“兩房沒人要，三房成剛需，四房是標(biāo)配，五房才改善，學(xué)區(qū)更金貴。”“全面兩孩”政策剛出臺(tái)時(shí)，樓市就流傳著這樣一句話。二寶來(lái)了，房子不夠住，怎么辦?換大的!自2015年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。2016年兩孩政策全面放開，更是成為樓市“去庫(kù)存”的重要利好。

促進(jìn)購(gòu)房需求增加

隨著全面放開二孩政策的實(shí)施，我國(guó)人口數(shù)量無(wú)疑會(huì)增長(zhǎng)。新增加的人口將會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)需求總量的增長(zhǎng)，成為推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要助力。

由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開限購(gòu)，全面放開二孩帶來(lái)的新增購(gòu)房需求，有可能在持有一套房或二套房的基礎(chǔ)上直接購(gòu)買大戶型產(chǎn)品，這樣會(huì)造成持有多套房產(chǎn)比重增大。此外，這部分新增購(gòu)房需求也有可能以‘先買后賣’的置換形式進(jìn)行多次換房，促進(jìn)換房次數(shù)的增加。

特別是2015年3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，大幅降低了自住與改善需求購(gòu)房者的貸款最低首付比例。國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)局下發(fā)通知，將個(gè)人轉(zhuǎn)賣普通住房的二手房營(yíng)業(yè)稅征收期限由5年縮短為2年。該政策促進(jìn)了二手房行業(yè)的繁榮，兩孩政策全面實(shí)施后，想要換房的居民節(jié)省了相當(dāng)一部分稅費(fèi)，一二手房均因此而受益。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，今年房地產(chǎn)有可能成為銷售面積最高的一年。星河灣集團(tuán)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行總裁吳惠珍也坦言，對(duì)今年的銷售業(yè)績(jī)非常滿意，“星河灣上海區(qū)域，更是提前一個(gè)季度完成了全年的任務(wù)”。近期上海、北京兩地的買家可以說是“跑步進(jìn)場(chǎng)”。

展望2016年，任志強(qiáng)認(rèn)為，人口老齡化與“全面二孩政策”會(huì)改變家庭結(jié)構(gòu)，而城市家庭戶數(shù)成倍增加將帶來(lái)大量的住房需求，未來(lái)房地產(chǎn)仍將是支柱，仍有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，“人口會(huì)向有活力、有權(quán)力的城市集中，向教育優(yōu)勢(shì)集中、向環(huán)境條件集中”。

吳惠珍則認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將全面進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，優(yōu)勝劣汰在豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)將更為突出，高價(jià)盤和真正的豪宅將出現(xiàn)明顯的市場(chǎng)“分水嶺”，與此同時(shí)，產(chǎn)品品質(zhì)將在品質(zhì)消費(fèi)需求的倒逼下有所突破。

四居市場(chǎng)占比逐漸增加

二孩政策實(shí)施后，改善型需求突顯，利好改善型項(xiàng)目。四居市場(chǎng)占比將逐漸增加。生了二胎，三房單位顯然是不夠住的。孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長(zhǎng)大，還是需要一定的個(gè)人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產(chǎn)品。那么相應(yīng)的，五房或?qū)��?huì)變成改善型的需求產(chǎn)品。因?yàn)�，�?jīng)濟(jì)條件允許的家庭會(huì)要求有保姆房。因此，全面實(shí)施二孩政策后，生二胎的家庭住房狀況改善成為必然，這對(duì)未來(lái)改善型住房項(xiàng)目來(lái)講是利好。

有房企人士指出，四房變成了剛需，那么相應(yīng)的，五房或?qū)��?huì)變成改善型的需求產(chǎn)品。因?yàn)�，�?jīng)濟(jì)條件允許的家庭會(huì)要求有保姆房。黎文江就預(yù)測(cè)，對(duì)于高檔住宅而言，甚至?xí)�因此要特設(shè)公寓樓為保姆樓。

有中介人士認(rèn)為，二孩政策的實(shí)施，會(huì)令當(dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)上最熱銷的三房陷于尷尬的地位。因?yàn)樽鳛閯傂钁粜�，三房總價(jià)比兩房要高，但作為改善型產(chǎn)品，三房卻又不能滿足家庭未來(lái)的居住計(jì)劃。有條件的家庭將會(huì)一步到位購(gòu)買四房。

據(jù)了解，目前徐州市場(chǎng)上新房供應(yīng)仍以三房為主，四房以及大戶型銷售遠(yuǎn)低于三房剛需戶型。但已有部分樓盤正在重新規(guī)劃戶型，增加大戶型房源比例。“目前三房戶型仍然是最好賣的，但是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，徐州購(gòu)房者對(duì)大戶型的需要正在增加，所以我們會(huì)對(duì)后期沒有開工的房子進(jìn)行戶型調(diào)整，適當(dāng)增加大戶型的比重。”新城區(qū)某樓盤負(fù)責(zé)人表示。

爭(zhēng)奪學(xué)區(qū)房競(jìng)爭(zhēng)更激烈

為了孩子買房，自然不能忽視孩子將來(lái)上學(xué)的問題。雖然國(guó)家工商總局日前發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確，2月1日起，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于一些打算換新房的“準(zhǔn)兩孩”家庭來(lái)說，“學(xué)區(qū)”仍是他們選房時(shí)考慮的一大因素。

“不管怎么宣傳，我們肯定要考慮孩子將來(lái)的上學(xué)問題。”多位市民接受采訪表示，是否在“學(xué)區(qū)”內(nèi)將成為他們選房的首要因素。

業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)普遍認(rèn)為，全面放開二孩政策后，全國(guó)各地學(xué)區(qū)房的地位將更加不可動(dòng)搖，學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭(zhēng)奪也將愈發(fā)激烈。需要二孩的家長(zhǎng)必須未雨綢繆。家長(zhǎng)們置業(yè)時(shí)無(wú)疑將更將傾向選擇學(xué)區(qū)房，學(xué)位房房?jī)r(jià)將進(jìn)一步水漲船高。

此前，小戶型學(xué)區(qū)房由于總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，較受歡迎，在市場(chǎng)銷售中每平方米的單價(jià)要比同等區(qū)位的大戶型高出很多，而大戶型學(xué)區(qū)房則相對(duì)較難“出手”。“普遍二孩政策”全面實(shí)施后，這一局面或?qū)�產(chǎn)生裂痕，家庭成員增多，面積較小難以滿足居住需求。“大戶型的關(guān)注度將得到提升，相應(yīng)的在單價(jià)上也將有所上漲。”第一房屋公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

不過該負(fù)責(zé)人也提醒，大戶型學(xué)區(qū)房總價(jià)依然較高，且不少家庭購(gòu)學(xué)區(qū)房只是為了上學(xué)名額，不入住的占有一定比例，因此二孩政策對(duì)大戶型學(xué)區(qū)房的“提拔”有限。

房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)

在樓市回暖的同時(shí)，庫(kù)存問題依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大難題。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受媒體采訪時(shí)指出，雖然2015年全國(guó)商品房成交量有望接近甚至超過2013年的最高水平，但2011年以來(lái)的5年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國(guó)大批在建項(xiàng)目，以及已經(jīng)賣出土地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫(kù)存去化艱難。

2015年底，決策層多次提及房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，引發(fā)各界關(guān)注。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則以前所未有的篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行了論述，將化解房地產(chǎn)庫(kù)存成為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企也引起了中央高度重視，去庫(kù)存將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作。”中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告《未來(lái)五年(2016-2020)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望》指出，在此背景下，中央及地方將嚴(yán)控土地供應(yīng)總量，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，未來(lái)土地成交將繼續(xù)回落。

報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)5年我國(guó)商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與2011-2015年基本持平，新增城鎮(zhèn)人口住房需求仍為市場(chǎng)主流，拆遷改造需求占比持續(xù)提升，改善型需求增加。在“十三五”規(guī)劃目標(biāo)下，房地產(chǎn)憑借自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)和聯(lián)動(dòng)其他行業(yè)優(yōu)勢(shì)，仍將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，也將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添新的動(dòng)力。