7月15日，一條“7月1日起，贈送面積將成‘絕唱’”的微信，在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的朋友圈迅速轉(zhuǎn)發(fā)。

該條微信迅速傳播的原因是，住房城鄉(xiāng)建設部批準發(fā)布的新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(下稱《規(guī)范》)，自2014年7月1日起實施。在新版《規(guī)范》中，開發(fā)商常用的飄窗、雙層挑高露臺、地下室等贈送空間，將不再以全贈送的形式出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，接下來的戶型審批中，開發(fā)商最常用的“偷面積”就要行不通了。偷面積就像在夾縫中求生存，而如今這個夾縫已經(jīng)越來越窄�？梢灶A見的是，今后開發(fā)商推出的戶型中，“大面積贈送”將會大幅度減少。

曾經(jīng)全贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室

很多以后都要算面積了

買過房子的人都知道，開發(fā)商介紹優(yōu)勢時最常用的，就是“贈送面積”。

“送陽臺”、“送設備平臺”、“送飄窗”、“送地下室”，曾經(jīng)是開發(fā)商最有效的營銷手段。杭州戶型史上最夸張的LOFT戶型，90平方米實用空間曾達到170平方米。

不過，隨著規(guī)劃審批越來越嚴，贈送面積可擴展空間已經(jīng)越來越小。而今年7月1日起新版《規(guī)范》的實施，讓熱門的飄窗、挑高露臺、通風井、地下室等，要在相應的范圍內(nèi)，實打?qū)嵉厮闵厦娣e。

例如，新版《規(guī)范》在“計算建筑面積的規(guī)定”中指出，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構凈高在2.10米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結(jié)構 外圍水平面積計算1/2面積。而按照2005版《規(guī)范》，飄窗是不算面積的，這也是許多開發(fā)商在售樓時經(jīng)常提到的贈送飄窗。

某置業(yè)營銷總監(jiān)胡軍輝說，從新規(guī)范來看，以后的戶型飄窗設計如果按目前市場上流行的做法，就要算一半面積。

還有大家熟悉的奇偶層雙層挑高露臺，也受到了限制。按照新《規(guī)范》要求，在主體結(jié)構內(nèi)的陽臺，應按其結(jié)構外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構外的陽臺，應按其結(jié)構底板水平投影面積計算1/2面積。而在舊版的《規(guī)范》里，建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計算。

“新《規(guī)范》對露臺的定義更嚴格。雙層挑高的所謂奇偶層露臺，因為有頂蓋，將視同陽臺，要計算一半面積。這樣做奇偶層露臺就沒有意義了，還不如直接做成更舒適的陽臺。還有一些內(nèi)凹式的假陽臺，在戶型圖上顯示是贈送一半的可變空間，以后也要算全面積了。”胡軍輝說。

還有流行的“買一樓送地下室”，今后也行不通了。按照新版《規(guī)范》，有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結(jié)構凈高在2.1米及以上的，應計算全面積；結(jié)構凈高在2.1米以下的，應計算1/2面積。這樣一來完全顛覆了地下室、半地下室不計算面積的原來規(guī)范。

“地下室從贈送變成要買單，會影響客戶的購買熱情，開發(fā)商自然也沒必要設計一樓帶地下夾層的戶型了。”胡軍輝指出，新版《規(guī)范》更細化、更具體，也更嚴 格。對飄窗、露臺、陽臺、設備管道夾層、采光井等給出了新的定義，并作出更嚴格的界定。不過，在售和已審批的項目不受影響。譬如藍郡之前通過審批的89平方米戶型，設有奇偶層露臺、內(nèi)凹陽臺和飄窗，如果按新規(guī)范來操作，簽合同的戶型建筑面積就不是89平方米了，而要超過100平方米了。

小面積大贈送源自市場需求

接下來小戶型設計難度增加了

“購房者有需求，所以開發(fā)商會挖空心思做贈送空間。”某樓盤營銷總監(jiān)表示，這兩年小戶型、低總價成為走量的關鍵，剛需購房者都希望在有限的空間里實現(xiàn)盡量多的功能，所以才出現(xiàn)了“90方三房兩衛(wèi)”這樣極致的開發(fā)思路。

而促使小戶型大量出現(xiàn)的還有“70/90政策”(2006年6月1日以后新審批、新開工的商品住房項目，必須建設70%以上套型建筑面積90平方米以下 的住房)。從2007年杭州首個90/70樓盤萬科·魅力之城面市開始，以90平方米戶型為主的樓盤爭相上市。隨后，開發(fā)商對90平方米左右戶型進行了大 改造，一大批擁有諸多可變空間，號稱“魔方戶型”的樓盤開始出現(xiàn)。

杭州市建筑設計研究院有限公司國家一級注冊結(jié)構工程師、教授級高級工 程師張思平指出，新版《規(guī)范》的實施，給小戶型設計提出更高的要求。對樓市的存量房來說，是一個促銷利好，未來大贈送面積的戶型，將越來越少；但對即將審 批戶型和未來入市的新項目來說，加大了戶型設計的難度。開發(fā)商要考慮，怎樣在受限的情況下，做出更舒暢、格局更合理、空間利用率更高的房子。接下來擺在開 發(fā)商面前的難題是，如何在戶型精細化上做文章。

“偷面積”不是越多越好

還是要關注房子整體性價比

是不是贈送面積變少了，以后買一手房就會吃虧一點？有購房者提出這樣的疑問。

專家指出，“偷面積”并不是越多越好，它也有一些弊端。購房者要以自己的真實需求為準，不能一味追求過多的使用空間，應該遵循“夠用就行”這一標準。那些“偷面積”較多的戶型，一是單價較高，二是裝修成本也高，甚至會對居住的舒適、隱私和安全，造成影響。

譬如，那些有大進深露臺的戶型，很有可能造成房間日照的不足，降低居住舒適性；如果是一些奇偶層露臺錯開的戶型，還會造成隱私性不強的問題；還有躍層戶 型挑高部分的裝修問題，必須請有專業(yè)資質(zhì)的單位進行裝修設計，因為這里面要考慮到承重的問題，裝修不當，很有可能造成安全隱患。

專家 說，贈送的面積看上去很美，但其實羊毛出在羊身上。例如90平方米的高層戶型，其實很難做到三房，開發(fā)商只好偷面積。這樣一來，成本增加了，價格自然也會 提高。其實買房子，關鍵還是要考慮房子整體的性價比，如果贈送面積少了，但價格下調(diào)了，也很實惠。有贈送面積，90平方米能做出很好的戶型；但沒了贈送面 積，100平方米也能做出好戶型。

張思平指出，贈送面積的“偷”實則是偷偷擴張容積率，意味著開發(fā)商向公共空間要面積，多數(shù)贈送面積多的樓盤，容積率比實際要高很多，在實際居住中，就會明顯感覺到居住密度高，居住舒適度也會下降。

另外，業(yè)內(nèi)人士指出，絕大多數(shù)開發(fā)商不會將贈送面積的相關條款納入商品房買賣合同，以補充協(xié)議形式出現(xiàn)在合同附件中的也很少，贈送面積基本上不受法律保護，一旦贈送面積縮水或出現(xiàn)糾紛問題，維權時也存在一定的法律障礙。