“十一”黃金月

樓市盤(pán)點(diǎn)

央行在節(jié)前發(fā)布的放松限貸新政，無(wú)疑給“十一”黃金周樓市打了一劑強(qiáng)心針，令看樓人氣陡然增加了不少，明顯比“五一”小長(zhǎng)假更旺。白云區(qū)某高端盤(pán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，很多之前觀望的客戶都趁假期過(guò)來(lái)買(mǎi)房，“這些客戶之前一直覺(jué)得樓價(jià)還有下調(diào)的可能，所以遲遲沒(méi)出手。但限貸放松后，他們覺(jué)得樓價(jià)可能沒(méi)什么下調(diào)空間了，擔(dān)心會(huì)升價(jià)，所以趕緊趁著價(jià)格沒(méi)變時(shí)過(guò)來(lái)買(mǎi)。”

同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商也給客戶大派放心丸，稱(chēng)可以先下訂金，如果節(jié)后銀行對(duì)政策的執(zhí)行不明確，可以選擇退訂或者向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)半年內(nèi)分期支付首付款，“其實(shí)大部分購(gòu)買(mǎi)二套房的客戶并不是沒(méi)有錢(qián)，只是一下子拿不出七成那么大一筆首付，如果政策能在節(jié)后盡快落實(shí)，相信會(huì)促使部分改善型買(mǎi)家回到市場(chǎng)。”但談到是否會(huì)漲價(jià)時(shí)，幾個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都不約而同地表示：“時(shí)機(jī)未到”。

黃金周剛結(jié)束，從7天的陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)看似乎并沒(méi)有明顯的成交回暖跡象，但也有一些樓盤(pán)放出了“單日成交過(guò)200套”的“衛(wèi)星”。到底黃金周的實(shí)際成交有沒(méi)有比預(yù)期好？由于簽約存在滯后性，因此還要看整個(gè)10月的網(wǎng)簽數(shù)，才能作出最準(zhǔn)確的判斷。

當(dāng)下，對(duì)想入市的市民而言，最大的擔(dān)憂并不是“十一”的成交好不好，而是在于市場(chǎng)傳聞?lì)H多，除了限貸松綁之外，“限購(gòu)開(kāi)始放開(kāi)”的傳聞也似非空穴來(lái)風(fēng)，同時(shí)更傳出了房企要提價(jià)的消息，這是否意味著樓價(jià)真的又要開(kāi)始往上漲了？

很疑惑：限購(gòu)要取消嗎？

黃金周期間，有微博大V轉(zhuǎn)發(fā)了“關(guān)于廣州十區(qū)項(xiàng)目即將結(jié)束限購(gòu)的相應(yīng)通知”，其內(nèi)文直言：“旗下廣州項(xiàng)目接受本地人買(mǎi)第三套以及外地人免稅單社保買(mǎi)第一套房產(chǎn)”。對(duì)此，雖然廣州市國(guó)土房管局辟謠稱(chēng)，“廣州限購(gòu)政策未有調(diào)整”，但也有媒體報(bào)道說(shuō)房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，就廣州房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，廣州已準(zhǔn)備好了一套辦法，“房地產(chǎn)管理方面廣州有一套體系，已基本考慮成熟，但要向市政府報(bào)批以后才能公布”。

同時(shí)，越秀區(qū)一豪宅的銷(xiāo)售人員也向記者透露，該公司律師就限購(gòu)問(wèn)題咨詢(xún)了房管局，房管局表示，“目前是嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)，但遲些將會(huì)有所放松。”

記者在長(zhǎng)假期間走訪發(fā)現(xiàn)，雖然限貸放松政策在節(jié)前發(fā)布，但大多數(shù)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人員都強(qiáng)調(diào)，這一政策的執(zhí)行在銀行，要根據(jù)節(jié)后銀行的文件才可具體操作。即使是有樓盤(pán)表示可以執(zhí)行“首套房貸還清，二套房首付三成”新規(guī)，但仍有補(bǔ)充的協(xié)議條款。例如，在南大路的萬(wàn)科歐泊，銷(xiāo)售人員就建議買(mǎi)家：你可以先下籌，到開(kāi)售時(shí)若新政還沒(méi)執(zhí)行，你可以選擇棄購(gòu)，訂金可全數(shù)退還。

很冒險(xiǎn)：“偷步”下訂賭政策

有樓市專(zhuān)家指出，下調(diào)貸款利率，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。雖然政策放松了，但商業(yè)銀行依然會(huì)據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自身情況進(jìn)行判斷，而不是央行喊話就可以解決的。

“十一”期間廣州樓市的另一大變化是樓盤(pán)為搶客不惜“偷步”賭政策變化。有網(wǎng)友爆料稱(chēng)，天河一樓盤(pán)的操作方式是，為了讓不夠一年社保的買(mǎi)家入市，建議買(mǎi)家先向公司申請(qǐng)審批先認(rèn)購(gòu)，審批后交定金就可將選好的戶型保留一個(gè)月，如果一個(gè)月后限購(gòu)沒(méi)松綁則退還定金。

龍溪中路一樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員更是直接對(duì)看樓客表示：“現(xiàn)在外地戶口不需要社保也能買(mǎi)房，目前只有我們一家可以做到這樣。”羅沖圍一樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員則相對(duì)謹(jǐn)慎，只透露說(shuō)：外地戶口無(wú)需社保也可直接購(gòu)房，不過(guò)要等政策出來(lái)才可進(jìn)行網(wǎng)簽。南沙一大盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人員同樣對(duì)買(mǎi)家承諾：目前可采取先簽協(xié)議方式，如政策公布后還是沒(méi)法網(wǎng)簽，買(mǎi)家可全額退款。

很荒謬：房企相約漲價(jià)

“十一”期間，網(wǎng)上轉(zhuǎn)貼了包括綠地、合生創(chuàng)展、碧桂園、恒大等多家知名房企的內(nèi)部文件，內(nèi)容基本大同小異，都是要求從10月8日起開(kāi)始調(diào)價(jià)。但經(jīng)記者向上述房企求證，得到的回復(fù)是：“這是假文件，不可信”。

有房企人士直言，“就算房企想提價(jià)，也不可能全部都趕在‘十一’假期后一起提吧，而且每家房企的推貨節(jié)奏并不相同，怎么可能如此步調(diào)一致，而且內(nèi)部文件也齊齊在放假期間泄露出來(lái)呢？”

不過(guò)，也有房企人士透露，發(fā)布漲價(jià)消息的其實(shí)是個(gè)別項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)人員，為的是忽悠買(mǎi)家趕緊下定，刺激銷(xiāo)售。但由于偽造的文件措辭太粗糙，因此一下就被業(yè)界人士識(shí)穿了。番禺一上市房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)記者表示，雖然“十一”人氣是有明顯回升，但實(shí)際成交量尚未有大漲的表現(xiàn)。部分等“十一”后開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)如今也都在揣摩買(mǎi)家的心理價(jià)位。因此，貿(mào)然大幅漲價(jià)顯然是不現(xiàn)實(shí)的，畢竟1900多萬(wàn)平方米的庫(kù)存讓大家都覺(jué)得“壓力山大”，走量比漲價(jià)更重要。

對(duì)于目前樓市，銀行更多持謹(jǐn)慎態(tài)度，房貸已談不上是很有吸引力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而且，接近年底，市場(chǎng)資金緊張，各銀行信貸規(guī)模所剩較少或已無(wú)額度。所以，要想商業(yè)銀行在房貸資金和利率上有所作為，可能性有限。而銀行是比較歡迎買(mǎi)二套及三套房的買(mǎi)家貸款申請(qǐng)。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江指出，如今應(yīng)該傳遞給買(mǎi)家的信息是，年底前房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定，等到明年新貸款額度開(kāi)放，成交一旦出現(xiàn)暴漲，樓價(jià)或會(huì)上升。

黃金周成交業(yè)績(jī)榜

7天網(wǎng)簽468套 價(jià)格比9月再跌21%

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)對(duì)陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)，10月1日~7日，廣州全市網(wǎng)簽468套，即便考慮到市民出游的因素，這一簽約數(shù)據(jù)相比去年同期的820套，同比仍有42.8%的下降，顯示今年樓市熱度明顯差過(guò)去年。簽約價(jià)格方面，國(guó)慶七天均價(jià)為11924元/m2，比9月的15216元/m2繼續(xù)走低，環(huán)比跌21.6%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從黃金周七天的簽約情況不難看出，如果沒(méi)有利好政策，即便是給足了優(yōu)惠的傳統(tǒng)黃金銷(xiāo)售季，樓市“量?jī)r(jià)齊跌”的情況還是會(huì)延續(xù)。

從各區(qū)成交看，只有從化和增城成交超過(guò)100套，其他區(qū)域均未過(guò)100套，越秀區(qū)甚至出現(xiàn)了“零簽約”。而從化簽約124套，均價(jià)僅7797元/m2，也是十一區(qū)中均價(jià)最低的。簽約第二名是增城，成交109套，均價(jià)9937元/m2；排名第三的是白云區(qū)，網(wǎng)簽51套，成交均價(jià)21675元/m2。

在上市量方面，9月29日~10月5日廣州市十一區(qū)共派出14張預(yù)售證，其中住宅預(yù)售證11張，共獲3622套房源，環(huán)比之前一周（2864套）上漲近三成。這個(gè)增量也是6月2日以來(lái)的單周最高值。其中黃埔以2280套預(yù)售房源領(lǐng)跑全市，推動(dòng)中心區(qū)預(yù)售量趕超郊區(qū)。其中番禺的星河灣海怡半島新增100多套大戶型房源，全新盤(pán)珠江鵝潭灣獲批83套住宅，同樣是三房、四房和復(fù)式大單位。