原標(biāo)題：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn):閔虹集團(tuán)探索更新之路 ——上海城市更新案例的啟示(下)

在上海眾多老牌工業(yè)區(qū)中，創(chuàng)建于1983年的閔行開(kāi)發(fā)區(qū)一直是一個(gè)“低調(diào)的存在”。作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)首批14個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，閔開(kāi)發(fā)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量最多時(shí)有幾百家，目前減至70家左右，三分之一是像ABB、強(qiáng)生、西門(mén)子、圣戈班、米其林這樣響當(dāng)當(dāng)?shù)氖澜?00強(qiáng)，園區(qū)總產(chǎn)值、利潤(rùn)、稅收保持持續(xù)增長(zhǎng)。

然而，隨著產(chǎn)業(yè)用地資源日益緊缺，閔開(kāi)發(fā)越來(lái)越感到“后勁不足”。

2014年，閔開(kāi)發(fā)與同為上海最早一批國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)整合重組，成立了新的閔虹集團(tuán)，作為上海地產(chǎn)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的投資主體，開(kāi)始“二次創(chuàng)業(yè)”，也開(kāi)啟了探尋上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的更新之路。

向價(jià)值鏈、創(chuàng)新鏈高端轉(zhuǎn)型

博朗(中國(guó))公司落戶(hù)閔開(kāi)發(fā)20多年間，產(chǎn)值增加了10倍，博朗總部決定進(jìn)一步發(fā)展亞洲尤其是中國(guó)市場(chǎng)。早已“滿(mǎn)員”的閔開(kāi)發(fā)，淘汰了一個(gè)落后產(chǎn)能企業(yè)，在工廠對(duì)面騰挪出了一個(gè)地塊，使得博朗和歐樂(lè)B遠(yuǎn)在德國(guó)的后端包裝中心得以轉(zhuǎn)移至此。

上海的土地資源稀缺，眾多工業(yè)區(qū)近年來(lái)都出現(xiàn)“一地難求”的景象。“騰籠換鳥(niǎo)”是大勢(shì)所趨，但在上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型研究院執(zhí)行院長(zhǎng)周罡看來(lái)，現(xiàn)在不少工業(yè)園區(qū)改造成辦公業(yè)態(tài)，只能是城市更新的方向之一。先進(jìn)制造業(yè)是閔虹下屬產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)所在，像閔開(kāi)發(fā)這樣的工業(yè)園區(qū)，就應(yīng)該立足于園區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)工業(yè)制造向智能制造轉(zhuǎn)型。

閔虹集團(tuán)正推動(dòng)閔開(kāi)發(fā)等園區(qū)向這個(gè)方向轉(zhuǎn)型。“30多年來(lái)，閔開(kāi)發(fā)園區(qū)內(nèi)的土地，大部分已經(jīng)易過(guò)主。”閔虹集團(tuán)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“要在有限的土地上實(shí)現(xiàn)提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，我們選擇的路徑是——向產(chǎn)業(yè)鏈兩端延伸，向價(jià)值鏈、創(chuàng)新鏈高端轉(zhuǎn)型。”

以標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制廠房、研發(fā)中心、商務(wù)樓宇出售出租為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，為閔虹集團(tuán)的此項(xiàng)戰(zhàn)略選擇提供了保障。

知名跨國(guó)公司亨斯邁是閔開(kāi)發(fā)上世紀(jì)90年代引進(jìn)的企業(yè)之一。從單純的聚氨酯生產(chǎn)工廠，到先后成立兩家研發(fā)機(jī)構(gòu)，2013年設(shè)立一座世界級(jí)水平的亨斯邁亞太區(qū)新材料研發(fā)中心，亨斯邁在閔開(kāi)發(fā)完成了從生產(chǎn)向研發(fā)的轉(zhuǎn)型。

“閔開(kāi)發(fā)為亨斯邁亞太區(qū)研發(fā)中心定制了廠房，實(shí)現(xiàn)了化工研發(fā)區(qū)與辦公區(qū)同層布置。”亨斯邁亞太研發(fā)中心總監(jiān)盛恩善說(shuō)，亨斯邁公司之所以決定將研發(fā)中心設(shè)在閔開(kāi)發(fā)，并做大做強(qiáng)，除了感情因素，更看重的是園區(qū)對(duì)跨國(guó)公司的服務(wù)水平。

去年，亨斯邁集團(tuán)計(jì)劃對(duì)亞太研發(fā)中心進(jìn)一步升級(jí)、擴(kuò)容。

為跨國(guó)公司定制廠房，采用建設(shè)再租賃的模式運(yùn)營(yíng)，符合跨國(guó)公司輕資產(chǎn)運(yùn)作的規(guī)律。近幾年閔開(kāi)發(fā)投入4億元建設(shè)了10萬(wàn)余平方米定制廠房，使ABB等重點(diǎn)研發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)拎包入駐。如今，廠房定制業(yè)務(wù)已經(jīng)占到閔開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的40%以上。

瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)鏈向“微笑曲線”兩端延伸的目標(biāo)，閔開(kāi)發(fā)的園區(qū)企業(yè)數(shù)量從174家調(diào)整到了70家。壓縮企業(yè)數(shù)量，是為凝聚產(chǎn)業(yè)精華。比如，美國(guó)強(qiáng)生集團(tuán)就在調(diào)整中先后實(shí)現(xiàn)6家生產(chǎn)、研發(fā)、培訓(xùn)等投資項(xiàng)目落地的扎堆效應(yīng)。

做嵌入全球創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)“接口”

隨著信息化、智慧經(jīng)濟(jì)、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“四新經(jīng)濟(jì)”等深入發(fā)展，以及上海加快形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，上海先后形成了諸如漕河涇“科技綠洲”、金橋“Office　Park”、楊浦“創(chuàng)智天地”等園區(qū)創(chuàng)新品牌，帶動(dòng)了整體轉(zhuǎn)型升級(jí)。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)，思維不能再局限于傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)中，而是應(yīng)當(dāng)拓寬視野，更加關(guān)注城市更新空間形態(tài)完善和功能提升，構(gòu)建生產(chǎn)、生活、生態(tài)高度融合的城市更新平臺(tái)。

如何借助“建設(shè)全球影響力的科創(chuàng)中心”這一風(fēng)口，實(shí)現(xiàn)新閔虹城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新的整體策略，閔虹集團(tuán)有著更深的思考。

去年，閔行區(qū)經(jīng)委、交大、閔虹集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人一起考察了中關(guān)村。在中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街，3W咖啡以及各種車(chē)庫(kù)咖啡，成為有想法的創(chuàng)業(yè)青年集聚地，這里碰撞出的創(chuàng)意火花、模式讓他們眼界大開(kāi)。比如，在3W咖啡，只要有金點(diǎn)子就可以提交創(chuàng)業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)評(píng)審后，給予6個(gè)月免費(fèi)指導(dǎo)并提供路演機(jī)會(huì)、法律咨詢(xún)等服務(wù)。

“這樣的項(xiàng)目短期可能沒(méi)有回報(bào)，但代表著未來(lái)。”閔虹集團(tuán)負(fù)責(zé)人說(shuō)，上�？苿�(chuàng)“22條”中，對(duì)本市產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型過(guò)程中如何結(jié)合所在區(qū)域資源，打造獨(dú)具特色的科技創(chuàng)新集聚區(qū)提出了明確意見(jiàn)。其中第17條就有“鼓勵(lì)存量商業(yè)商務(wù)樓宇、舊廠房等資源改造，提供開(kāi)放的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體”的說(shuō)法。

作為城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新的主體之一，閔虹集團(tuán)致力于通過(guò)市場(chǎng)手段回購(gòu)產(chǎn)業(yè)低端、能級(jí)低的園區(qū)企業(yè)廠房，釋放土地資源價(jià)值，為創(chuàng)新企業(yè)提供理想的環(huán)境空間。

于是，閔虹集團(tuán)聯(lián)合上海交大、閔行區(qū)政府在交大閔行校區(qū)一墻之隔的滄源科技園，出資打造一個(gè)“物理空間的中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街”——“零號(hào)灣”，交大負(fù)責(zé)引進(jìn)創(chuàng)業(yè)者和導(dǎo)師，閔行區(qū)提供政策支持。

“零號(hào)灣”總經(jīng)理張志剛，自稱(chēng)“零號(hào)灣一號(hào)服務(wù)員”。與時(shí)下不少孵化器內(nèi)熱鬧的O2O 不同，“零號(hào)灣”更注重先進(jìn)科技制造業(yè)。目前，已有140個(gè)團(tuán)隊(duì)、5個(gè)專(zhuān)業(yè)孵化器入駐，有450個(gè)創(chuàng)業(yè)者。閔虹集團(tuán)正打算通過(guò)盤(pán)活存量資源讓一批自主創(chuàng)新企業(yè)落戶(hù)閔開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)承接。張志剛說(shuō)，在“零號(hào)灣”，企業(yè)從孵化到最后規(guī)模生產(chǎn)，閔虹集團(tuán)可以提供一條龍式的服務(wù)。

對(duì)于閔虹集團(tuán)來(lái)說(shuō)，“零號(hào)灣”有助于增強(qiáng)閔虹園區(qū)運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)開(kāi)拓能力，使閔虹產(chǎn)品形態(tài)從傳統(tǒng)的工業(yè)園、商務(wù)園進(jìn)一步拓展到科技產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，做嵌入全球創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的“接口”，加快閔虹和園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

盡早啟動(dòng)閔虹資本證券化

市政府出臺(tái)的《上海市城市更新辦法》，明確提出要通過(guò)對(duì)上海建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行可持續(xù)改善，實(shí)現(xiàn)城市功能提升、激發(fā)都市活力、改善人居環(huán)境、增強(qiáng)城市魅力。

作為市國(guó)資系統(tǒng)以城市更新為核心業(yè)務(wù)的功能性企業(yè)，地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)著重要任務(wù)。周罡建議，地產(chǎn)集團(tuán)可從專(zhuān)業(yè)化、規(guī)�；�運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，將集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)資源、資金、人才集聚到閔虹，更好地發(fā)揮閔虹在城市更新整體戰(zhàn)略實(shí)施中的排頭兵作用。

事實(shí)上，閔開(kāi)發(fā)與虹開(kāi)發(fā)兩大開(kāi)發(fā)主體重組后，已開(kāi)始顯現(xiàn)“1+1>2”的作用。閔開(kāi)發(fā)與虹開(kāi)發(fā)融合互動(dòng)，企業(yè)總部向虹開(kāi)發(fā)集中，而生產(chǎn)向閔開(kāi)發(fā)集中。如，生產(chǎn)阿爾卑斯奶糖的意大利不凡帝集團(tuán)，生產(chǎn)與研發(fā)留在閔開(kāi)發(fā)，地區(qū)總部、銷(xiāo)售中心遷入了虹橋。通過(guò)內(nèi)部資源有效整合，閔虹集團(tuán)已經(jīng)可以提供一體化、全產(chǎn)業(yè)鏈的招商服務(wù)、項(xiàng)目入駐、企業(yè)服務(wù)等解決方案。

實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)更新，必定離不開(kāi)資金支持。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市漸入高潮，浦東四大開(kāi)發(fā)公司已率先上市，臨港集團(tuán)也借殼自?xún)x股份登陸A股市場(chǎng)。“產(chǎn)業(yè)+園區(qū)+金融”的模式，為后續(xù)發(fā)展提供有力支持。

周罡認(rèn)為，鑒于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)穩(wěn)健、資金需求量大等特點(diǎn)，建議盡早研究閔虹資本證券化問(wèn)題。從資本市場(chǎng)取得的資金可用于地產(chǎn)集團(tuán)城市更新項(xiàng)目建設(shè)，閔虹對(duì)外拓展新園區(qū)、新項(xiàng)目，以及為創(chuàng)新創(chuàng)意企業(yè)提供資金扶持。借助這一上市平臺(tái)，可通過(guò)市場(chǎng)化融資手段進(jìn)一步拓展資金渠道。