今年南京計劃在老舊小區(qū)安裝1000部電梯，目前主要障礙在于低層業(yè)主不同意

律師建議政府細化對低層業(yè)主的補償方案，可將電梯廣告收入用作長效補償

方成綵今年82歲，家住南京市鼓樓區(qū)一個老舊小區(qū)的四樓，因為沒電梯，腿腳不太好的老伴平時很少下樓，這成了方成綵的一塊心病。3月10日，老人自費十幾萬元安裝了“樓道電梯”，準(zhǔn)確說這并不是電梯，更像是升降設(shè)備，但它滿足了方成綵和老伴上下樓的基本需求。

當(dāng)然，并非所有人都裝得起這種“樓道電梯”，很多老舊小區(qū)業(yè)主還是寄望于政府的老舊小區(qū)安裝電梯新政。今年南京計劃在老舊小區(qū)安裝1000部電梯，如今一季度末，官方消息稱目前5部正在安裝，2部已完工，新政實施以來南京首張加裝電梯規(guī)劃許可近日剛審批通過。但有安裝電梯訴求的小區(qū)還很多，高層的業(yè)主一次次找鄰居們溝通，一趟趟跑申請，相關(guān)部門在審批時也是如履薄冰……這些都讓原本利民的好政策在推進中舉步維艱。

沒電梯，老伴腿腳不好很少下樓

“我82歲，老伴77歲，兩年前我們就想裝電梯。”方成綵老人家住漢北街8號一棟居民樓的4樓，他在這里已經(jīng)住了二十幾年。

從兩年前開始，他就想裝電梯了。隨著年齡增長，方老身體越來越差，尤其是老伴的腿腳更不利落。“她腿不好，這兩年來都沒怎么下過樓。”方老說，他也想讓老伴多出去活動活動，就跟家人商量，要是能裝部電梯就好了。找人打聽后得知，一部電梯的價格太高了，方老一家根本承擔(dān)不起，后來他們聽說西橋有棟居民樓裝了部“樓道電梯”，但也沒了解到怎么個情況，于是一家人打消了“裝電梯”的念頭。

這幾年，很多鄰居搬走了，但他卻不愿離開。老兩口身體不好，這里離醫(yī)院很近，看病方便。附近菜場、超市等也配備齊全，對于老年人來說確實是很好的“養(yǎng)老地”。既然裝不了電梯，方成綵想到換套一樓的房子�？烧伊撕镁茫�也沒遇到合適的。

申請裝電梯流程復(fù)雜，困難多

去年11月10日，《南京市既有住宅增設(shè)電梯實施辦法》（以下簡稱《辦法》）開始實施，4層樓以上的老小區(qū)都可申請裝電梯，只要得到2/3業(yè)主同意就可以，政府還會補貼一部分錢。方老得知后很高興。

然而，方老打聽到，其實他們小區(qū)早就有鄰居開始申請了。在兩年前，同一小區(qū)、家住五樓的黃先生，和他四樓鄰居就有了裝電梯的打算。去年新政出臺后，他與鄰居一起召開動員會議，好不容易征求到了2/3業(yè)主的同意，也找好了廠家，誰知這時，一樓業(yè)主突然提出反對。黃先生找了鳳凰街道和鼓樓區(qū)電梯辦的人來協(xié)調(diào)都沒成功。黃先生滿臉愁容，“還不知道要等到什么時候才能裝上呢，就一個字：難！”

鳳凰街道相關(guān)負(fù)責(zé)人馬超告訴現(xiàn)代快報記者，政策發(fā)布后，不少居民都反映想裝電梯，但一套流程走下來非常麻煩，鄰里間的協(xié)商都要由居民自己來。馬超說，還有兩戶鳳凰莊小區(qū)的業(yè)主曾反映，電梯的錢他們兩家分擔(dān)，但鄰居不同意施工，現(xiàn)在還在等待協(xié)商。

自掏腰包，安上單人搭乘的“升降機”

既然申請安裝電梯那么難，那么還是自己來吧。方老突然想起兩年前有人提到的“樓道電梯”，今年2月份，他找到電梯安裝廠商了解情況，廠商宣稱他們這種電梯不影響樓道通行，也不需要政府審批，只需樓道住戶簽字同意。根據(jù)方老家的情況，他們從一樓到四樓共需六節(jié)電梯，一節(jié)電梯2.75萬元，他共需16萬左右。為了能早日用上電梯，方成綵一咬牙付了錢。

盡管對鄰居們影響小，但方老還是要征集下大家意見。在安裝前，方成綵也聯(lián)系到了同樓的幾家業(yè)主，征得了他們的同意。“雖然是我們自己出的錢，但是鄰居有需要也可以使用。”“電梯安裝后對我們也沒什么影響。”二樓的住戶是在附近上班的年輕人，今年年初租的房子，樓道電梯他們也是第一次見到。

3月10日，只花了一天時間，“樓道電梯”就安裝好了。“運行得還蠻平穩(wěn)的。”從四樓坐樓道電梯到三樓，再從三樓乘坐到四樓，方成綵在安裝電梯工作人員的指導(dǎo)下，試乘了幾次，對新電梯贊不絕口，以后上下樓就方便了。樓道電梯的安裝工程師紀(jì)寅告訴記者，電梯的載重量在150公斤左右，四節(jié)電梯正常使用，每月用電花費不到20元，電梯的設(shè)計壽命為15年。“不過，設(shè)計使用的壽命并不是樓道電梯的最終使用年限，公司每半年都會對電梯進行一次維護，通過更換一些部件后，還可以延長使用。”

現(xiàn)代快報記者現(xiàn)場測試了一下，當(dāng)記者從三層“電梯”下來，控制系統(tǒng)已發(fā)出無線信號，二層踏板自動打開。當(dāng)停止使用時，載人踏板又會進行自動復(fù)位，方便下一名乘坐者使用。初步測算，從一樓乘坐樓道電梯到四樓，共需乘坐六段，每段上升需要12秒鐘，加上上下踏板的時間，大概需要1分30秒左右。而記者步行六段樓梯的時間也在1分鐘左右。

為何“樓道電梯”

不需審批？

南京市質(zhì)監(jiān)局：

這種設(shè)備并不算電梯

老舊小區(qū)申請裝電梯那么難，為何這種電梯不需要審批呢？廠商負(fù)責(zé)人說，我們平時使用的垂直電梯、自動扶梯都屬于特種設(shè)備，而“樓道電梯”并不屬于特種設(shè)備，因此安裝不需要審批，也不需要經(jīng)過物業(yè)公司的同意。

現(xiàn)代快報記者從南京市質(zhì)監(jiān)局特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗研究院了解到，“樓道電梯”雖然也叫“電梯”，但確實不屬于跟電梯一類的特種設(shè)備。

“其實有很多類似電梯的設(shè)備，都不算電梯。比如，建筑工地上的升降機、別墅內(nèi)家用的升降設(shè)備、地鐵里的殘疾人專用梯等。”專家介紹。

“樓道電梯”既沒有國標(biāo)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有相關(guān)部門審核安裝，那是怎么進入市場的？專家說，企業(yè)須自己制定企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并進行自我申明，就可以生產(chǎn)。

相關(guān)人士表示，這類設(shè)備速度慢，高度不高，在不超過承重的前提下，危險度應(yīng)該不高。

“樓道電梯”

是否值得推廣？

南京市物業(yè)辦：

推廣意義不大

在方成綵老人和老伴看來，這種“樓道電梯”對他們這樣的老人還是實用的。鳳凰街道的負(fù)責(zé)人馬超也認(rèn)為，這種“樓道電梯”不需要政府審批，避開了復(fù)雜的流程，確實很好。“我們也考慮以后讓別的想安裝電梯的業(yè)主借鑒。”

但也有業(yè)主認(rèn)為，這種“電梯”效率很低。

南京市物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，“樓道電梯”不具備普遍推廣意義。“只能1個人搭乘，一段一段倒很麻煩，等待時間也比較長。”這位負(fù)責(zé)人說，安全問題也是要考慮的，“樓道電梯”沒有護欄和圍擋，另外，殘障人士沒法使用也是個重要的問題。

《辦法》實施后

南京首張增設(shè)電梯規(guī)劃許可證獲批

根據(jù)南京老舊小區(qū)安裝電梯的計劃，今年要安裝1000部，現(xiàn)在進展如何呢？近日，現(xiàn)代快報記者從南京市物業(yè)辦獲悉，截止到3月上旬，全市已有499部簽訂書面協(xié)議，218部完成初步設(shè)計，186部報規(guī)劃部門審批，9部按照《南京市既有住宅增設(shè)電梯暫行辦法》通過規(guī)劃備案，5部已施工，2部已竣工。最近，雨花臺區(qū)花好月苑8幢的業(yè)主拿到了增設(shè)電梯的規(guī)劃許可，這也成為南京去年11月實施《辦法》以來，南京首張成功通過審批的老舊小區(qū)加裝電梯的規(guī)劃許可證。

記者了解到，作為老舊小區(qū)的臺城花園，電梯已安裝好了。3月25日，現(xiàn)代快報記者來到該小區(qū)探訪，發(fā)現(xiàn)5幢一單元的電梯安裝已經(jīng)進入收尾階段，下個月就能正常使用了。

施工人員告訴記者，因為電梯開門后直接進到每一戶家里，所以實行刷卡制，刷卡只能到自家樓層。

三樓的徐女士告訴現(xiàn)代快報記者，為了裝電梯費了不少勁兒。“我們這幢樓一共6戶人家，除了二樓的人家50歲左右還沒退休，其他都退休了。年紀(jì)最大的，70多歲。”樓上幾戶人家腿關(guān)節(jié)不好，急需裝電梯。

她表示，購買的電梯和安裝費用，一層不用出錢，其他各戶按照層級來出錢，樓層越高出得越多。“我們家出了近6萬元。我們都商量好了，將來政府的補貼下來，就作為公共資金，用作電梯以后的年檢和維修。”她表示，隨著年紀(jì)越來越大，從長遠角度來講，肯定是好事兒。

不過，她也坦言：“當(dāng)時召集在一起，也不是都同意。怕影響采光、通風(fēng)。”她表示，后來多次開會討論，對一樓做了些補償，都是鄰里也比較理解，就都同意了。

南京市物業(yè)辦：

部分低層業(yè)主擔(dān)心通風(fēng)、采光受影響

然而，并非所有業(yè)主都像徐阿姨所在小區(qū)的鄰居們那么開通，很多老舊小區(qū)在安裝電梯的問題上，都遇到了阻礙，主要就是業(yè)主們不同意。

今年南京提出了安裝1000部的計劃，可一季度已經(jīng)到尾聲，卻只有5部在施工、2部完工。這1000部的任務(wù)能否完成？主要難在哪里呢？南京市物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，能不能完成，現(xiàn)在還真是不好說。這位負(fù)責(zé)人表示，目前推廣難度主要還是在征集業(yè)主同意這方面。“想讓業(yè)主們同意太難，有的人剛開始同意了，可后來突然又反悔了。”他說。

根據(jù)《辦法》的規(guī)定，老舊小區(qū)加裝電梯的申請必須報請市規(guī)劃部門審批，而從目前來看，由于很多低層業(yè)主不同意加裝電梯，這也導(dǎo)致規(guī)劃部門在規(guī)劃審批時很是犯難。

此前，曾有人提到主要阻礙在于《辦法》中應(yīng)當(dāng)征得擬“占用專有部分業(yè)主”的同意這條。記者注意到，南京的《辦法》中第5條規(guī)定：既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當(dāng)征得該專有部分業(yè)主的同意。

對此，南京市物業(yè)辦這位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這句話并不是什么障礙，所謂“專有面積”通俗說，其實是業(yè)主房間套內(nèi)的面積，一般安裝電梯并不會涉及到業(yè)主的房間內(nèi)。

中囯法治現(xiàn)代化研究院立法發(fā)展研究所所長劉克希也認(rèn)為，這句話并不是根本原因，大多數(shù)情形下，加裝電梯的位置都在共有部分，比如樓道外。專有部分，也就是其他業(yè)主的客廳、臥室、廚房等，“基本不可能在這些地方裝”。

盡管老舊小區(qū)安裝電梯基本上沒有占用業(yè)主專有部分，“但很多業(yè)主還是不同意，主要是擔(dān)心采光、通風(fēng)受影響。”南京市物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

法律專家劉克希：

江蘇早有規(guī)定，2/3業(yè)主同意即可

老舊小區(qū)裝電梯的一大難點，就在于低層住戶不同意。對此，劉克希說：“只要本單元2/3的業(yè)主同意加裝電梯就可以了。”他說，2012年12月25日通過的《江蘇省物業(yè)管理條例》對此有專門規(guī)定。該條例第69條規(guī)定：住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

劉克希退休前擔(dān)任省人大常委會法制工作委員會副主任，負(fù)責(zé)《江蘇省物業(yè)管理條例》起草制定工作，并就此向省人大常委會作了審議結(jié)果報告。他介紹說，當(dāng)時考慮到江蘇人口老齡化的問題，老年人在老舊住宅中上下樓不方便，因此，《江蘇省物業(yè)管理條例》有針對性地規(guī)定了在共有部分增設(shè)電梯的制度，“明確規(guī)定只要2/3以上業(yè)主同意就可以加裝”。

另外，審批流程繁瑣也被很多人吐槽。今年南京市兩會上，人大代表惠娟艷就“吐槽”說老舊小區(qū)裝電梯太難，她跑了好幾個部門，每個部門都有理由推脫，建議專設(shè)老舊住宅加裝電梯一條龍服務(wù)窗口。劉克希也提到了這個問題，他建議，設(shè)立一站式服務(wù)平臺，統(tǒng)一辦理老舊小區(qū)加裝電梯的事項，這樣老百姓不用跑好幾個部門，審批辦理的速度會加快，更便民、利民、惠民。

對低層業(yè)主的補償方案應(yīng)細化

現(xiàn)代快報記者在采訪中了解到，在很多低層業(yè)主看來，他們在裝電梯這件事上不但沒有任何收益，反而生活還會被影響到。

“政府在解決高層業(yè)主上下樓難問題時，也必須要考慮到低層業(yè)主的權(quán)益。”江蘇天豪律師事務(wù)所律師陳本林說，老舊小區(qū)安裝電梯對低層業(yè)主的影響，一方面是在采光、通風(fēng)、噪音等方面對生活影響較大，另一方面就是對房價的影響。“同樣是老舊小區(qū)，高層安裝電梯后房價漲了，但一二層可能因電梯的影響不漲，或者漲得不如高層。”陳本林說，基本上這兩方面就是低層用戶反對的最大問題。“既然這是矛盾的關(guān)鍵，那么對低層用戶就要給予一定的經(jīng)濟補償和補貼，以此來緩解矛盾，達到在裝電梯問題上的意見一致。”

現(xiàn)代快報記者注意到，去年11月開始實施的《辦法》第七條明確提到：既有住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)盡量減少對相鄰業(yè)主通風(fēng)、采光、日照、通行等不利影響；造成不利影響的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。但記者也發(fā)現(xiàn)，實際操作中到底補償多少錢，并沒有相關(guān)細則。“補償機制并不明確，在多數(shù)情況下，還是想安裝電梯的本單元業(yè)主之間內(nèi)部協(xié)商。”陳本林認(rèn)為，政府應(yīng)出臺細則。

可將電梯廣告收益用作長效補償

到底如何對低層業(yè)主進行補償呢？現(xiàn)代快報記者了解到，今年初，玄武區(qū)委書記徐曙海曾提到，老舊小區(qū)裝電梯，資金不是問題，除了政府補貼安裝費用30%之外，還要給一樓住戶補償，大約5萬元/戶。但其他區(qū)暫時沒有看到補償方案，陳本林說，現(xiàn)在政府拿出大筆資金在老舊小區(qū)安裝電梯，他建議這項資金中單獨拿出一部分，作為對低層業(yè)主的一次性經(jīng)濟補償措施。

陳本林律師還建議在電梯運行過程中，要對低層業(yè)主有長效補償機制。“如果電梯運行后有廣告收益的話，可把這些廣告收益補償給一二層業(yè)主。”他說，這樣可能在一定程度上化解業(yè)主的矛盾。

在陳本林看來，加強宣傳引導(dǎo)也很有必要。“其實老舊小區(qū)裝電梯不是必然會對一樓二樓產(chǎn)生影響的。”他建議對試點成功小區(qū)的示范效應(yīng)多做宣傳，同時對增設(shè)電梯對低層住戶日常生活的實際影響做調(diào)研，可邀請第三方機構(gòu)進行噪音檢測等，同時裝電梯對低層住戶的房價有多大影響等，都要進行調(diào)研，用數(shù)據(jù)和事實說話，引導(dǎo)低層業(yè)主理性對待。

此外，他還建議裝電梯施工方案要因地制宜，盡量減少對一樓二樓的影響，“電梯運行噪音等不可避免，但如果其他方面影響小的話，補償難度、溝通難度會小一些。”（王冬艷 徐岑 鹿偉 張瑜）

來源：現(xiàn)代快報