原標(biāo)題：樓市“更年期”撞上中國老齡化

　　一年一度春運開啟，在都市里打拼的“候鳥”們，如今最翹首盼望的大概就是“回家”二字，在那個溫暖的地方，有“老家雀”在等著我們。一家團(tuán)圓，年終有歸宿，孝親敬老總是“年”的主題。

　　誠然如此，老之將至，是人生的必經(jīng)之路，是每個屋檐下永恒的主題，也是中國未來要面對的重要命題。如何更從容地面對老去，不獨個人、社會，企業(yè)同樣需要思考。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商轉(zhuǎn)型的救命稻草

　　近期，國家人口計生委、全國老齡委對我國未來老齡化發(fā)展趨勢的預(yù)測結(jié)果顯示，2015年到2035年我國老年人口將年均增長1000萬左右。不到20年時間，我國將進(jìn)入急速老齡化階段。

　　絕對不是湊巧，也并非心血來潮，2018年，開發(fā)商都扎堆給自己改名。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有20多家房企集體更名，不約而同地把“地產(chǎn)”二字抹去。

　　尋求新突破的房企找到了新賽道，那就是“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”——當(dāng)樓市“更年期”撞上中國老齡化，誕生了屬于養(yǎng)老地產(chǎn)的“青春期”。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)被視為最有前途的產(chǎn)業(yè)之一。從目前的情況來看，幾乎所有的領(lǐng)先房企都先后進(jìn)入這個產(chǎn)業(yè)。截至2017年年底，已有百余家地產(chǎn)企業(yè)和大量外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)，這個數(shù)字現(xiàn)在還在不斷增長。

　　和時間賽跑，支撐房企虧的底氣

　　雖然蛋糕巨大，但據(jù)羊城晚報記者了解，先后進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商都很難賺到錢。比如做養(yǎng)老最早、投入最多的保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(簡稱“保利發(fā)展”)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人就盈利問題向羊城晚報記者坦言，目前只有北京一個項目處于微利狀態(tài)。萬科也不例外，全國百余個項目幾乎都是虧損狀態(tài)。萬科董事會主席郁亮表示，目前，房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未找到成功模式，大家還在不斷試錯。

　　然而，房企的算盤另有打法。對他們而言，每一輪的政策紅利期都是拿地的機(jī)會窗口。所以，在此期間獲得土地、研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，等項目建設(shè)完工時，服務(wù)運營體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個和時間賽跑的挑戰(zhàn)。

　　由于當(dāng)前的養(yǎng)老市場還沒有特別成熟的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，就給了企業(yè)一個喘氣的機(jī)會，允許市場試錯，然后再確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是房地產(chǎn)業(yè)一種通行的開發(fā)模式。

　　可以預(yù)期的是，在成功路上，有很大一批試錯企業(yè)將會倒掉作為“墊背的”。拿地可能容易，但盈利并非想象中容易，產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運營管理都要消耗大量利潤。

　　同時，養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經(jīng)驗來看，偏低的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的“殺手”。根據(jù)日本的經(jīng)驗，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率要達(dá)到70%-75%才能基本實現(xiàn)營收平衡。

　　能堅持下去的，是大贏家不假。但是，大量沒堅持下去的，只能當(dāng)“烈士”。

　　“青春期”，避免買錯產(chǎn)品

　　當(dāng)下，可以說是養(yǎng)老地產(chǎn)的青澀“青春期”。對于未雨綢繆、要為自己準(zhǔn)備養(yǎng)老方案的市民，該何去何從？

　　目前，房地產(chǎn)市場中的養(yǎng)老地產(chǎn)可分為兩大類：一是針對活力型老人的健康地產(chǎn)；二是針對有剛性養(yǎng)老需求的銀發(fā)社區(qū)，兩類產(chǎn)品都以銷售為主。

　　另外，也有持有型的養(yǎng)老產(chǎn)品，因為是典型的重資產(chǎn)運營，準(zhǔn)入門檻較高，動輒一兩百萬元的“會員費”以及月租等費用，讓很多養(yǎng)老人群望而卻步。

　　有專家研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個非常核心的距離——與醫(yī)院的距離、與子女的距離。假如這兩個距離都很遠(yuǎn)，則失敗的概率較高。比如曾經(jīng)很流行的旅游度假型養(yǎng)老地產(chǎn)，如果僅僅只有房子而沒有醫(yī)療資源，那很有可能只是概念炒作，購房者選擇這類社區(qū)要特別謹(jǐn)慎，不要在開發(fā)商的試錯階段買了不成熟的“試錯”產(chǎn)品。

　　對開發(fā)商來說，養(yǎng)老地產(chǎn)成熟至少需要8-10年的發(fā)展期。對有迫切養(yǎng)老需求的市民來說，如何安排自己的養(yǎng)老方案，找一套更適合自己的養(yǎng)老產(chǎn)品則是更現(xiàn)實的問題。（羊城 詹青）