▲目前揚(yáng)州人家大酒店仍在正常營業(yè)

朱先生的房產(chǎn)位于酒店的739號房間

13年前，數(shù)十位揚(yáng)州市民與開發(fā)商揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司簽訂購房合同并全額付款，之后按照揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱揚(yáng)州市房管局）要求進(jìn)行了網(wǎng)上備案。但此后這些業(yè)主遲遲未能拿到房產(chǎn)證，直到去年開發(fā)商破產(chǎn)清算時(shí)，業(yè)主們才意外得知：揚(yáng)州市房管局2010年就將其中大部分房產(chǎn)登記到揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司名下——兩家公司的法定代表人為夫妻關(guān)系，此后酒店又將房子抵押給銀行和他人。

如今這些市民既拿不到屬于自己的商品房，在破產(chǎn)案件中又受償無望，他們認(rèn)為造成這種后果的根源在于揚(yáng)州市房管局沒有把好審核發(fā)證的這一關(guān)。今年年初，四十多位業(yè)主向揚(yáng)州市房管局討要說法未果后，將房管局起訴至法院。

我們買的房，被房管局登記給了別人

2005年，揚(yáng)州市民朱先生買了一套商品房。

這套房子位于解放南路40號，面積為45.76平方米，當(dāng)時(shí)價(jià)格為21.7萬元。當(dāng)年7月23日，朱先生與開發(fā)商揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司簽訂了商品房買賣合同，并按照揚(yáng)州市房管局要求完成了網(wǎng)上備案。

在朱先生購房一個(gè)月后，揚(yáng)州市民周女士和父親也與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，購買了一套面積為46.75平方米的房子。在這一時(shí)間段前后，有數(shù)十位市民向該開發(fā)商購房，并均完成了網(wǎng)上備案。

不過在此后，這些業(yè)主卻遲遲沒能拿到屬于自己的房產(chǎn)證。

朱先生向現(xiàn)代快報(bào)記者表示，當(dāng)時(shí)開發(fā)商以各種理由推脫，“最后我們找到負(fù)責(zé)人的時(shí)候，對方讓我們把電話留下來，說他們到時(shí)會通知我們。”——接下來，又沒了消息。直到2017年8月份揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司走破產(chǎn)程序時(shí)，部分業(yè)主才發(fā)現(xiàn)：自己掏錢購買并且在網(wǎng)上備案登記的房子，2010年就已經(jīng)被揚(yáng)州市房管局登記到揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司名下，此后酒店方又將這些房產(chǎn)抵押給銀行和他人。

如今這些市民既拿不到屬于自己的商品房，在破產(chǎn)案件中又受償無望，他們認(rèn)為造成這個(gè)后果的根源在于揚(yáng)州市房管局沒有把好審核發(fā)證這一關(guān)。“明明是我們買的房子，而且也照揚(yáng)州市房管局要求完成了網(wǎng)上備案，為什么最后會登記到別人名下？”

買房時(shí)約定由酒店統(tǒng)一管理

朱先生等人所購買的房產(chǎn)，就是后來在當(dāng)?shù)丶矣鲬魰缘?ldquo;揚(yáng)州人家國際大酒店”。在當(dāng)初業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同中，雙方約定該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)由揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司統(tǒng)一管理。

周女士向現(xiàn)代快報(bào)記者表示，當(dāng)時(shí)開發(fā)商打廣告稱買商鋪就能租給酒店來賺租金，“家人覺得以后能有個(gè)穩(wěn)定的收入，所以就買了。”

現(xiàn)代快報(bào)記者從知情人士處獲悉，當(dāng)時(shí)開發(fā)商銷售房產(chǎn)300套左右，其中有120多套房產(chǎn)被開發(fā)商或酒店抵押。

此后酒店與買房者簽訂了“產(chǎn)權(quán)式酒店客房經(jīng)營管理合同”，合同中約定購房者自愿將相關(guān)房產(chǎn)交給酒店統(tǒng)一管理，而購房者前五年的收益已經(jīng)從購房款中扣除，購房者從第6年起按照購房金額的145%的9%獲得回報(bào)。“從第六年起我們也確實(shí)拿到了收益。”朱先生向現(xiàn)代快報(bào)記者表示，也正是因此，當(dāng)時(shí)大家對于沒拿到房產(chǎn)證一事并沒有深究。

開發(fā)商早已資不抵債，名下房產(chǎn)均抵押

揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司營業(yè)執(zhí)照顯示，該酒店于2005年8月4日開始營業(yè)。5月8日上午，現(xiàn)代快報(bào)記者來到揚(yáng)州人家國際大酒店探訪時(shí)，該店仍處于正常營業(yè)狀態(tài)，其中朱先生所購買的商品房位于酒店的7樓739號房間，周女士和父親購買的商品房位于酒店的8樓832號房間，房門均處于關(guān)閉狀態(tài)。“房間里面，我們從來沒進(jìn)去過。”周女士向現(xiàn)代快報(bào)記者表示。

酒店正常營業(yè)，但開發(fā)商揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司卻早已資不抵債。揚(yáng)州邗江法院執(zhí)行人員曾向當(dāng)?shù)孛襟w表示，該公司名下“雖然有大量的房產(chǎn)，但是均有抵押，債務(wù)累累，在法院系統(tǒng)有多達(dá)98起案件，金額最高的一筆達(dá)到9900多萬，屬于暫時(shí)不能執(zhí)行的范疇。”

因?yàn)闃I(yè)主們沒拿到房產(chǎn)證，他們在開發(fā)商破產(chǎn)案件中受償無望。

揚(yáng)州市仲裁委員會的一份調(diào)解書顯示，周女士及家人曾與開發(fā)商達(dá)成和解協(xié)議：確認(rèn)該酒店832室房屋歸周女士等4人所有；揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司于2017年7月15日前將辦理權(quán)屬登記“需由該公司提供的資料”報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。不過如今快一年的時(shí)間過去，周女士及家人并未如愿將房產(chǎn)登記到自己及家人的名下。

5月10日下午，現(xiàn)代快報(bào)記者撥打揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司法定代表人趙某電話，顯示處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。現(xiàn)代快報(bào)記者從“天眼查”查詢得知，揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司已經(jīng)被最高人民法院公示為失信公司。

隨后記者與揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司聯(lián)系，酒店前臺工作人員表示該公司已經(jīng)破產(chǎn)，“現(xiàn)在又被別的老板承包了，所以還在營業(yè)。”而揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司一名前員工則表示，“置業(yè)和酒店兩家公司屬于關(guān)聯(lián)單位，所以一起宣布破產(chǎn)。”他同時(shí)表示，兩家公司的法定代表人系夫妻關(guān)系。

網(wǎng)上備案不同于登記

今年年初，四十多位業(yè)主向揚(yáng)州市房管局討要說法未果后，將房管局起訴至法院。當(dāng)?shù)胤ㄔ菏芾砗螅瑩P(yáng)州市房管局方面答辯稱有關(guān)房產(chǎn)登記相關(guān)職權(quán)已經(jīng)移交揚(yáng)州市國土資源局，為此他們只好在3月底申請將被告變更為揚(yáng)州市國土資源局，目前法院也已經(jīng)同意變更。“但實(shí)際上這件事的起因和國土資源局沒關(guān)系。”一位購房者向現(xiàn)代快報(bào)記者表示。

朱先生等人在以房管局為被告的行政訴訟起訴狀中表示，“被告作為房產(chǎn)登記管理部門，理應(yīng)履行謹(jǐn)慎審查義務(wù)，但卻將已經(jīng)在網(wǎng)上備案的商品房登記至他人名下，嚴(yán)重侵害了原告的權(quán)益。”并要求法院確認(rèn)“房管局將相關(guān)商品房登記到揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司并抵押登記給他人的行為”違法。

今年1月24日，揚(yáng)州市房管局在答辯狀中稱，涉案房屋為揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司開發(fā)，必須首先登記為其所有，才有權(quán)出售，因此當(dāng)初登記到開發(fā)商名下“是正確的”。對于此后房管局為開發(fā)商辦理抵押登記，房管局稱開發(fā)商申請時(shí)提供了申請書、抵押借款合同、房產(chǎn)證、土地證等材料，房管局經(jīng)審查符合《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定。

但揚(yáng)州人家置業(yè)有限公司與揚(yáng)州人家國際大酒店并非同一法人，此后這些房產(chǎn)為何又被登記到揚(yáng)州人家國際大酒店名下，揚(yáng)州市房管局當(dāng)時(shí)并未回復(fù)。

記者日前就此事前往揚(yáng)州市房管局采訪時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人也未就此事進(jìn)行回應(yīng)。而揚(yáng)州市房管局權(quán)屬登記中心主任丁青隨后在電話中向記者表示，網(wǎng)上備案不同于登記，“我們就是網(wǎng)上提供一個(gè)平臺，業(yè)主和開發(fā)商簽一個(gè)商品房合同，并沒有具體登記。后來開發(fā)商自己作為業(yè)主，就把房子銷售掉了。這個(gè)事情詳細(xì)的不好再多說。”

房管局應(yīng)該盡到審查的義務(wù)

“房管局進(jìn)行房屋登記，這個(gè)程序的啟動源于相關(guān)當(dāng)事人申請并遞交材料。但是，對于當(dāng)事人提交的材料，房管局應(yīng)該盡到審查的義務(wù)。”蘇州大學(xué)王健法學(xué)院教授張鵬介紹說，最高院關(guān)于房屋登記的司法解釋中，也要求相關(guān)部門盡到“合理審慎”的審查義務(wù)，“登記機(jī)關(guān)不可能100%審核出虛假錯(cuò)誤的申請，但要在自己的能力范圍之內(nèi)，盡可能的情況下發(fā)現(xiàn)相關(guān)申請中的錯(cuò)誤并且做出糾正，以此保證房屋登記的準(zhǔn)確性、公正性。”

他同時(shí)認(rèn)為，商品房買賣的網(wǎng)上備案和不動產(chǎn)登記發(fā)證材料的審核，雖然是兩項(xiàng)不同的工作，但當(dāng)時(shí)都屬于房管局，進(jìn)行內(nèi)部溝通、信息共享應(yīng)該說完全能夠?qū)崿F(xiàn)。“而且從實(shí)踐中來看，很多地方都在不動產(chǎn)登記發(fā)證過程中，參照商品房預(yù)售網(wǎng)上備案的相關(guān)情況進(jìn)行審核。”

在他看來，在揚(yáng)州人家置業(yè)已經(jīng)把房子賣給市民并進(jìn)行網(wǎng)上備案之后，網(wǎng)上備案信息沒有及時(shí)反饋到房屋權(quán)屬登記工作環(huán)節(jié)中，登記機(jī)關(guān)又為揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司辦產(chǎn)權(quán)登記，那么登記機(jī)關(guān)可能存在審查不嚴(yán)，或者說沒有盡到“合理審慎”的審查職責(zé)。“從法理上來說，如果登記機(jī)關(guān)沒有盡到審查職責(zé)，那么這個(gè)登記行為本身是有瑕疵的，這個(gè)登記行為的有效性就值得懷疑，也就是說，現(xiàn)在登記在揚(yáng)州人家國際大酒店有限公司名下是否有效存在疑問。”

現(xiàn)代快報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，2010年11月起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十二條指出，“申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”（臧曉松）