī)超速增長(zhǎng)3153倍，這是重慶發(fā)跡的房企金科的成長(zhǎng)軌跡。和大鱷同行相比，金科300億元的年銷售規(guī)�；蛟S并不起眼，但在房企紛紛謀求“地產(chǎn)+X”轉(zhuǎn)型的高熱期，金科的多元化開拓之路儼然已是一個(gè)范本。

早在2014年，金科就已開始未雨綢繆，開啟了轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略之路。掌門人黃紅云的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略路徑，是這樣設(shè)定的:以地產(chǎn)為中心向四周擴(kuò)張業(yè)務(wù)，尤其是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)模式，另外大舉殺入國(guó)家戰(zhàn)略層面扶持的新能源領(lǐng)域。

今年是金科“新地產(chǎn)+新能源”雙主業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施的攻堅(jiān)年，雙主業(yè)和多輪驅(qū)動(dòng)格局正在形成。乘法效應(yīng)下，黃紅云期待的金科“千億”藍(lán)圖正在變成可見的現(xiàn)實(shí)。

任何轉(zhuǎn)型都是一場(chǎng)企業(yè)“由內(nèi)而外，融道于術(shù)”的系統(tǒng)革命。從一家地產(chǎn)專業(yè)化標(biāo)桿企業(yè)，搖身成為橫跨多個(gè)領(lǐng)域的綜合性多元化集團(tuán)，決定金科多元化成敗的核心會(huì)是什么?解決“投易盈難”這個(gè)方程式，是否是眼下金科管理層最關(guān)心的問題?面對(duì)新能源、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域未知的風(fēng)險(xiǎn)，金科管理層的投資眼光和轉(zhuǎn)型能力正在接受考驗(yàn)。

新能源探索：5年500億投資再造一個(gè)金科

2014年初，金科拋出了“力爭(zhēng)5年內(nèi)銷售破千億”的戰(zhàn)略野心。曾要做“地產(chǎn)界Intel”的金科掌門人黃紅云，也玩起了跨界，他瞄準(zhǔn)了一個(gè)重要方向—新能源，這一國(guó)家積極扶持的戰(zhàn)略性行業(yè)。

去年10月13日，金科邁出了向新能源領(lǐng)域跨界發(fā)展的第一步。彼時(shí)，金科出資高達(dá)20億元成立新能源公司，重點(diǎn)投資光伏、風(fēng)能及頁巖氣等新能源產(chǎn)業(yè)。

這被視為金科未來的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一，具有重要的戰(zhàn)略意義。黃紅云的決心很大，企圖也很大，他要在新能源領(lǐng)域“再造一個(gè)金科”，力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)A股最大、最具競(jìng)爭(zhēng)力的民營(yíng)新能源發(fā)電投資商和運(yùn)營(yíng)商。他的打法是“風(fēng)光并舉、多點(diǎn)開花”，希望以風(fēng)力和光伏為主，同時(shí)尋求光熱薄膜發(fā)電等新領(lǐng)域發(fā)展機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)金科新能源業(yè)務(wù)的超常規(guī)高速發(fā)展。

金科董事會(huì)主席黃紅云掛帥新能源公司，這就是他重視新能源發(fā)展的強(qiáng)烈信號(hào)，此舉在金科內(nèi)部前所未有。

在金科看來，新能源領(lǐng)域和傳統(tǒng)房地產(chǎn)其實(shí)有很大的共通之處：即都屬于資源型、資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且在商業(yè)模式上也非常接近。黃紅云年初接受采訪時(shí)也曾表示，“新能源領(lǐng)域與房地產(chǎn)相似，是項(xiàng)目制，資金需求大，周期較長(zhǎng)。不過，金科在項(xiàng)目制的投資管理中，已經(jīng)有很成熟的經(jīng)驗(yàn)”。

一年后，金科已累計(jì)在新能源項(xiàng)目上投入超過40億元，并在新疆建立了初步的風(fēng)能項(xiàng)目架構(gòu)。時(shí)代周報(bào)記者從金科集團(tuán)了解到，除了在頁巖氣方面尚未有進(jìn)展外，金科新能源的觸角已伸至風(fēng)電和光伏。

目前，金科新能源項(xiàng)目主要有三個(gè)，兩個(gè)位于新疆，另一個(gè)位于山東。自去年12月，金科首個(gè)風(fēng)電項(xiàng)目落戶新疆哈密后，今年7月，金科新疆風(fēng)電二期景峽項(xiàng)目和山東光伏項(xiàng)目也相繼獲批。今年8月，金科還推出了45億元定增計(jì)劃，其中6億元將用于上述景峽風(fēng)電項(xiàng)目。

“跟其他公司比較，金科在新能源方向探索積極，投入也比較大，”金科董秘劉忠海堅(jiān)稱，“我們認(rèn)為這條路(新能源)走得通。”

以風(fēng)電項(xiàng)目為例，這是國(guó)家重點(diǎn)扶持的清潔可再生能源，在投資方面，金科受到當(dāng)?shù)卣�府的�?yōu)待。據(jù)劉忠海透露，因?yàn)橥顿Y節(jié)能環(huán)保、風(fēng)能利用開發(fā)的項(xiàng)目，目前金科在新疆投建風(fēng)電的稅收享受“三免三減半”的優(yōu)惠。

“新能源項(xiàng)目是重資產(chǎn)投資，資產(chǎn)負(fù)債率通常達(dá)到80%以上，一般企業(yè)不容易在這么高的負(fù)債率下把握投資，”劉忠海稱，“但金科在資金使用上已經(jīng)很有經(jīng)驗(yàn)，且新能源項(xiàng)目能拿到利率很低的資金，以及政策性銀行的支持等。”

在這個(gè)相對(duì)陌生的領(lǐng)域，金科的探索之路正越走越遠(yuǎn)。

今年12月初，金科宣布，擬設(shè)立36億元規(guī)模的新能源產(chǎn)業(yè)基金，初期基金規(guī)模為4.01億元。該產(chǎn)業(yè)基金將重點(diǎn)投資風(fēng)電、光伏、光熱及上下游產(chǎn)業(yè)以及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。隨著投資項(xiàng)目的增加，金科有可能一躍成為在新疆地區(qū)投建風(fēng)電能源項(xiàng)目最多的房企。

事實(shí)上，今年以來，金科新能源項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)產(chǎn)生數(shù)千萬元的收益，但由于數(shù)額較小，以及相關(guān)項(xiàng)目仍然在建設(shè)中，所以未在半年報(bào)中披露。

“從去年以來，金科轉(zhuǎn)型的思路是明確的，相關(guān)資金投入的快速落實(shí)也彰顯了公司的態(tài)度，” 中信建投證券分析師蘇雪晶稱，新能源作為具備一定金融屬性的行業(yè)，有望在未來為金科貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，并具備資產(chǎn)證券化的可能。不過，想要實(shí)現(xiàn)新能源規(guī)模化的效益，仍需要金科后續(xù)的實(shí)際投入。

金科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，5年內(nèi)(包括今年在內(nèi))，金科在風(fēng)電、光伏發(fā)電、光熱發(fā)電、頁巖氣等新能源領(lǐng)域總投資規(guī)模將到達(dá)約500億元，其中新能源發(fā)電裝機(jī)容量將達(dá)到400萬-500萬千瓦。

新地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)：科技、文旅、大健康齊頭并進(jìn)

在老本行房地產(chǎn)，金科未敢有絲毫懈怠。

在銷售方面，金科整體維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第三方機(jī)構(gòu)CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年前三季，金科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售約150億元，同比增6.8%。四季度，金科新推貨值約100億-120億元，銷售有望提速。金科今年的銷售任務(wù)是300億元左右，目前完成的業(yè)績(jī)?cè)谝?guī)劃目標(biāo)內(nèi)。

在專注大本營(yíng)重慶的同時(shí)，金科正在長(zhǎng)三角、中西部的主流城市爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)土地資源。今年前三季度，金科完成土地投資49.3億元，占同期銷售額比重為32.87%。

“拿地要有前瞻性，決不當(dāng)?shù)赝�，這是金科堅(jiān)持的原則，”金科總裁蔣思海介紹稱，這兩年，金科每年新增土地700萬平方米。目前，金科已有土地儲(chǔ)備2000萬平方米以上，可維持企業(yè)4-5年的開發(fā)。

蔣思海透露稱，金科在全國(guó)有四大地產(chǎn)公司，分別是重慶、中西部、華東、華北公司。公司重點(diǎn)布局中西部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大區(qū)域，目前已進(jìn)駐北京、重慶、四川、江蘇、湖南、陜西、云南等地35個(gè)城市。重慶仍是金科的大本營(yíng)，重慶公司的業(yè)務(wù)量占據(jù)金科總量的45%。

“2013年以前，金科發(fā)展主要以追求規(guī)模為主，但隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，我們也在不斷調(diào)整戰(zhàn)略，以可持續(xù)發(fā)展為主，追求有質(zhì)量的發(fā)展，”蔣思海表示，新地產(chǎn)，便是金科有質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一步。

他口中的“新地產(chǎn)”，包含兩層意思，一是將金科定位為產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商，逐步實(shí)施以滿足企業(yè)生產(chǎn)需求為主的“產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略”;二是將金科定位為社區(qū)綜合服務(wù)商，實(shí)施滿足居民生活全方位需求的“社區(qū)綜合服務(wù)戰(zhàn)略”，從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為服務(wù)商。

今年11月9日，重慶兩江健康科技新城項(xiàng)目簽約活動(dòng)在兩江新區(qū)管委會(huì)舉行。黃紅云和億達(dá)中國(guó)董事局主席孫蔭環(huán)共同出席此活動(dòng)。這是他們攜手打造的第二個(gè)產(chǎn)業(yè)園，去年在湖南長(zhǎng)沙，他們已有過科技新城項(xiàng)目的首次合作。

“產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)，就是金科新地產(chǎn)的一個(gè)子戰(zhàn)略，” 蔣思海稱，金科選擇聚焦工業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、大健康產(chǎn)業(yè)三大方向去發(fā)展。四川遂寧古鎮(zhèn)旅游、長(zhǎng)沙科技新城、合肥科技新城等大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)已相繼啟動(dòng)。

“新地產(chǎn)”的另一個(gè)子戰(zhàn)略是社區(qū)綜合服務(wù)子戰(zhàn)略，即由傳統(tǒng)的物業(yè)管理升級(jí)為“社區(qū)運(yùn)營(yíng)商”。早在2010年，金科率先提出了“中國(guó)鄰里文化”，構(gòu)建金科鄰里中心;兩年前，金科為服務(wù)業(yè)主而成立了金科資產(chǎn)管理中心，在全國(guó)首創(chuàng)了“業(yè)主資產(chǎn)倍增計(jì)劃”;今年5月份，金科推出了以“金蛋糕計(jì)劃”為名的社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”手段對(duì)社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一定位、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、管理等。

　　這些是“千億”金科的重要一環(huán)，成為金科增強(qiáng)新老業(yè)主黏性和挖掘住宅社區(qū)“大數(shù)據(jù)”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

蔣思海透露，金科正通過顧問、全委、收購、兼并形式，實(shí)現(xiàn)在管項(xiàng)目每年保持40%以上的增長(zhǎng)率，在做大物業(yè)管理規(guī)模的同時(shí)，也開啟社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)。目前金科服務(wù)的大型社區(qū)已經(jīng)超過了254個(gè)，總戶數(shù)超過35萬戶，業(yè)主近100萬人。

“要實(shí)現(xiàn)上述‘新能源+新地產(chǎn)’雙主業(yè)戰(zhàn)略的成功實(shí)施，必須要有相應(yīng)的支撐保障措施，” 蔣思海說，金科股份的母公司金科控股在今年下半年斥資100億元全面布局大金融、大投資、大資管三大業(yè)務(wù)，“金科未來戰(zhàn)略定位不是開發(fā)商，而是力爭(zhēng)成為服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)公司和科技公司和綠色能源公司，形成‘金融投資+資產(chǎn)管理+新地產(chǎn)+新能源’四輪驅(qū)動(dòng)新格局”。