走出對房地產的認識誤區(qū)
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”（熱點辨析）
去年底召開的中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，具有極強的現實針對性和指導性。貫徹落實中央精神，促進房地產市場健康發(fā)展，必須走出思想認識上的一些誤區(qū)。
走出“高房價是剛需過旺的正常表現”的認識誤區(qū)。有一種觀點認為，大城市人口增長不斷擴大住房剛性需求，供需缺口必然帶動房價上漲。從我國實際看，一線城市已從快速擴張階段進入平穩(wěn)發(fā)展階段，產業(yè)結構優(yōu)化帶動人口動態(tài)平衡，人口有進有出，總量相對穩(wěn)定。從國際經驗看，上世紀90年代，日本東京人口持續(xù)增長，但房價連續(xù)下跌7年之久；美國紐約2008年以來房價持續(xù)下跌，但新增人口達到幾十萬。雖然它們有受經濟衰退和金融危機影響的因素，但也能證明城市人口集聚產生的剛需并不一定引發(fā)房價快速上漲。在經濟快速發(fā)展中，尤須防止住房成為炒作對象。
走出“房價應完全由市場調節(jié)”的認識誤區(qū)。有人認為，房價是市場調節(jié)的結果，政府不應干預。事實上，住房事關群眾基本生活，屬于半公共物品；而且，由于土地具有稀缺性，房地產市場屬于不完全競爭市場，需要政府從彌補市場失靈的角度進行適當調控。發(fā)達國家對房地產市場大都實行嚴格監(jiān)管。例如，德國出臺多項遏制開發(fā)商獲取暴利的政策，如果新開發(fā)房產售價超過合理房價的50%，開發(fā)商就會面臨高額罰款和最高3年監(jiān)禁的嚴厲處罰；美國設立土地使用價值稅、選址地價稅、房產稅、遺產稅等稅收政策，限制房地產炒作；日本建立土地交易監(jiān)視區(qū)域制度，授權地方政府抑制房地產泡沫；韓國對非土地所有權人自住的土地交易征收60%的交易稅�？梢�，政府用經濟、行政等多種手段對房地產市場進行調控是國際通行做法。
走出“依靠房地產業(yè)拉動經濟增長”的認識誤區(qū)。我國房地產市場長期存在較大供給缺口，加之房地產業(yè)技術門檻低、利潤高，對其他行業(yè)的帶動作用大，因而各地依靠房地產業(yè)拉動經濟增長的做法比較普遍。但是，如果社會資金大量涌入房地產業(yè)，不僅不利于經濟健康發(fā)展，還會帶來風險隱患。例如，日本上世紀90年代以前房地產市場異常興旺，成為經濟高速增長的重要動力，結果隨著房地產泡沫破滅，經濟陷入長期衰退。當前，應堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，摒棄土地財政和地產經濟思維，在促進房地產業(yè)健康發(fā)展的同時，著力振興制造業(yè)和實體經濟。
走出“房子是保值增值最佳投資品”的認識誤區(qū)。有錢就購房置業(yè)是中國人自古就有的傳統(tǒng)觀念，加之土地是稀缺資源，很多人認為房子只會升值不會貶值。實際上，隨著生產生活方式的改變，城市容量的彈性不斷增大。有研究預測，即使在深圳這樣的土地緊缺城市，現有建成區(qū)經過結構優(yōu)化、功能轉換、生活方式轉變，還可以大幅擴大人口容量。從國際經驗看，房地產投資風險較大。1991年日本房地產泡沫破滅后，當年房價下跌70%；1997年亞洲金融危機后5年內，我國香港房價下跌75%；2008年國際金融危機爆發(fā)后，阿聯酋迪拜房價下跌近70%。房價大幅下跌，使很多中產家庭一夜之間負債累累�？梢姡孔硬⒎亲罴淹顿Y品。當前，應弱化住房的投資屬性，使其回歸居住屬性。加快建立適應我國國情、符合市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又努力實現住有所居。
（作者單位：武漢大學經濟與管理學院）
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