原標題：樓市暖冬后仍壓力山大 新市民或成天量庫存"接盤俠"

中國經(jīng)濟網(wǎng)北京12月22日訊(王子威)短短兩周內(nèi)，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)的高規(guī)格會議及研究性報告頻發(fā)。雖2015年已接近尾聲，但樓市“去庫存”的壓力卻并沒有消除，它如同蓋在城市上方的霾，掣肘著經(jīng)濟社會的良性健康發(fā)展。

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者查閱國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的《2015年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》發(fā)現(xiàn)，截至11月末，全國商品房待售面積近7億平方米。而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1萬億平方米，這表明，在即將到來的2016年，中國樓市去庫存壓力仍然巨大。

市場分化加劇 約80%三四線城市去庫存“壓力山大”

中共中央政治局14日召開會議，分析研究2016年經(jīng)濟工作。會議提出要“化解房地產(chǎn)庫存”。

當前，全國房地產(chǎn)市場的庫存狀況較為復雜。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，辦公樓待售面積增加90萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加318萬平方米。

在庫存總量規(guī)模過剩的情況下，同時存在各級城市結(jié)構性失衡的問題，此外，不同業(yè)態(tài)房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的庫存情況也差異較大。

就一線城市及人氣較旺的二線城市來說，樓市仍然處在供不應求的狀況。國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的《2015年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，11月份房價同比上漲的城市數(shù)量達到21個，占比30%。房價漲幅最高的城市依然是領漲全國房價12個月的深圳，新建住宅價格同比上漲43.9%。例如，11月7日，深圳某新盤1637套房源在6個小時內(nèi)售罄，簽約金額高達60億元。此外，上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州等地的房價漲幅也較為可觀。

但另外一組數(shù)據(jù)則反映出三四線城市及部分二線城市的困境。中國指數(shù)研究院12月18日發(fā)布的《未來五年(2016-2020)中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》稱，經(jīng)過該機構對幾十個三四線城市的實地調(diào)研與深入分析，發(fā)現(xiàn)約八成三四線城市存在庫存壓力，并且三四線城市之間庫存壓力差別較大。

該《報告》顯示，鎮(zhèn)江、錦州、余姚等土地供應過剩，需求基本飽和，人口增長乏力，庫存壓力突出;常州、臺州、涪陵等庫存水平較高，但在政策、經(jīng)濟調(diào)整下面臨去庫存機遇;廊坊、東莞、佛山等憑借區(qū)位優(yōu)勢承接核心城市資源外溢，產(chǎn)業(yè)支撐強，存在發(fā)展機遇。

總體來說，在市場進一步分化的情況下，雖一線城市仍有化解庫存的功夫要做，但今后幾年內(nèi)，樓市去庫存的重點顯然落在了三四線城市身上。

三線城市房價首次止跌 政策利好下樓市迎來暖冬？

根據(jù)《2015年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》來看，11月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個。持平的城市個數(shù)分別為10個和14個，分別與上月相同和比上月增加5個;下降城市個數(shù)分別為27個和16個，分別比上月減少6個和7個。

一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均擴大，中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，目前一線城市已經(jīng)連續(xù)11個月出現(xiàn)去庫存周期低于一年水平的現(xiàn)象，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。

此外，三線城市也交出了令人滿意的成績單，實現(xiàn)房價一年以來首次止跌。中國經(jīng)濟網(wǎng)記者查閱相關數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月份國家統(tǒng)計局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平，二手住宅價格環(huán)比持平。

總體而言，今年11月全國商品房銷售面積超過1.4萬平方米，增速比傳統(tǒng)上屬旺季的10月還高3.1個百分點;11月銷售額近萬億元，同比激增20.2%，比“銀十”提高7.8個百分點。

在強大的數(shù)據(jù)支撐下，目前稱樓市“暖冬”并不為過，但從長期來看，是否意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)一片向好呢?答案顯然是否定的。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，由于住宅庫存居高不下，三四線城市房價下行壓力已傳導至二線城市;一線城市樓市雖然現(xiàn)在仍供不應求，但后市可能出現(xiàn)高房價引發(fā)的滯銷狀況。雖分析觀點不能代表現(xiàn)狀，但毋庸置疑，總量沒有被消化之前，未來3至5年內(nèi)，樓市的主題依舊要在“庫存”二字上做文章。

因地制宜去庫存 “新市民”或成樓市“接盤俠”

在解讀11月份全國大中城市房價數(shù)據(jù)時，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，今年以來，包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺，其促進房地產(chǎn)市場銷售的政策效果已開始顯現(xiàn)。

為了進一步消化庫存，《未來五年(2016-2020)中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》建議，在地方層面，應暫緩土地供應，完善區(qū)域交通及生活配套設施建設，根據(jù)城市特點，優(yōu)化房地產(chǎn)供應結(jié)構，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構優(yōu)化升級，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求;企業(yè)層面，應秉持理性和謹慎的態(tài)度，規(guī)避在高庫存三四線城市的投資，并以消費需求為導向，加快產(chǎn)品升級，提升產(chǎn)品品質(zhì)，迎合當?shù)厥袌鲂枨蟆?/p>

　　實際上，在分化的市場下，也應當對不同區(qū)域因地制宜。排去市場自發(fā)的定位調(diào)整、供需博弈等行為，單從政策制定來看，去庫存壓力嚴重的三四線城市與人氣旺盛的一二線城市應有截然不同的應對策略。

對于一二線城市，降息、降首付、寬松的公積金政策和“房貸利息抵扣個稅”等手段依舊是“靈丹妙藥”。那么如何消化三四線城市的住宅存量呢?在本月中旬召開的中共中央政治局會議上，已經(jīng)給出了答案——2016年“化解房地產(chǎn)庫存”的重要途徑是加快“市民化”：一是要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場;二是城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路……要推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

房地產(chǎn)業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的重要載體，未來幾年，新增城鎮(zhèn)人口住房需求以及現(xiàn)有人口改善型需求均需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提來滿足。形象地說，城鎮(zhèn)化過程中增加的“新市民”將成為樓市庫存的“接盤俠”。而為了完成這樣的目的，從中央到地方還需要通過戶籍制度改革讓農(nóng)民工進城落戶更容易;將農(nóng)民工、個體戶納入到城市公積金制度中;通過財政補貼、稅收減免等方式幫助“新市民”購房。相信，在各級政策的刺激和市場的自發(fā)調(diào)整下，庫存“殲滅戰(zhàn)”定能早日取勝。