◎徐州日報(bào)記者 王巍巍

  俗話說，一鋪養(yǎng)三代。與投資住宅和寫字樓相比，投資商鋪的獲利能力可能更高，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也更大。“商鋪投資是高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的行為，所以投資者一定要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”資深業(yè)內(nèi)人士吳峰分析道。

  目前徐州商鋪良莠不齊，如何挑選則困擾著廣大購房者。那么，究竟誰是徐州“鋪王”的實(shí)力擔(dān)當(dāng)？大品牌開發(fā)公司開發(fā)的商鋪就一定有投資價(jià)值嗎？本報(bào)從本周起將詳細(xì)盤點(diǎn)徐州商業(yè)項(xiàng)目，為廣大購房者提供參考。

  商鋪投資永遠(yuǎn)

  贏在“地段”

  “地段”是商鋪投資的核心。這里的“地段”不一定是指城市繁華核心，而是在相應(yīng)的價(jià)格范圍內(nèi)，處于人流量較為密集的區(qū)域。商業(yè)街、社區(qū)商鋪、地鐵旺鋪、市場商鋪因?yàn)樽陨硇再|(zhì)不同而在價(jià)格上有著較大差異。

  商業(yè)街鋪是無法被電商所取代的商鋪，業(yè)態(tài)布局以餐飲、美發(fā)美容、賓館酒店、醫(yī)藥店、玉石店、教育培訓(xùn)、銀行等為佳。而電器、服飾、土特產(chǎn)、母嬰用品等，則受電商沖擊較大。

  繁華商業(yè)街的商鋪，租金很高，因此選擇好業(yè)態(tài)非常重要。像中心時(shí)尚大道人流量大但難以留住過客，適宜快銷商品，而像萬達(dá)廣場金街這種商業(yè)街，由于萬達(dá)自持商業(yè)部分有更好的商業(yè)氛圍，所以餐飲業(yè)態(tài)占據(jù)絕大部分，其他業(yè)態(tài)的表現(xiàn)則差強(qiáng)人意。

  有些商家或以量出利潤，以量取勝，或單件利潤較高，足以支撐高昂的租金，或想起到品牌推廣作用，滿足公司的布點(diǎn)需求，而不是單純考慮費(fèi)用。在黃金地段，門店就是廣告牌。像奔馳、寶馬等高端汽車，在商業(yè)街以很高的租金開門店，店家關(guān)心的不僅僅是在門店能賺多少錢，而是要取得像在法國巴黎香榭麗舍大街門店那樣的宣傳效果。

  至于社區(qū)商鋪，客戶群主要面對的是周邊居民，一般屬于小型商鋪，做品牌的不適合進(jìn)入。社區(qū)商鋪沒法被電商取代的，如按摩院、美容美體店，適合中高檔樓盤的居民，很多是會(huì)員制的，方便周邊居民過來消費(fèi)。

  社區(qū)商鋪里，按摩店、足浴店、水果店、小賣部、小蔬菜門店、早餐店、奶茶店、油條店、鴨脖子店、煙酒店、干洗店等，都是不錯(cuò)的業(yè)態(tài)。而小服裝店、母嬰用品店等，可能會(huì)受電商較大沖擊。

  “社區(qū)商鋪未來更多的是生活服務(wù)的業(yè)態(tài)，送水、干洗、買藥、便利店、生鮮購買、寵物美容寄養(yǎng)等，這是電商所取代不了，或居民生活所不可或缺的。”業(yè)內(nèi)人士介紹。

  市場類商鋪則受整體經(jīng)營狀況影響。市場是靠經(jīng)營的，經(jīng)營得好會(huì)一鋪難求，投資會(huì)一本萬利。而除了靠經(jīng)營外，業(yè)態(tài)是否合適也很重要。小商品批發(fā)市場之所以受到影響，除同類市場增多，市場飽和外，還與下游的零售端覺得生意難做，網(wǎng)店分流了客戶有關(guān)。因此，市場的經(jīng)營戶可考慮做受電商影響小的業(yè)態(tài)等。

  目前市場受電商影響較小的主要有以下三類：一是餐飲、娛樂、休閑店；二是大宗建材商品批發(fā)部；三是雜糧、糧油、名酒名煙類等貴重物品。而受電商沖擊最大的主要是服飾類、日化類，以及百貨小商品。

  地鐵商鋪則屬于即時(shí)消費(fèi)性的，受電商影響較小。隨著徐州軌道交通的建設(shè)，地鐵商鋪開始被人們關(guān)注。目前徐州地鐵商鋪剛開始起步，無法給出數(shù)據(jù)，但是從其他城市的地鐵商鋪來看，一般以快速消費(fèi)為主。而處于地鐵站口的大型商業(yè)廣場，如果擁有很輕的招商能力，其商鋪銷售往往會(huì)供不應(yīng)求。

  大型商業(yè)廣場

  拼的是“品牌”

  目前徐州最受關(guān)注的商業(yè)綜合體項(xiàng)目不超過十家。其中，三胞廣場、銅山萬達(dá)、榮盛未來廣場、和信廣場、月星環(huán)球港、君盛廣場、蘇寧廣場七家均是擁有自持部分的大型商業(yè)廣場。這些項(xiàng)目在市場上的競爭也異常激烈。

  從招商品牌和企業(yè)實(shí)力來看，三胞廣場、蘇寧廣場、萬達(dá)廣場、月星環(huán)球港均有著豐富的商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)，從已公布的招商品牌來看，均有助于增強(qiáng)徐州城市的整體吸引力。

  以三胞廣場為例，這家位于中國礦業(yè)大學(xué)北側(cè)的城市綜合體是目前徐州炙手可熱的商業(yè)項(xiàng)目之一。根據(jù)該項(xiàng)目引入的主力店介紹，英國皇室百年百貨福來德匯聚頂級品牌和熱門時(shí)尚大牌，將影劇院、神奇魔術(shù)和精彩表演融入購物體驗(yàn)。英國哈姆雷斯（Hamleys）是全球最大、最知名的連鎖玩具店。美國新奇特連鎖提供的產(chǎn)品極具特色，吸引新奇消費(fèi)人群。同時(shí)，三胞廣場還引入了徐州首家國際級海洋館，建成后，將是徐州唯一可以領(lǐng)略“海底imax”的體驗(yàn)館。

  蘇寧廣場則引入大量奢侈品品牌，國際名品阿瑪尼、寶格麗、MCM、Michael Kors、阿瑪尼AC、Moshino、Hugo Boss、G Givenchy、Paul & Shark、Versace、CK、Y3；國際化妝品迪奧、香奈兒、蘭蔻、嬌蘭、希思黎、La Prairie、雪花秀、FRESH、科顏氏、歐舒丹、蘭芝、悅詩風(fēng)吟；國際名表江詩丹頓、卡地亞、萬國、積家、AP、勞力士、萬寶龍等一批品牌均達(dá)成合作意向，一部分品牌已完成商務(wù)條件的洽談和簽約。

  銅山萬達(dá)廣場則擁有五大主力店：萬達(dá)影城、蘇寧易購、萬達(dá)寶貝王、大玩家超樂場、鼎龍健身。目前銅山萬達(dá)已簽約十八大旗艦品牌：萬達(dá)影城、蘇寧易購、萬達(dá)寶貝王、大玩家超樂場、鼎龍健身、孩子王、銳力運(yùn)動(dòng)、優(yōu)衣庫、H&M、MJstyle、三福、星巴克、漢堡王、必勝客、紅跑車、肯德基、麥當(dāng)勞、阿迪達(dá)斯。

  業(yè)內(nèi)人士表示，投資大型商業(yè)廣場商鋪，也要看商業(yè)廣場的招商和品牌運(yùn)營能力。招商品牌強(qiáng)勁的商業(yè)廣場，未來人流量也更容易得到保證。

  不要輕信開發(fā)商

  承諾的投資回報(bào)

  業(yè)內(nèi)人士稱，投資商鋪首先不能太“貪心”。目前，有些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宣稱其投資回報(bào)率至少在10%左右，有的甚至宣稱高達(dá)20%以上，其實(shí)，這種投資回報(bào)率的計(jì)算方式通常沒有考慮隱性成本和風(fēng)險(xiǎn)，但對投資者的誘惑力很強(qiáng)，如果投資者太“貪心”了，就容易被迷惑。一般來說，商鋪投資的回報(bào)率是6%左右，目前熱門商鋪投資回報(bào)率一般在8%左右，而一些商業(yè)項(xiàng)目聲稱回報(bào)率可達(dá)10%以上，這是很難想象的。投資期望回報(bào)是一種正常的心態(tài)，如果允諾的回報(bào)率太高，投資者就一定要多問幾個(gè)為什么。