◎文/圖 徐州日報全媒體記者 鄭微

為老舊小區(qū)加裝電梯是一項重要的民生工程，也是補(bǔ)齊公共服務(wù)短板，實現(xiàn)居家養(yǎng)老的現(xiàn)實需要。當(dāng)前，在我市已經(jīng)建成的老舊住宅中，有大量多層住宅沒有設(shè)置電梯。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的不斷提升，居民要求增設(shè)電梯的愿望越來越強(qiáng)烈。

4月初，《徐州市既有住宅增設(shè)電梯建設(shè)管理暫行辦法》正式生效施行，這意味著我市老舊小區(qū)加裝電梯有法可依了。按照辦法規(guī)定，只要得到三分之二以上業(yè)主同意，4層樓以上的老小區(qū)都可申請加裝電梯。

這項在眾人的期盼中出臺的政策，落實效果如何？記者了解到，隨著辦法的落地，主城區(qū)一些有訴求的小區(qū)加裝電梯工作陸續(xù)展開，不過，由于涉及業(yè)主協(xié)商、利益補(bǔ)償、報建等多個方面，不少舊樓加裝電梯在推進(jìn)過程中遇到阻礙……

那么，我市老小區(qū)加裝電梯究竟面臨哪些困難？在推進(jìn)過程中，有哪些成功經(jīng)驗可以借鑒？哪些方面還需改進(jìn)呢？記者對此進(jìn)行了調(diào)查。

專家建議

可針對低層業(yè)主提出補(bǔ)償方案

記者了解到，不少老小區(qū)在計劃加裝電梯時，往往會出現(xiàn)兩種截然不同的意見——高層住戶，尤其是年齡大的住戶，相對會比較支持；而低層住戶，也就是1、2層的住戶，卻往往認(rèn)為加裝電梯會在采光、通風(fēng)、噪音等方面對生活影響較大，并且由于現(xiàn)在低樓層的房子房價較高，他們還擔(dān)心加裝電梯后會降低其市場價值。

“在解決高層業(yè)主上下樓難題時，也要考慮到低層業(yè)主的權(quán)益。”江蘇師范大學(xué)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究院院長、徐州市物業(yè)管理評估專家樊傳果說：“既然低層業(yè)主反對是這件事的矛盾關(guān)鍵點，那么可以考慮對低層業(yè)主給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和補(bǔ)貼，以此來緩解矛盾，當(dāng)然這需要全體業(yè)主協(xié)商決定。”

記者注意到，辦法第八條明確提到，既有住宅增設(shè)電梯，建筑物之間的間距應(yīng)當(dāng)滿足國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)盡量減少對相鄰業(yè)主通風(fēng)、采光、日照、通行、噪音等不利影響，造成不利影響的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)充。但究竟補(bǔ)多少，并無相關(guān)細(xì)則。“具體數(shù)額，還是在安裝電梯的本單元業(yè)主之間進(jìn)行內(nèi)部協(xié)商。”樊傳果認(rèn)為。

律師意見

按物權(quán)法規(guī)定2/3業(yè)主同意即可

老舊小區(qū)裝電梯的一大難點，在于低層住戶不同意。對此，徐州茂通律師事務(wù)所律師劉茂通說，按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，只要本單元三分之二的業(yè)主同意加裝電梯就可以了，這在法律上是允許推進(jìn)的。

據(jù)介紹，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十九條規(guī)定，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

他山之石

破題各有妙招，不乏成功案例

近年來，全國各地陸續(xù)啟動既有住宅增設(shè)電梯工作，北京、杭州、南京都涌現(xiàn)出一些成功案例。

北京豐臺區(qū)張儀村豐儀家園就很好地處理了“意見如何統(tǒng)一”的問題，目前已加裝電梯43部。那么，他們又是如何破題的呢？據(jù)報道，豐儀家園作為回遷小區(qū)，居民原先都是一個村的鄰里，“老街坊之間有著幾十年的鄰里情”，彼此相熟，再加上當(dāng)?shù)馗刹磕托募?xì)致的工作，彌合了居民的分歧。對于資金問題，該社區(qū)則以村集體出資的方式解決了資金來源問題。

記者了解到，對于老小區(qū)加裝電梯，目前多地都出臺了相應(yīng)的扶持政策，像杭州、寧波等地的老小區(qū)，加裝每部電梯的資金扶持在20萬元左右；并且要求符合加裝條件的單元樓要在規(guī)定時間內(nèi)安裝，才能享受到補(bǔ)貼政策，無形中推進(jìn)了電梯加裝的進(jìn)程。

解決資金來源難，還可以借鑒上海、廣州、北京等城市的做法，采取集體全額出資，或以業(yè)主自籌加政府補(bǔ)貼等方法破解。在上海，在有條件的多層樓房上加蓋一層進(jìn)行出售，賣房所得款用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)，包括加裝電梯等費用的支出。在一些城市，還有由資金實力雄厚的企業(yè)投資建設(shè)，居民上下電梯采用“付費租賃”的方式使用的先例。

南京市在前期大規(guī)模實踐探索的基礎(chǔ)上，針對薄弱環(huán)節(jié)，結(jié)合居民實際需求，在今年推出了一些新的舉措，包括在流程代辦的基礎(chǔ)上，各街道另配備技術(shù)顧問，開通咨詢專線，為居民解答各類專業(yè)問題；與銀行聯(lián)手搭建資金監(jiān)管服務(wù)平臺，為每部電梯的建設(shè)者開設(shè)資金專戶，避免在費用收取、保管、支付中出現(xiàn)的潛在風(fēng)險；同時，依托保險公司，推出增設(shè)電梯的系列險種，受保人包括建設(shè)者、使用人、管理人、施工方以及總包單位等，讓電梯建得更放心，用得更順心。

■為何加裝電梯？

居民聲音：老小區(qū)變身市區(qū)多層洋房，方便又洋氣

對于百姓來說，老舊小區(qū)增設(shè)電梯是改善民生的實事好事，也是滿足人民群眾對過上更加美好生活的需要。隨著老齡化社會的到來，特別是居住在高樓層、已無力購買新房的老年人希望加裝電梯的意愿更為強(qiáng)烈。

一直以來，家住泉山區(qū)華美潤園3號樓的陳阿姨都有加裝電梯的想法：“我今年63歲，老伴快70歲了，由于住在頂層，上下樓不方便。不過小區(qū)周邊配套齊全，我們不舍得搬離這里。如果能加裝一部電梯，就完美了。”早在兩年前，得知蘇堤路上的一棟職工宿舍樓加裝了電梯后，陳阿姨的愿望更加迫切了。“都是老小區(qū)，可裝上電梯，搖身一變，就能成為市區(qū)洋房，多洋氣！”陳阿姨一臉羨慕。“我們這棟樓的住戶，尤其是樓層比較高的住戶，都有這個方面的需求，大家都很迫切，希望能早點用上電梯。”

據(jù)了解，這棟位于市出入境檢驗檢疫局院內(nèi)的職工宿舍樓建于1997年，其中多半都是離退休人員。最初建設(shè)時沒有電梯，為了方便老人出行，全體居民自籌資金，加裝了3部電梯。不過，由于該樓位于家屬院內(nèi)，相對獨立，不涉及對其他單元樓的遮擋、公共部分占用等問題，另一方面，樓上居住的都是同一單位的職工，協(xié)調(diào)工作相對好做；而且，由于相關(guān)政策、規(guī)范性指導(dǎo)文件和地方法規(guī)當(dāng)時尚未出臺，該做法難以復(fù)制。

近日《徐州市既有住宅增設(shè)電梯建設(shè)管理暫行辦法》的正式實施，為像陳阿姨這樣希望加裝電梯的市民打了一針“強(qiáng)心劑”。“既有住宅增設(shè)電梯作為一項重要的民生工程，2018年首次被寫進(jìn)了政府工作報告，徐州市最近又出臺具體辦法，顯示了各級政府對加裝電梯工作的重視程度。”陳阿姨分析道：“這樣看來，加裝電梯的事不再是想想而已，馬上可以實現(xiàn)了。”

正是這一系列利好政策的出臺，鼓舞了市民加裝電梯的熱情。據(jù)電梯施工方、江蘇天行達(dá)建設(shè)工程有限公司總經(jīng)理王慧介紹，僅4月，就有十多個小區(qū)的業(yè)主向他咨詢加裝電梯一事。

■會遇到哪些難題？

加裝電梯這樣一項民生工程，給百姓提供巨大方便，切合很多市民尤其是老年人的期盼，但實際操作起來，卻面臨著不少現(xiàn)實的阻力。

住在永業(yè)小區(qū)14號樓2單元的田阿姨今年60歲，早在今年3月份，當(dāng)?shù)弥�即將出臺加裝電梯的政策后，家住6樓的她十分高興。“我年輕時是籃球運動員，膝蓋有傷，腰也不太好，住在高層，每天上下樓十分不便。如果安了電梯，不僅上下樓方便了，還能讓房子升值。”田阿姨說，她向鄰居談及此事，獲得了不少人的支持。

政策出臺后，田阿姨便與鄰居一起積極動員，兩個單元28戶居民，他們征得了三分之二以上業(yè)主的同意，也找好了電梯廠家。誰知這時，1樓的1戶業(yè)主突然提出反對意見，田阿姨找了永安街道辦事處和電梯公司的人來協(xié)調(diào)都沒能成功。說起這些，田阿姨滿臉愁容：“你看，我們這16戶安裝電梯的人家把錢都籌齊了，但現(xiàn)在有鄰居不同意施工，就要等待協(xié)商。還不知道要等到什么時候才能裝上，感覺很難。”

富麗花園17號樓3、4單元的居民，前期自籌資金加裝電梯，同樣遭遇重重壁壘。之前因為私自動工被叫停，在公示并改進(jìn)施工方案后，相鄰11號樓居民又有反對聲音，提出擔(dān)心加裝電梯后影響采光，以及電梯離樓體太近、涉及隱私曝光等問題。4月25日，記者再次來到富麗花園小區(qū)，看到之前準(zhǔn)備好的水泥等施工材料被濾布覆蓋，挖好的施工大坑也已被回填、覆蓋。17號樓4單元1樓的一戶居民告訴記者，看了新的設(shè)計方案，他們擔(dān)心消防通道預(yù)留過窄以及以后的出行問題。隨后，記者從永安街道辦事處了解到，上次公示之后，目前還未獲得三分之二業(yè)主的同意。根據(jù)政策規(guī)定，既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，因此目前加裝電梯計劃擱置。“現(xiàn)在就感覺跟畫餅充饑一樣，看著很好，可是吃不到嘴里。”17號樓3單元一戶高層居民告訴記者。

永安街道相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，政策出臺后，不少居民都反映想裝電梯，但不少都遇到了阻礙，除了環(huán)境等硬件條件需要過關(guān)，目前難點主要還是在民意難統(tǒng)一這方面。“很多業(yè)主不同意，主要是擔(dān)心采光、出入受影響。有的人剛開始同意了，可后來突然又反悔了。”

資金遇難題

B

除了爭取低層住戶的理解和支持之外，在老小區(qū)加裝電梯的過程中，還會遇到的另一個問題，就是樓道住戶如何分?jǐn)傠娞莸陌惭b費用及今后運營維修費用，簡單來說，就是資金問題。

加裝一部電梯要花多少錢？有業(yè)內(nèi)人士給記者算過一筆賬：購買電梯還有施工安裝的費用，一部電梯的大致花費在35—50萬元左右。一般需要加裝電梯的樓層高度為六七層，按一個單元7層樓，一梯兩戶計算，排除1、2層的4家住戶不使用電梯，這樣10戶居民每戶就需要出資4萬元左右。此外，在后期使用中，維保費、檢驗費，再加上公用電費，每年的電梯運營費用在5000元左右。這些錢都需要業(yè)主自己來掏。

按照層數(shù)不同，每戶怎么分?jǐn)傎Y金，辦法上沒有提出細(xì)則。不過按照全國其他城市已經(jīng)加裝電梯小區(qū)的先例，諸如杭州、諸暨等地小區(qū)的分?jǐn)偙壤�是�?樓2樓不分?jǐn)偅?樓兩戶10%，4樓兩戶20%,5樓兩戶30%，6樓兩戶負(fù)擔(dān)40%。

記者還注意到，辦法第二十五條提出，出資增設(shè)電梯中繳存住宅專項維修資金的業(yè)主，可按相關(guān)規(guī)定提取住宅專項維修資金，用于支付增設(shè)電梯個人分?jǐn)傎M用。

對此，徐州物業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一方面，維修資金可提取的額度不高，按照多層住宅（未設(shè)電梯）每平方30元的收取標(biāo)準(zhǔn)來算，100平方的房子，總提取額僅3000元；并且有些小區(qū)已提取使用過，因此可提取的資金對加裝電梯來說是杯水車薪；再加上低層不使用電梯，受益人群并不是一個單元的全部，鄰里間或會產(chǎn)生矛盾，因此并不提倡使用。

■如何破解難點？

街道看法：推選牽頭人很重要

據(jù)了解，陳阿姨所住的泉山區(qū)華美潤園是2009年上房的小區(qū)，小區(qū)加裝電梯的周邊環(huán)境十分優(yōu)良，居民意愿也非常強(qiáng)烈。但在推進(jìn)過程中，大家都持觀望態(tài)度，目前這事遲遲沒有往前推進(jìn)。

記者了解到，加裝電梯工程雖然規(guī)模不大，技術(shù)含量也不算高，但涉及規(guī)劃、建設(shè)、房管、消防、燃?xì)狻⑺�等方方面面單位的工作，所以除了居民們自身意見要統(tǒng)一之外，最好還要有一個統(tǒng)籌部門起到主導(dǎo)作用。按照辦法中屬地管理的原則，這個重要的主導(dǎo)力量，往往是所在街道辦事處和社區(qū)。“區(qū)政府對于我們加裝電梯十分支持，小區(qū)所在的永安辦事處在前期準(zhǔn)備過程中，也為我們提供了很多的幫助。”永業(yè)小區(qū)的田阿姨告訴記者。

那么，誰來負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理？據(jù)了解，參與出資的所有業(yè)主是電梯加裝的實施主體，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、工程報建、設(shè)備采購、工程實施、維護(hù)管理等相關(guān)工作。在辦法第十條中提出，業(yè)主可在本幢或本單元中推選1-2名業(yè)主為代理人，也可選擇原產(chǎn)權(quán)單位、小區(qū)管理單位或服務(wù)機(jī)構(gòu)為代理人，辦理增設(shè)電梯的相關(guān)手續(xù)。

永安辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人還建議，可以從業(yè)主中推選一個牽頭人，負(fù)責(zé)暢達(dá)信息，統(tǒng)一民意，有助于快速推進(jìn)此事。“要選擇善于溝通、有公信力的牽頭人，能夠較為順利地開展工作。”該負(fù)責(zé)人介紹，在其他城市的一些成功案例中，有些牽頭人就有較好的群眾基礎(chǔ)，經(jīng)常幫助照顧樓里的老人、孩子，協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系，因此在征求意見時，其他業(yè)主都樂于聽取其意見和建議。