在傳統(tǒng)的住宅市場受到前所未有的嚴厲調控之后，地產投資轉向了寫字樓、商業(yè)等物業(yè)，致使商業(yè)地產、產業(yè)地產等投資領域興起。而在寫字樓、商業(yè)地產“調控”風聲吃緊之后，地產投資又轉向了產業(yè)地產。“如果說有十個項目，其中有六七個，從數量上來說今年的產業(yè)地產行情是井噴式的，和現在的住宅市場的打壓形成了反差，有燎原之勢，既有發(fā)達地區(qū)發(fā)展的形式，也有新一輪地區(qū)產業(yè)轉移、復興的情況，應該是百花齊放，不管是大的定位還是整個的操作。”業(yè)內稱。

業(yè)內也流傳出了“除了住宅都是產業(yè)地產”這一觀點，而眾多傳統(tǒng)房企大佬也在住宅下行之后轉向產業(yè)地產。

據了解，對于產業(yè)地產的定義，目前尚未有明確的行業(yè)公認定義。但從目前市場操作實務角度來看，產業(yè)地產多指以產業(yè)為基礎，由工業(yè)類用地或物流、倉儲類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務于生產制造，研發(fā)辦公，倉儲配送、商貿物流、生產性服務等產業(yè)價值鏈上相關環(huán)節(jié)的新形式；從表現形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務花園、倉儲、商貿以及相關的生產配套設施等產品。而從現在國內產業(yè)地產的類別來看，主要以工業(yè)類和物流兩大類為主。

產業(yè)地產是基于過去工業(yè)地產開發(fā)的基礎上而進行的，產業(yè)地產發(fā)展，需要關注三個支撐點。第一個是土地價格，第二個是產業(yè)圈，第三個是商業(yè)模式。“從土地價格看，過去很多地方政府為了導入產業(yè)，在土地出讓方面會設置一些苛刻條件，地塊的出入溢價率幾乎為零，或者溢價率在5%之內。尤其是一些郊區(qū)用地，地方政府會加大開發(fā)力度，會對此類產業(yè)地產開發(fā)商有一個傾向。

不過隨著目前對于產業(yè)用地價格提升的要求，未來低廉的出讓方式將不復存在。但這反過來也會加大對高精尖產業(yè)的導入，一些土地粗放經營用地的產業(yè)的市場空間在收窄。”

一位不愿透露姓名的業(yè)內人士透露，由于現在房地產市場住宅基本上動不了了，開發(fā)商如果想到一個地方去拿地建房子十分困難，政府也不想讓你建，你也不要來。商業(yè)地產方面，很多人都在開發(fā)，但是目前也面臨天花板，但是未來能不能租得出去很難說。現在無論是對于開發(fā)商而言還是對于政府而言，他們都需要一個新的形式，土地這個載體沒有變，但是怎么用好土地是一個新的形式，這時候產業(yè)地產就冒出來了。

“目前住宅市場庫存量很大，賣三年都賣不完，商鋪也一樣，很多地方空置率達到80%~90%，有的偏遠地區(qū)的寫字樓空置率同樣很高，因此，只有把房地產和產業(yè)聯合在一起，才能解決問題。”武漢某產業(yè)地產相關人士表示，就拿湖北地區(qū)的產業(yè)地產來說，近兩年來，隨著房地產市場的調控和湖北省工業(yè)實力的壯大，產業(yè)地產被各路投資商看好。目前武漢市有9大工業(yè)示范園區(qū)，規(guī)劃總面積達380.52平方公里，據統(tǒng)計，多數產業(yè)園在“十二五”期間的工業(yè)總產值將超過百億元。這些產業(yè)競爭優(yōu)勢將不斷推動提升武漢這座城市的綜合競爭實力和競爭優(yōu)勢。

因此，“產業(yè)地產給政府帶來非常大的好處，住房地產除了解決人的住房問題之外沒有給政府帶來太多的好處，人住在這里和住在其他地方繳納的稅一樣，房地產開發(fā)企業(yè)在這個地方建完了交稅就完了，商業(yè)地產無非是長期的租金，但這主要是對于開發(fā)商的收益，政府也沒有什么收益。但是產業(yè)地產不一樣，它對于整個區(qū)域的產業(yè)升級有好處，產業(yè)升級之后區(qū)域價值提升了，無論是商業(yè)還是地產有很多源源不斷的人要進來，原來建設的商業(yè)和住宅就有人用、有人住了。”該人士表示。

對此，中國宏泰發(fā)展高級副總裁、宏泰產業(yè)發(fā)展集團總裁潘鋒也認為，產業(yè)地產未來十年一定是黃金十年，但不是誰都能來觸碰的，隨便進來碰是要付出代價的。

工業(yè)地產＋商業(yè)化

值得注意的是，放眼全國，在產業(yè)地產爆發(fā)的同時，工業(yè)地產則是產業(yè)地產中首選的投資項目。但是，“工業(yè)地產取決于開發(fā)商的資金周轉率和資金鏈的穩(wěn)定性及融資能力等開發(fā)經驗。工業(yè)地產的風險主要在于政策風險，前幾年由于工業(yè)地產尚未形成氣候，政策對項目的實際約束力較小，同時目前工業(yè)地產的優(yōu)勢很大程度是政府的讓利行為。從政策層面看，工業(yè)用地上建商鋪銷售在法律上是有漏洞的，后期辦理產權有一定的難度，需打通政府多方環(huán)節(jié)，如后期國土部徹查工業(yè)用地變性使用，將對該類型項目產生較大影響，將涉及補繳土地出讓金及土地增值稅，存在較大風險變數。”上海某大型地產公司人士說道。

尤其是今年全球經濟衰弱和中小企業(yè)貸款難及工業(yè)地產盲目擴展的情況下，工業(yè)地產的升值潛力值得懷疑。其次是工業(yè)地產的前期投資大，但利潤空間小，并且資金回收緩慢，大部分工業(yè)地產都是靠建部分工業(yè)產權的公寓和洋房回收資金，其他的才出租或銷售。最后是工業(yè)地產的開發(fā)技術和工藝水平及管理經驗不成熟，如果開發(fā)商不熟悉的情況下貿然進入，折戟的可能性很大。

而在近兩三年時間，由于土地價格漲幅太大，地價幾乎番了三到五倍，幾萬塊錢的地現在變成幾十萬元，因此，工業(yè)地產正在實現商業(yè)化的轉身。

近日，英利地產正式與五金機電行業(yè)商協(xié)會聯盟旗下的9大商會簽訂戰(zhàn)略合作意向書，并拿到了聯盟內數百商戶落戶英利國際五金機電城的“入駐意向”。與此同時，鴻坤集團的首個產業(yè)園區(qū)———金融谷正式開始招商，鴻坤集團也公開表示，產業(yè)地產成為其擴張觸角的重點探索領域。

業(yè)內稱，目前很多企業(yè)不做傳統(tǒng)工業(yè)性產業(yè)，而偏好第三產業(yè)的服務型產業(yè)，本質上是追隨目前產業(yè)發(fā)展。尤其是隨著第三產業(yè)的積極發(fā)展，包括醫(yī)療、文化等產業(yè)亟須一個大平臺，產業(yè)園區(qū)是最好的一個空間場所。隨著產業(yè)專業(yè)分工，未來產業(yè)園開發(fā)的專業(yè)度會增加明顯，最典型的是以下幾類，物流倉儲產業(yè)園、健康醫(yī)療、新興金融、文化等產業(yè)。此類產業(yè)的專業(yè)分開，能夠實現產業(yè)群聚效應，進而形成專業(yè)市場和供應鏈。

但同時也指出，不同于商業(yè)地產和住宅地產，產業(yè)地產并不是一次性收益，而是持續(xù)性收益。因此，由于產業(yè)地產對開發(fā)商的資金實力和后期招商能力要求較高，這成為很多中小型房企進入產業(yè)地產的“攔路虎”。