位于臘山河西路與威海路交叉口西北角的中鐵紫荊廣場(chǎng)地塊將被司法拍賣記者王鋒 攝

近日，濟(jì)南西客站片區(qū)的中鐵紫荊廣場(chǎng)有了最新動(dòng)態(tài)，不過不是好消息，因?yàn)樵擁?xiàng)目合作雙方陷入糾紛，4宗商業(yè)用地15日將被司法拍賣，起拍價(jià)約為5.3億元。加上此前鳳凰大廈(后更名融策中心)去年也遭遇司法拍賣，一時(shí)間西客站片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)被部分人看衰。不過，濟(jì)南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述兩個(gè)項(xiàng)目遭此變故偶然因素較多，“充其量算個(gè)小插曲吧，三到五年內(nèi)，只要產(chǎn)業(yè)扶持跟上、相關(guān)配套落地，西部商業(yè)地產(chǎn)前景還是可期的。”

　　被拍賣項(xiàng)目有3個(gè)綠地中心大

此次被司法拍賣的4宗商業(yè)商務(wù)用地于2012年掛牌成交，總證載面積為81541平方米，項(xiàng)目總建筑面積63.29萬(wàn)平方米。這是什么概念?濟(jì)南已建成的“第一高”綠地中心總建筑面積約20萬(wàn)平方米，這意味其相當(dāng)于3個(gè)綠地中心規(guī)模。

在前期披露的規(guī)劃中，該項(xiàng)目共建設(shè)4棟22層辦公寫字樓，37層、30層、28層、24層辦公寫字樓各1棟，40層高檔商務(wù)酒店1棟，21層商務(wù)公寓樓1棟，4層商業(yè)服務(wù)樓1棟，配套3至4層辦公用樓3處，另有地下停車位2935個(gè)、地上停車位439個(gè)，建成后將是“泉城新商埠”。

紙上愿景美好，然而現(xiàn)實(shí)殘酷。在臘山河西路與威海路交叉口西北角，該項(xiàng)目售樓處已人去屋空，門口貼著一張公告稱：受法院委托，將于3月15日依法對(duì)該項(xiàng)目4宗土地使用權(quán)進(jìn)行公開拍賣。站在高處，可以看到圍擋后面雜草叢生，甚至還有兩處沒有拆遷的院落。

記者聯(lián)系了一家公告上拍賣機(jī)構(gòu)，對(duì)方表示拍賣原因不清楚，截至13日下午，還沒有意向方繳納保證金，“明天下午才是繳納保證金截止時(shí)間，至于有哪些公司有意向競(jìng)拍現(xiàn)在不能透露。”有消息稱，中鐵紫荊廣場(chǎng)土地被拍賣的直接導(dǎo)火索是合作雙方陷入債務(wù)糾紛，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯不前。

　　片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢

該地塊被司法拍賣并不是西客站片區(qū)的第一家。去年，濟(jì)南長(zhǎng)途客運(yùn)西站商業(yè)配套項(xiàng)目鳳凰大廈(后更名融策中心)深陷債務(wù)糾紛，也被法院拍賣，但兩輪拍賣都因無(wú)人繳納競(jìng)買保證金而流拍。最終，通過債權(quán)抵償?shù)姆绞�，山東融策置業(yè)接手了該項(xiàng)目。此后，去年11月，該項(xiàng)目工地重新復(fù)工。今年春節(jié)前，記者路過這里時(shí)曾看到大樓上掛出招商的橫幅，但節(jié)后工地上再次歸于平靜，不見開工動(dòng)向。

與這倆地塊被司法拍賣不同，西客站片區(qū)還有幾個(gè)令人關(guān)注的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。去年11月16日，齊魯之門項(xiàng)目舉行了奠基儀式，一度被認(rèn)為“有門”了，但記者注意到目前該項(xiàng)目工地上機(jī)械設(shè)備不少，大部分工地覆蓋著綠色防塵網(wǎng)，除了基坑降水正在進(jìn)行，其他進(jìn)展不是很大。

毗鄰“一院三館”的山東高速?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目，2號(hào)塔樓高200米，是目前西客站片區(qū)的城市地標(biāo)，其營(yíng)銷中心于2014年10月底開放，一度傳出引進(jìn)美國(guó)麗笙·藍(lán)酒店，打造超五星酒店，擬于2016年底運(yùn)營(yíng)。記者多次撥打該營(yíng)銷中心電話，已是無(wú)人值守狀態(tài);在某房地產(chǎn)網(wǎng)站上，顯示該項(xiàng)目“預(yù)計(jì)2017年下半年開盤”，不過售樓電話打過去也是無(wú)人值守狀態(tài)。

　　西客站商業(yè)地產(chǎn)前景在哪里?

多個(gè)項(xiàng)目不是遭司法拍賣就是遇冷，西客站商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)哪里?“不像普通商品住宅高資金杠桿、周轉(zhuǎn)快，寫字樓商業(yè)綜合體屬于低資金杠桿、低周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，一次性投入比較大，要求開發(fā)公司有強(qiáng)大的資金實(shí)力支持。這兩個(gè)項(xiàng)目之所以被拍賣都與自身原因有關(guān)，或者是開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)估不足，或者是資金鏈斷裂，并不能代表整個(gè)西客站商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)，比如片區(qū)內(nèi)的善信大廈、綠地中央廣場(chǎng)寫字樓銷售就不錯(cuò)。”世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江分析認(rèn)為，客觀來(lái)說(shuō)，目前西部產(chǎn)業(yè)支撐和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)力度有待提高，因此一兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目暫時(shí)遇到困難是難免的。據(jù)世聯(lián)行跟蹤監(jiān)測(cè)，西客站片區(qū)住宅區(qū)已比較成熟，隨著西部會(huì)展中心、濟(jì)南國(guó)際醫(yī)學(xué)中心等項(xiàng)目建設(shè)，下一步肯定會(huì)發(fā)展配套的醫(yī)療、教育資源，“我個(gè)人非�？春梦鞑砍鞘协h(huán)境，只要政府產(chǎn)業(yè)扶持、配套資源跟上去，三五年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是能發(fā)展起來(lái)的。”

駐濟(jì)一高校研究房地產(chǎn)的學(xué)者也持有類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，西客站片區(qū)應(yīng)該更加注重提升產(chǎn)業(yè)功能，以產(chǎn)城融合的理念進(jìn)行更好的規(guī)劃和引導(dǎo)，這樣商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)才能有更好的發(fā)展。

　　●相關(guān)鏈接

　　濟(jì)南樓市三次“有名”的司法拍賣

放眼濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目因陷入資金泥沼走了司法拍賣程序，不少項(xiàng)目也獲得新生。

2012年9月，啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目奠基，318米高度榮膺當(dāng)時(shí)“濟(jì)南第一高”，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。然而，這個(gè)占地90多畝的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目疑因開發(fā)商拖欠某公司近10億元債務(wù)，遭到對(duì)方起訴后，法院判決拍賣啟德金融中心項(xiàng)目的兩宗土地使用權(quán)及地上建筑物，所得款項(xiàng)用以歸還欠款。2014年2月20日，啟德國(guó)際金融中心遭拍賣，新東家以15.6億元價(jià)格競(jìng)得，成為項(xiàng)目新東家。最終，該項(xiàng)目已更名為中弘廣場(chǎng)，原來(lái)的設(shè)計(jì)將基本保留，致力于打造濟(jì)南的地標(biāo)性建筑，主要產(chǎn)品為寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)。

說(shuō)起濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上的司法拍賣，不得不提的項(xiàng)目就是山師北街8號(hào)院。該地塊地處濟(jì)南繁華地段，雖然面積僅為10.2畝，然而在土地市場(chǎng)如火如荼的2009年底，該地塊以1.92億元的價(jià)格，一舉奪得“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米。不過，該地塊開發(fā)一直處于停滯狀態(tài)，因債務(wù)糾紛被法院查封，這也成為撂荒多年的原因所在，后被法院裁定拍賣。2015年2月4日，隨著拍賣師一聲槌落，最終以1.48億元成交，縮水近4400萬(wàn)元。一波三折之后，2016年8月山師北街8號(hào)院項(xiàng)目終于開盤。

從牽動(dòng)全城的明星項(xiàng)目，到無(wú)人問津的爛尾盤，最后通過司法程序解決糾結(jié)——2014年10月，彩石山莊涉案財(cái)產(chǎn)979畝土地使用權(quán)、約111890平方米的地上建筑物以及約2.5萬(wàn)株苗木，經(jīng)過拍賣，最終成交價(jià)為16.296億元。2006年，三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)彩石山莊項(xiàng)目，后因資金鏈斷裂，2000多名購(gòu)房者面臨巨大損失。濟(jì)南市中院歷時(shí)一年多，對(duì)彩石山莊處置采取“人民調(diào)解+司法”等方式，既維護(hù)了2000多名購(gòu)房戶的合法權(quán)益，又有效盤活了資產(chǎn)，獲得廣泛贊譽(yù)，因而被寫入2016年全國(guó)最高法工作報(bào)告。

來(lái)源：舜網(wǎng)-濟(jì)南時(shí)報(bào)

作者：羅曉飛