走出對房地產(chǎn)的認識誤區(qū)
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”（熱點辨析）
去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，具有極強的現(xiàn)實針對性和指導(dǎo)性。貫徹落實中央精神，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須走出思想認識上的一些誤區(qū)。
走出“高房價是剛需過旺的正常表現(xiàn)”的認識誤區(qū)。有一種觀點認為，大城市人口增長不斷擴大住房剛性需求，供需缺口必然帶動房價上漲。從我國實際看，一線城市已從快速擴張階段進入平穩(wěn)發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動人口動態(tài)平衡，人口有進有出，總量相對穩(wěn)定。從國際經(jīng)驗看，上世紀90年代，日本東京人口持續(xù)增長，但房價連續(xù)下跌7年之久；美國紐約2008年以來房價持續(xù)下跌，但新增人口達到幾十萬。雖然它們有受經(jīng)濟衰退和金融危機影響的因素，但也能證明城市人口集聚產(chǎn)生的剛需并不一定引發(fā)房價快速上漲。在經(jīng)濟快速發(fā)展中，尤須防止住房成為炒作對象。
走出“房價應(yīng)完全由市場調(diào)節(jié)”的認識誤區(qū)。有人認為，房價是市場調(diào)節(jié)的結(jié)果，政府不應(yīng)干預(yù)。事實上，住房事關(guān)群眾基本生活，屬于半公共物品；而且，由于土地具有稀缺性，房地產(chǎn)市場屬于不完全競爭市場，需要政府從彌補市場失靈的角度進行適當(dāng)調(diào)控。發(fā)達國家對房地產(chǎn)市場大都實行嚴格監(jiān)管。例如，德國出臺多項遏制開發(fā)商獲取暴利的政策，如果新開發(fā)房產(chǎn)售價超過合理房價的50%，開發(fā)商就會面臨高額罰款和最高3年監(jiān)禁的嚴厲處罰；美國設(shè)立土地使用價值稅、選址地價稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅收政策，限制房地產(chǎn)炒作；日本建立土地交易監(jiān)視區(qū)域制度，授權(quán)地方政府抑制房地產(chǎn)泡沫；韓國對非土地所有權(quán)人自住的土地交易征收60%的交易稅。可見，政府用經(jīng)濟、行政等多種手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控是國際通行做法。
走出“依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長”的認識誤區(qū)。我國房地產(chǎn)市場長期存在較大供給缺口，加之房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)門檻低、利潤高，對其他行業(yè)的帶動作用大，因而各地依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長的做法比較普遍。但是，如果社會資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，不僅不利于經(jīng)濟健康發(fā)展，還會帶來風(fēng)險隱患。例如，日本上世紀90年代以前房地產(chǎn)市場異常興旺，成為經(jīng)濟高速增長的重要動力，結(jié)果隨著房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟陷入長期衰退。當(dāng)前，應(yīng)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，摒棄土地財政和地產(chǎn)經(jīng)濟思維，在促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時，著力振興制造業(yè)和實體經(jīng)濟。
走出“房子是保值增值最佳投資品”的認識誤區(qū)。有錢就購房置業(yè)是中國人自古就有的傳統(tǒng)觀念，加之土地是稀缺資源，很多人認為房子只會升值不會貶值。實際上，隨著生產(chǎn)生活方式的改變，城市容量的彈性不斷增大。有研究預(yù)測，即使在深圳這樣的土地緊缺城市，現(xiàn)有建成區(qū)經(jīng)過結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能轉(zhuǎn)換、生活方式轉(zhuǎn)變，還可以大幅擴大人口容量。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，當(dāng)年房價下跌70%；1997年亞洲金融危機后5年內(nèi)，我國香港房價下跌75%；2008年國際金融危機爆發(fā)后，阿聯(lián)酋迪拜房價下跌近70%。房價大幅下跌，使很多中產(chǎn)家庭一夜之間負債累累�？梢�，房子并非最佳投資品。當(dāng)前，應(yīng)弱化住房的投資屬性，使其回歸居住屬性。加快建立適應(yīng)我國國情、符合市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又努力實現(xiàn)住有所居。
�。ㄗ髡邌挝唬何錆h大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院）
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