9月下旬的一天，首創(chuàng)置業(yè)總裁胡衛(wèi)民在結(jié)束工作會(huì)議后，匆匆回家收拾行李。第二天，他將赴悉尼視察項(xiàng)目。

  今年7月份，首創(chuàng)置業(yè)澳大利亞項(xiàng)目開(kāi)賣(mài)，銷(xiāo)售速度有點(diǎn)超乎意料。近200套住宅很快就賣(mài)光了，去化率達(dá)95%，簽約總金額1億澳元。“目前澳大利亞的移民新增人口很多，悉尼每年有28000套公寓住宅的需求，但供應(yīng)只有14000套，有一房難求之勢(shì)，去年房?jī)r(jià)也上漲了15%”。胡衛(wèi)民說(shuō)。

  首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光早就有國(guó)際化的想法，在他看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)早就應(yīng)該去國(guó)際市場(chǎng)闖蕩，在國(guó)際體制下錘煉過(guò)的企業(yè)，才算是真正的企業(yè)。但是，受制于客觀因素，2004年，首創(chuàng)集團(tuán)嘗試引進(jìn)美國(guó)的黑石、KK等機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者的計(jì)劃未能如愿。直到2012年9月，首創(chuàng)置業(yè)與法國(guó)地方政府簽訂土地協(xié)議，建設(shè)中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)海外戰(zhàn)略布局才真正落地。

  幾乎同一時(shí)期，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園、富力等企業(yè)紛紛在海外開(kāi)疆拓土。但是，它們投資海外，是為了平衡財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還是意在成為國(guó)際化的企業(yè)，尚需要5年以上時(shí)間才能看清楚。

  海外投資價(jià)值凸顯

  盛世神州房地產(chǎn)基金董事長(zhǎng)張民耕今年7月去美國(guó)考察時(shí)，在紐約的酒店看到許多中國(guó)面孔。“大家相視一笑，彼此都知道是來(lái)做什么的。”張民耕說(shuō)。這其中有開(kāi)發(fā)商，還有以險(xiǎn)資為代表的機(jī)構(gòu)投資者。

  美國(guó)普衡律師事務(wù)所合伙人駱仕毅（JOEL H。ROTHSTEIN）9月中旬在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)透露，幾家中國(guó)開(kāi)發(fā)商正在為加利福尼亞州的一個(gè)綜合體項(xiàng)目爭(zhēng)得不可開(kāi)交，互相抬價(jià)。

  中國(guó)人的投資熱情可窺一斑，但又具有一定的必然性。“中國(guó)房企投資境外的熱潮是宏觀趨勢(shì)、行業(yè)因素和企業(yè)戰(zhàn)略三個(gè)層次的力量共同推動(dòng)的。”高緯環(huán)球北京研究部經(jīng)理陸明在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

  他進(jìn)一步分析，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體正在逐步走出金融危機(jī)的陰影，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值回升，對(duì)投資者頗具吸引力。另外，從2005年的匯改開(kāi)始，人民幣進(jìn)入升值通道，粗略計(jì)算人民幣兌美元升值約25%，很大程度上提升了中國(guó)企業(yè)的海外購(gòu)買(mǎi)力。海外市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，以及中國(guó)政府對(duì)境外投資的限制放寬，也在鼓勵(lì)中國(guó)房企走出國(guó)門(mén)。

  其次是行業(yè)因素。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫凸顯了海外投資的價(jià)值。經(jīng)過(guò)多年的資金積累，市場(chǎng)參與者資金充裕，投資需求強(qiáng)烈，海外資產(chǎn)的投資價(jià)值促使握有充裕資金的投資者將目光轉(zhuǎn)向正在復(fù)蘇的發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  投資者的多元化策略，要求他們必須降低對(duì)單一的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的過(guò)度依賴，以確保穩(wěn)定的收益。海外高品質(zhì)資產(chǎn)能夠完善投資者多樣化的投資組合需求。個(gè)人的海外置業(yè)需求和企業(yè)的轉(zhuǎn)型需求，也促使中國(guó)資金開(kāi)始關(guān)注海外地產(chǎn)。

  對(duì)此，萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管林浩文也持相似看法。萊坊的總部在倫敦，在全球各地有300多家辦事處。林浩文和許多外資背景的咨詢公司一樣，最近常常會(huì)接待想去海外拓展業(yè)務(wù)的中國(guó)開(kāi)發(fā)商，他們首先關(guān)心的是，那座城市是不是有中國(guó)人在買(mǎi)房子。

  根據(jù)萊坊觀察，中國(guó)人海外投資的熱點(diǎn)國(guó)家主要為美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞。從這三個(gè)國(guó)家1995-2003年近20年的房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，自1997年左右，三個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)開(kāi)始走入快速上升渠道，然后在2008年的次貸危機(jī)中下調(diào)，其中美國(guó)房?jī)r(jià)下跌幅度最大，達(dá)35%，英國(guó)的房?jī)r(jià)下跌約15%，澳大利亞跌幅僅10%。但到2013年，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)已由底部上升約15%，英國(guó)和澳大利亞的房?jī)r(jià)則已完全恢復(fù)到次貸危機(jī)前。萊坊判斷，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出危機(jī)，進(jìn)入上升渠道，同時(shí)由于投資回報(bào)率較高，對(duì)投資者頗有吸引力。

  林浩文提到，2013年銷(xiāo)售額超過(guò)千億的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到7個(gè)，不少企業(yè)具備了發(fā)展海外市場(chǎng)的條件和競(jìng)爭(zhēng)力。

  海外市場(chǎng)的戰(zhàn)略位置

  出海的開(kāi)發(fā)商群體表現(xiàn)出一些共性。陸明觀察發(fā)現(xiàn)，中國(guó)投資者傾向于在發(fā)達(dá)國(guó)家和成熟市場(chǎng)進(jìn)行投資，且明顯偏向以合作的方式從事海外投資。建立國(guó)際合作伙伴關(guān)系主要是為了降低法律和文化差異所導(dǎo)致的投資風(fēng)險(xiǎn)，并獲得更廣泛的融資渠道、降低融資成本。

  陸明舉例說(shuō)，多數(shù)中國(guó)開(kāi)發(fā)商的海外項(xiàng)目以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主要目標(biāo)客群，以海外移民、留學(xué)、出境游的熱潮為依托，幫助中國(guó)買(mǎi)房者實(shí)現(xiàn)海外置業(yè)；也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)注于服務(wù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。這些決策的不同主要取決于投資方式的差異和投資項(xiàng)目的具體特點(diǎn)。

  國(guó)際化擴(kuò)張是令房企搖身一變成為國(guó)際化企業(yè)，抑或僅僅是賺一桶金回來(lái)？

  陸明認(rèn)為，目前，中國(guó)房企境外投資仍處于初級(jí)階段，投資的目的不只是短期收益，更重要的是積累經(jīng)驗(yàn)，為未來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)際化打下基礎(chǔ)。大多數(shù)中國(guó)投資者對(duì)境外的法律環(huán)境、商業(yè)慣例、市場(chǎng)及文化缺乏了解。因此，中國(guó)投資者近期的房地產(chǎn)收購(gòu)更像是嘗試性的，與其說(shuō)是為了賺錢(qián)，不如說(shuō)是為了解海外市場(chǎng)的門(mén)道。海外經(jīng)驗(yàn)是企業(yè)實(shí)現(xiàn)國(guó)際化的重要一步。

  在林浩文看來(lái)，成為國(guó)際化的房地產(chǎn)公司，更重要的是建立國(guó)際化團(tuán)隊(duì)。“如果什么都依靠資源整合，必然會(huì)使成本升高。”他說(shuō)。另外，出海的中國(guó)企業(yè)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)完整的經(jīng)濟(jì)周期，需要到5至10年以后，再來(lái)評(píng)估今天許多企業(yè)的選擇。彼時(shí)，中國(guó)房企在海外建設(shè)的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，才開(kāi)始產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

  從趨勢(shì)上看，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商仍會(huì)加大海外投資。陸明指出，國(guó)際化是企業(yè)落實(shí)理性投資策略的必然選擇。目前，大多數(shù)中國(guó)房企的發(fā)展過(guò)度依賴中國(guó)市場(chǎng)的表現(xiàn)，缺少對(duì)沖市場(chǎng)下滑風(fēng)險(xiǎn)的能力。通過(guò)國(guó)際化來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的多樣化，有助于企業(yè)確保穩(wěn)定的收益。中國(guó)房企的境外投資策略正從快速周轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資與開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的中國(guó)房企已將海外市場(chǎng)納入企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略，國(guó)際化的步調(diào)越發(fā)穩(wěn)健、成熟。