南京樓市限購、限貸政策雙雙加碼已一周，房價下降的預(yù)期正在滋生。365淘房網(wǎng)、揚子晚報推出“關(guān)于南京樓市走勢預(yù)測”的網(wǎng)上聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，60%左右的網(wǎng)友認為南京樓市將量價齊跌，第四季度房價就會出現(xiàn)下降。

“開發(fā)商現(xiàn)在有錢，不會急于降價；地方政府也不希望房價大幅下降；買過房的更不希望降價。只有沒買房的人希望降價。但歷史經(jīng)驗表明，房價大幅下降的機會并不大。并不排除個別樓盤會迫于資金壓力甩賣，而從全國品牌房企來看，大規(guī)模降價的可能性非常小。”12日晚，上市房企新城控股高級副總裁歐陽捷受訪時這樣回答。

不過，“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控政策正在當?shù)厥┬�，樓市成交量已大幅受挫。統(tǒng)計顯示，南京“雙限”升級一周來，除11日新房認購量短暫沖高375套外，其余每天認購量均在百套以下。未啟限購時，南京樓市每天新房成交三五百套、高時上千套，即便在9月25日重啟限購政策至“雙限”升級前的14天，日均認購量均超過400套。這也足見調(diào)控升級對當?shù)貥鞘械挠绊�。調(diào)控嚴厲，成交轉(zhuǎn)冷，會否引發(fā)房企降價效應(yīng)，并動搖進一步“開疆拓土”的預(yù)期？

“這一輪調(diào)控的背景是一二線城市人、地、錢嚴重錯配！人口在不斷流入，而供地計劃在不斷減少，嚴重供不應(yīng)求。南京已連續(xù)7個月上市量低于銷售量，供應(yīng)透支。今年1-8月，一二線城市商品房銷售面積占全國的三分之一，但銷售額占近一半；一二線城市拿地面積占全國三分之一，但購置金額卻高達74%。今年房價上漲較快的幾個城市，如南京、蘇州、合肥，土地都供不應(yīng)求。”

按歐陽捷的說法，這一輪房價上漲有3個主要因素：供不應(yīng)求、貨幣超發(fā)、投資者的流動導(dǎo)致供求關(guān)系被打破。而這一輪調(diào)控，目標就是壓住一二線城市泡沫及投資需求。上海、南京、杭州、蘇州等城市房價都已有泡沫，房價增幅遠超收入增幅。調(diào)控后投資客肯定被擠出去，剛需和改善客戶要注意踩點，會有一些機會，但不要指望房價出現(xiàn)大幅下降。這么分析，理由主要是，其一，地價不降，房價降的概率就��；其二，不少房企在調(diào)控前的市場爆發(fā)期中，已賺了足夠的錢，今年指標任務(wù)已超額完成。

前期需求噴涌，加之房價節(jié)節(jié)上漲，已讓南京一批房企提前寫完年度“成績單”，央企保利江蘇公司全年銷售任務(wù)80億元，6月提高至100億元，而目前年度銷售額已完成150億元。金地、招商、龍湖、高科等房企也聲稱完成全年銷售指標。搜狐焦點網(wǎng)這兩天摸底調(diào)查南京13家房企年度銷售情況時發(fā)現(xiàn)，其中8家已完成任務(wù)。

一家央企地產(chǎn)營銷負責人稱，目前各家開發(fā)商都已“吃飽喝足”，基本上沒有降價動力。但他也表示，由于買房人預(yù)期發(fā)生改變，市場交易將迅速趨于平穩(wěn)，預(yù)計第四季度樓市漲價情況會暫時消失，只是降價今年還不會出現(xiàn)。明年的價格走勢，屆時還需視政策而定。

歐陽捷預(yù)計，這輪調(diào)控將持續(xù)半年到一年左右，后期大量的需求還要釋放，而樓市整體去庫存至少還需2-3年時間。當然，熱點城市抑制房價瘋狂也不會放松。從現(xiàn)在到明年“兩會”前，還是買房的時機，因為房價很可能就是“歇歇腳”。

開發(fā)商并不會因為調(diào)控就放棄拿地。他說，“之前市場太瘋狂，拿不到地，我們也特別痛苦，拿不到地意味著就要退出市場。目前，上海有地可持續(xù)開發(fā)的房企只有50家左右，未來南京大約也只會有50-60家房企有持續(xù)開發(fā)能力。房企有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)。”

這番話，傳遞出房企當下心態(tài)：在一二線城市土地供不應(yīng)求格局并未扭轉(zhuǎn)之時，地價上漲預(yù)期難以扭轉(zhuǎn)，指望房價迅即下跌不現(xiàn)實。南京當前可售新房量仍處于2.2萬套左右的低位，新增供應(yīng)仍未大規(guī)模跟上，所以即便需求下跌，新房供需平衡也有待時日，房價下降基礎(chǔ)暫時還不具備。

“房價從來都是易漲難跌，跌是可能的，但不會暴跌。”南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠分析，此次調(diào)控意在抑制資產(chǎn)泡沫，是為樓市能長期健康發(fā)展，而不是讓樓市崩盤。對于未入市的，如果是剛需或改善自住客戶，且具備購房條件，還是要積極看房選房，至于投資客，則要多觀望，尋找更合適的時機下手。 （汪曉霞）　　

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南京出臺最新房貸細則

隨著國慶期間各地紛紛出臺限購政策，金融部門配合動作也逐步跟上。13日，人行南京營管部發(fā)布消息稱，此前該行于10日召集轄內(nèi)各金融機構(gòu)召開住房按揭貸款通氣會，確定首付比例和利率。在一套房還清的情況下，再購買商品房，貸款利率可在基準利率基礎(chǔ)上打七折。

按照最新房貸細則，能夠享受基準利率七折優(yōu)惠的主要是以下幾種情況：無房無房貸記錄者，最低首付三成；無房但房貸已結(jié)清者，最低首付五成；已有一套房，且無房貸記錄，最低首付五成；已有一套房且房貸已結(jié)清，最低首付五成。如果已有一套房，且貸款未結(jié)清，最低首付八成，利率在基準貸款利率基礎(chǔ)上上浮10%。

人行南京營管部有關(guān)人士稱，七折利率是此前政策規(guī)定的利率折扣下限，當前房貸利率已市場化，具體由各銀行機構(gòu)自主確定。目前市場上的首套房房貸利率多執(zhí)行基準利率的9-9.5折優(yōu)惠，由于當前貸款利率已經(jīng)處于歷史較低水平，因此，從銀行盈利角度考慮，七折也僅僅是政策要求，實際執(zhí)行可能性很小。按貸款200萬元、等額本息貸款滿30年計算，利率九折優(yōu)惠相比于上浮10%來說，每個月月供可節(jié)省1191元。 （趙偉莉）