國(guó)瑞置業(yè)在北京崇文門商圈的一個(gè)購(gòu)物中心

人民網(wǎng)北京12月9日電(盧志坤)11月的一個(gè)下午，北京國(guó)土局土地拍賣大廳人頭攢動(dòng)，人們交頭接耳，注視著拍賣廳內(nèi)正在激烈爭(zhēng)奪北五環(huán)外2宗地塊的房地產(chǎn)企業(yè)代表。在數(shù)十輪報(bào)價(jià)過(guò)后，水漲船高的土地價(jià)格使得最后的爭(zhēng)奪集中在2個(gè)競(jìng)買主體身上，其中之一是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科和平安組成的聯(lián)合體，另外則是國(guó)瑞置業(yè)(02329.HK)。最終這2塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)的土地全部由國(guó)瑞置業(yè)競(jìng)得，總價(jià)約為45億元，溢價(jià)率50%。

“此次北京拿地勢(shì)在必行，”國(guó)瑞置業(yè)在回復(fù)人民網(wǎng)記者的電子郵件中表示，“北上廣深是樓市的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，一線城市土地稀缺，國(guó)瑞看好其未來(lái)發(fā)展。”

在北京繼續(xù)拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目成為了國(guó)瑞置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略的重要組成部分。國(guó)瑞置業(yè)表示，它將以北京為立足點(diǎn)，向京津冀、珠三角等全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)力。“從目前市場(chǎng)行情來(lái)看，北上廣深等一線城市的需求仍然很大，抗跌性較強(qiáng)，所以緊盯一線市場(chǎng)仍然是國(guó)瑞長(zhǎng)期的戰(zhàn)略。”

“此次一線城市再拿地，不僅將進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)瑞在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，提升在北京區(qū)域的市場(chǎng)份額，更對(duì)公司踐行深耕戰(zhàn)略有著十分重要的意義。”國(guó)瑞置業(yè)表示。

行業(yè)人士稱，作為北京二環(huán)核心區(qū)域耕耘較久的房地產(chǎn)商，隨著這些核心區(qū)域的可售項(xiàng)目越來(lái)越少，國(guó)瑞置業(yè)面臨的將是如何在北京市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)出聲音的迫切需求，因而它在土地市場(chǎng)上的爭(zhēng)奪會(huì)顯得更為堅(jiān)決。

“能夠和萬(wàn)科平安這樣的聯(lián)合體叫板的，說(shuō)明國(guó)瑞真的是鐵了心要拿下這2塊土地。”當(dāng)天在北京國(guó)土局拍賣大廳內(nèi)觀看土地競(jìng)拍的一位房地產(chǎn)行業(yè)人士評(píng)價(jià)道。

自2000年進(jìn)駐北京房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，這家起步于廣東、于北京發(fā)展壯大的房地產(chǎn)商以北京二環(huán)崇文門商圈內(nèi)的時(shí)尚購(gòu)物中心和高端寫字樓而為人熟知。去年7月，國(guó)瑞置業(yè)在香港交易所掛牌上市。它正在北京開(kāi)發(fā)的一個(gè)包含購(gòu)物中心和寫字樓的綜合體項(xiàng)目，則在本月初完成封頂工程。

國(guó)瑞置業(yè)表示，公司一直在增加土地儲(chǔ)備，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)累積充足資源。今年6月份，國(guó)瑞置業(yè)通過(guò)收購(gòu)獲得深圳南山區(qū)的一宗地塊。11月，該公司與河北廊坊政府簽訂1000畝土地戰(zhàn)略協(xié)議。

根據(jù)國(guó)瑞置業(yè)截至今年6月30日的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，在它總計(jì)775.6萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，北京的占比約在4.8%。根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，國(guó)瑞置業(yè)目前主要在北京、海口、河北廊坊、西安、沈陽(yáng)、深圳等10個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。其中在北京東南部的河北廊坊占比最大，約為四分之一。

根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，國(guó)瑞置業(yè)今年上半年的銷售金額約為30.39億元，較去年同期增長(zhǎng)2.4%。其中來(lái)自�？谂c北京的貢獻(xiàn)最大，分別為24.3%、22.6%。營(yíng)業(yè)收入為25.9億元，較去年同期增加14.4%。

上月，該公司成功發(fā)行一筆總計(jì)20億元、票面利率7.5%的5年期債券，用于償還此前的部分貸款。截至6月30日，國(guó)瑞置業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款總計(jì)約為13.66億元，1年內(nèi)需要償還的債務(wù)約為31.84億元。國(guó)瑞置業(yè)總計(jì)110.93億元的債務(wù)中，信托占比約為22.1%。

對(duì)于此次高價(jià)進(jìn)入接近北六環(huán)的昌平區(qū)域，國(guó)瑞置業(yè)表示，這2塊土地的價(jià)格均在公司的最高合理價(jià)格上限內(nèi)，符合集團(tuán)預(yù)期。其表示，集團(tuán)財(cái)務(wù)及現(xiàn)金流狀況穩(wěn)健，拿地主要為自有資金，目前尚未引入合作伙伴。

根據(jù)行業(yè)人士測(cè)算，國(guó)瑞置業(yè)競(jìng)得的這2宗土地成本區(qū)間約為3.3萬(wàn)元/平方米-3.5萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格超過(guò)該區(qū)域周邊不到3萬(wàn)元/平方米的二手房?jī)r(jià)格。

“面粉比面包貴，今年不少項(xiàng)目都有這個(gè)問(wèn)題，”為房地產(chǎn)企業(yè)提供咨詢服務(wù)的賽普咨詢研究院院長(zhǎng)李春亮在評(píng)價(jià)一線城市頻繁出現(xiàn)的土地成本價(jià)格超過(guò)周邊在售房源價(jià)格的現(xiàn)象時(shí)說(shuō)，“關(guān)鍵要看未來(lái)能否做出另一種面包，必然要跳出區(qū)域比價(jià)體系。”

李春亮說(shuō)，對(duì)于這些一線城市的高地價(jià)項(xiàng)目，未來(lái)的銷售將是“三分天注定，七分靠打拼”。“除了對(duì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的走勢(shì)判斷外，更需要看操盤者能做出什么產(chǎn)品，以及計(jì)劃入市時(shí)點(diǎn)等主動(dòng)性因素。”

國(guó)瑞置業(yè)表示，昌平區(qū)域樓面價(jià)熱漲，一是土地供應(yīng)稀缺，二是國(guó)家戰(zhàn)略部署。“北京拿地難眾所周知，尤其是住宅地塊，無(wú)論是成熟區(qū)域還是偏遠(yuǎn)區(qū)域，都受到高度關(guān)注和市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，因此連番推高了成交地塊的樓面價(jià)。”該公司稱。

“我們每年以2-3個(gè)新項(xiàng)目的速度來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以確保每年都在北京、深圳等一線城市保持一個(gè)穩(wěn)中有升的市場(chǎng)占有率。”國(guó)瑞置業(yè)稱，“未來(lái)，國(guó)瑞仍將積極拿地，助推集團(tuán)長(zhǎng)足發(fā)展。”