◎徐州日報(bào)記者 王巍巍

1月25日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)城市選擇》，融道、同策、世聯(lián)行等相關(guān)市場研究機(jī)構(gòu)也相繼發(fā)布2015年市場報(bào)告，綜合國土資源局網(wǎng)站、徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，2015 年徐州市經(jīng)營性用地供應(yīng)量減少，商品房住宅成交套數(shù)、成交面積均呈大幅度的上行走勢，市場回暖明顯。但伴隨著品牌房企爭相進(jìn)入徐州市場，快節(jié)奏的開發(fā)模式，盡管市場總供應(yīng)量有一定程度減少，但未來去庫存壓力仍較大，徐州多位操盤者表示，謹(jǐn)慎拿地、以價(jià)換量仍是當(dāng)前樓市主流。

中指院發(fā)布報(bào)告分析百強(qiáng)企業(yè)布局

1月25日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)城市選擇》，截至2015年，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)布局的城市總量超過300個(gè)，其中恒大布局?jǐn)?shù)量超過100個(gè)，萬科、保利、綠城等6個(gè)企業(yè)也均在50個(gè)城市以上。報(bào)告分析了中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)城市布局現(xiàn)狀，并對徐州市場進(jìn)行了單獨(dú)分析。

《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)城市選擇》指出，徐州商品房庫存(包含縣區(qū))雖有所下降，但仍處于高位，去化壓力大。截至2015年12月，徐州商品房可售面積為2085萬平方米，較年初下降161萬平方米，降幅為7.2%。其中商品住宅可售面積為1136萬平方米，庫存消化時(shí)間為13.6個(gè)月，分別較年初下降202萬平方米和7.2個(gè)月。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2015年1-9月，徐州房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長7.5%，高于全國的2.6%，較2014年的23.2%明顯放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。

分區(qū)來看，泉山區(qū)商品住宅銷售面積占比最高為16.4%，邳州市和云龍區(qū)占比位列其后，分別為13.2%和13.0%�？墒勖娣e方面，云龍區(qū)、泉山區(qū)和邳州市庫存量最大，均超過130萬平方米;豐縣、鼓樓區(qū)、睢寧縣、賈汪區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)庫存量低于100萬平方米。庫存消化時(shí)間來看，泉山區(qū)僅需10個(gè)月就可消化庫存，時(shí)間最短。

從戶型方面看，100—140㎡住宅占比最高，且占比較2014年有所提升。各面積段中100-120㎡住宅占比29%，與2014年持平;120-140㎡占比26%，排在第二位，占比較2014年提升3個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度最高;60-90㎡和90-100㎡住宅占比分別下降2個(gè)百分點(diǎn)。不同區(qū)域來看，泉山、賈汪、云龍區(qū)60-90㎡和100-120㎡住宅占比高;銅山、沛縣、經(jīng)開等區(qū)域主要成交100-140㎡住宅;鼓樓區(qū)則側(cè)重于60-100㎡。

品牌房企在徐州仍取得了令業(yè)內(nèi)矚目的成績，包括萬科、綠城、萬達(dá)等一眾品牌房企的市場銷售額在各地分公司中更是遙遙領(lǐng)先。這也促使更多的品牌房企頻頻考察徐州市場，萬科、榮盛、美的等房企更是加快了布局徐州的節(jié)奏，本土房企更多采取與品牌房企的合作，市場整體回暖明顯。

泉山區(qū)、云龍區(qū)領(lǐng)跑徐州樓市

由于中指院發(fā)布數(shù)據(jù)包含了周邊縣區(qū)，在網(wǎng)上形成了較大爭議，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為徐州縣區(qū)正處于高速城市化的過程，土地出讓和樓盤開發(fā)量較大，有一定參考性，但并不能完全代表徐州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015 年徐州市經(jīng)營性用地供應(yīng) 268 萬平方，同比 2014 年供應(yīng)量下降 22.32%，2015年經(jīng)營性用地共計(jì)成交146萬平方，同比 2014 年成交量下降 53.94%，土地供求均呈大幅度下降走勢。

蘇州同策徐州市場延展部提供數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住宅各區(qū)域供求量價(jià)變現(xiàn)中，以云龍區(qū)供應(yīng)量占比最高，供應(yīng)量在區(qū)域占比 35%;其次為泉山區(qū)占比為30%;成交量以泉山區(qū)占比最高，占比29%，其次為云龍區(qū)，成交量占比為27%，云龍區(qū)主要為城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，其中云龍區(qū)政府周邊受萬達(dá)商圈及成熟綠地社區(qū)影響，周邊日趨成熟，熱度較高、而新城區(qū)內(nèi)新盤較為集中，受城市發(fā)展規(guī)劃及教育資源影響，傾向度較高，泉山區(qū)為市中心所在區(qū)域，資源、地段等優(yōu)勢明顯，推動(dòng)了供求占比較高，而各區(qū)域價(jià)格表現(xiàn)以鼓樓區(qū)和泉山區(qū)價(jià)格為標(biāo)桿，兩區(qū)域共性均為市中心。

土地供應(yīng)減少、房企以價(jià)換量的策略推動(dòng)了徐州樓市去庫存的步伐。2015 年徐州市商品房供應(yīng)量為 479.73 萬平方，同比 2014 年下降 30.1%，供應(yīng)量大幅度下降;2015 年徐州市商品房成交量為 527.07 萬平方，同比 2014 年上漲 30.8%，成交量大幅上漲。

蘇州同策指出，2015年由于有利政策的不斷釋放，使得商品房市場成交量同比由降轉(zhuǎn)增，復(fù)蘇還將繼續(xù)延續(xù)一段時(shí)間;中央明確化解房地產(chǎn)庫存，陸續(xù)出臺(tái)的針對三四線城市去庫存的政策、貨幣政策和房地產(chǎn)政策的放松，未來商品房成交有望繼續(xù)上行。

2015年是近幾年政策較寬松的一年，也是以價(jià)換量、去庫存為主基調(diào)的一年。2015年徐州市商品房、商品住宅供應(yīng)量均呈大幅下行走勢，各開發(fā)商為在逆勢之環(huán)境下為求生存，通過降價(jià)跑量的方式贏得市場成交份額，促使本年度商品房及住宅成交量明顯大幅度的提高，由于本年度榮盛、萬科等大盤新項(xiàng)目上市影響，市場短期內(nèi)仍然面臨去庫存的壓力。

也就是說，2016年，以價(jià)換量仍將是多數(shù)樓盤采取的策略。

2016年，市區(qū)這些樓盤值得期待

根據(jù)2015年徐州市區(qū)土拍情況及房企全年規(guī)劃，可以預(yù)計(jì)2016年徐州樓市仍然十分精彩。包括萬科、萬達(dá)、碧桂園、雨潤、榮盛、美的等品牌房企的新動(dòng)作正在改變過去綠地一家獨(dú)大的市場形勢。

在九里山北，萬科城在2016年預(yù)計(jì)將推出大批高層和洋房，精裝修房源和6100元左右的均價(jià)使其成為2015年全市銷冠。但是蘇寧悅城進(jìn)入該板塊，將成為萬科城最大的競爭對手。據(jù)悉，蘇寧悅城與萬科城相鄰，總建筑面積在44萬㎡以上，規(guī)劃建設(shè)業(yè)態(tài)為18層+33層的高層住宅，另有配套商業(yè)街、幼兒園、會(huì)所和社區(qū)服務(wù)中心。

在西三環(huán)，榮盛城與雨潤新城的競爭將一步白熱化。作為西三環(huán)的超級(jí)大盤，雨潤和榮盛各有優(yōu)勢，在2015年上演了多次競爭搶客的戲碼。2016年兩者的競爭，或?qū)⑦M(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域的活力。

此外，在北二環(huán)，萬科“天地系”新樓盤北宸天地即將入市;在高鐵板塊，綠城東方雅園首次認(rèn)籌取得開門紅;在新城區(qū)，中銳星尚城、碧桂園、原香漫谷、雍景新城等樓盤的表現(xiàn)也非常值得期待。