原標(biāo)題：海外房產(chǎn)投資：歐洲購(gòu)房移民火 澳洲吸納富豪

　　以葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希臘等為代表的歐洲購(gòu)房移民，是近兩年的熱門(mén)移民項(xiàng)目，尤其是葡萄牙黃金居留簽證，越來(lái)越受到中國(guó)投資者的青睞。此外，澳大利亞的“重大投資者簽證”和“卓越投資者簽證”，也成為部分中國(guó)富豪的選擇。

　　由于房源充足，西班牙購(gòu)房移民將成歐洲項(xiàng)目主力

　　葡萄牙房?jī)r(jià)存在虛高

　　點(diǎn)評(píng)人：巨龍出國(guó)集團(tuán)總裁陸炳同

　　葡萄牙黃金居留簽證在今年10月迎來(lái)高峰，移民局累計(jì)批準(zhǔn)了2621個(gè)投資者黃金居留簽證申請(qǐng)，投資總額超過(guò)15.88億歐元，與8月和9月相比，10月份的獲批個(gè)案增長(zhǎng)超過(guò)兩倍，審批速度顯著提高。

　　巨龍出國(guó)集團(tuán)總裁陸炳同認(rèn)為，目前葡萄牙黃金居留簽證的主要問(wèn)題是，由于不規(guī)范中介的存在，使房?jī)r(jià)虛高，有的中介加價(jià)50%~60%賣(mài)房，使投資人很受傷。在房?jī)r(jià)虛高的背景下，去葡萄牙看房的人很多，但真正成交的只有三四成，大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)不合理。近期，巨龍出國(guó)將聯(lián)合葡萄牙相關(guān)部門(mén)，成立“黃金簽證投資者保護(hù)協(xié)會(huì)”，這個(gè)協(xié)會(huì)將設(shè)立一個(gè)網(wǎng)站，讓葡萄牙的房?jī)r(jià)公開(kāi)透明，投資者只要發(fā)現(xiàn)有虛高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，可以舉報(bào)。

　　英國(guó)移民也是巨龍出國(guó)的主要業(yè)務(wù)。英國(guó)有投資移民和企業(yè)家移民。對(duì)于英國(guó)投資移民，由于投資金額漲至200萬(wàn)英鎊，整體市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)的投資人有所下降。選擇英國(guó)投資移民的人，多數(shù)購(gòu)買(mǎi)債券，不喜歡買(mǎi)股票，而債券投資5年，實(shí)際上等于5年里投入了一大筆閑錢(qián)。對(duì)于英國(guó)企業(yè)家移民，目前要求是20萬(wàn)英鎊，但對(duì)投資人有語(yǔ)言要求，也要有商業(yè)報(bào)告書(shū)。

　　陸炳同建議選擇英國(guó)企業(yè)家移民的投資人，一定要看移民公司的律師團(tuán)隊(duì)背景，只有一流的律師團(tuán)隊(duì)，才能對(duì)文件準(zhǔn)確把握。

　　歐洲購(gòu)房移民繼續(xù)火

　　點(diǎn)評(píng)人：廣東華人出國(guó)事務(wù)有限公司董事長(zhǎng)何伯宜

　　2015年隨著歐洲經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇推動(dòng)歐元匯率上揚(yáng)以及房?jī)r(jià)增值，購(gòu)房移民項(xiàng)目受到更大的歡迎。西班牙今年也相應(yīng)地放寬了移民政策，開(kāi)始緊追葡萄牙，吸納更多的外國(guó)投資。西班牙的房源比葡萄牙更充裕，未來(lái)西班牙購(gòu)房移民將成為歐洲購(gòu)房移民的主力。

　　塞浦路斯購(gòu)房移民是最早進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，也是最受中國(guó)投資人歡迎的項(xiàng)目之一，2015年購(gòu)房入籍項(xiàng)目的推出，更讓塞浦路斯成為歐洲移民項(xiàng)目的新焦點(diǎn)。面對(duì)歐洲各國(guó)購(gòu)房利好移民政策的推出，希臘也不甘示弱，推出更吸引人的移民政策，然而由于該國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，除了房產(chǎn)，政府開(kāi)始出售海島產(chǎn)權(quán)，一時(shí)也成為“燙手山芋”。

　　2015年歐洲經(jīng)濟(jì)已顯露復(fù)蘇跡象，各國(guó)投資者均搶先進(jìn)入歐洲市場(chǎng)，相信歐洲購(gòu)房移民項(xiàng)目將會(huì)持續(xù)火熱兩三年。

　　500萬(wàn)澳元項(xiàng)目：適合中小企業(yè)主

　　點(diǎn)評(píng)人：廣之旅“精英出國(guó)”總經(jīng)理助理尹曉霞

　　澳大利亞以其健全的福利體系、高質(zhì)的教育水平以及穩(wěn)定的移民政策，一直以來(lái)都廣受中國(guó)投資人的愛(ài)戴，而其中的“188類(lèi)別投資移民項(xiàng)目”則是現(xiàn)行眾多移民澳大利亞的方式中最受注目的。

　　澳大利亞188A(全稱(chēng)“澳大利亞188A企業(yè)股東類(lèi)商業(yè)移民”)要求申請(qǐng)人在澳大利亞當(dāng)?shù)貏?chuàng)立一個(gè)新企業(yè)或入股現(xiàn)有的公司，最低投資金額為20萬(wàn)澳元；同時(shí)在申請(qǐng)前4年內(nèi)至少2年滿足營(yíng)業(yè)額目標(biāo)；對(duì)語(yǔ)言及學(xué)歷均無(wú)限制。在持有188A簽證期間，申請(qǐng)人只需要在澳擁有并經(jīng)營(yíng)生意兩年(兩年內(nèi)需居住滿一年)，即可滿足轉(zhuǎn)永居的條件。由于項(xiàng)目前期投入較少，屬于以經(jīng)營(yíng)生意來(lái)獲取身份的移民項(xiàng)目，而且其在企業(yè)的審計(jì)和投資方式上也沒(méi)有嚴(yán)格的限制，因此特別適合國(guó)內(nèi)中、小型企業(yè)主以及大型企業(yè)股東管理者申請(qǐng)。

　　除188A之外，188C(全稱(chēng)“188C重大投資類(lèi)商業(yè)移民”)類(lèi)別也較為受到中國(guó)申請(qǐng)人、特別是高凈值人群的青睞。“無(wú)語(yǔ)言要求、無(wú)年齡要求、無(wú)打分要求”是188C最突出的優(yōu)勢(shì)之處。雖然項(xiàng)目要求申請(qǐng)人的投資額需達(dá)到500萬(wàn)澳元，屬于典型的“富豪移民”項(xiàng)目，但由于其投資對(duì)象大多指向低風(fēng)險(xiǎn)的基金產(chǎn)品，前期的投資款項(xiàng)不僅能在四年期滿后全額贖回，期間所產(chǎn)生的收益亦全數(shù)歸申請(qǐng)人所有。對(duì)于希望獲得身份，又不想分心管理生意的企業(yè)主、上市公司股東等高凈值人士而言最為適合。

　　1500萬(wàn)澳元項(xiàng)目：只為少數(shù)高端投資者

　　點(diǎn)評(píng)人：景鴻集團(tuán)董事長(zhǎng)關(guān)景鴻

　　重大投資者簽證(簡(jiǎn)稱(chēng)“188C類(lèi)”)今年7月大幅調(diào)整投資框架，但在澳大利亞移民項(xiàng)目中仍最受關(guān)注。究其原因，其一，相對(duì)于188A類(lèi)、188B類(lèi)簽證，188C類(lèi)簽證申請(qǐng)人不需要通過(guò)EOI評(píng)分，門(mén)檻較低。其二，居住時(shí)間要求方面也相對(duì)更加寬松。而188A類(lèi)和188B類(lèi)簽證的主申請(qǐng)人及配偶，需任意一人滿足4年內(nèi)，申請(qǐng)永居的前2年中在澳居住滿12個(gè)月以上(維州政府要求每年離境不超過(guò)6個(gè)星期)的居住時(shí)間要求。

　　今年7月新推出的卓越投資者簽證(簡(jiǎn)稱(chēng)“PIV”)雖然具有無(wú)年齡、語(yǔ)言、評(píng)分、居住要求，投資1年可申請(qǐng)永居等強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，但1500萬(wàn)澳元的投資額更適合極少數(shù)的高端投資者。綜合各方面條件，投資額為500萬(wàn)澳元的188C類(lèi)簽證對(duì)大部分意向申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)會(huì)更具吸引力。

　　海外房產(chǎn)投資案例

　　一位投資者10年前買(mǎi)了一套在澳大利亞黃金海岸和布里斯本之間的別墅，看中了那里絕佳的風(fēng)景，認(rèn)為房?jī)r(jià)一定會(huì)猛漲。然而他只看到了環(huán)境，卻忽視了地段，此別墅區(qū)人跡罕至，到附近的學(xué)校、超市、醫(yī)院都要開(kāi)車(chē)40分鐘以上，非常不便。因此，多年來(lái)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)漲�？梢�(jiàn)，只有在悉尼、墨爾本這種有大量人口聚集的大城市，房產(chǎn)才有旺盛的需求，投資才會(huì)有高收益。

　　地段好、配套齊是穩(wěn)定高回報(bào)的保證。

　　海外房產(chǎn)興起包租管理

　　點(diǎn)評(píng)人：遨聯(lián)Aunion(澳大利亞)房地產(chǎn)投資集團(tuán)CEO姚宇、景程寰球資深移民規(guī)劃師李曉燕

　　海外房產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人士建議，在投資海外房產(chǎn)時(shí)，投資人應(yīng)該多研究和分析一些房地產(chǎn)相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)，了解相關(guān)的稅務(wù)問(wèn)題，這樣他們才會(huì)準(zhǔn)確選擇房產(chǎn)，得到較高的投資利潤(rùn)。

　　選城市：國(guó)際化大都市

　　遨聯(lián)投資CEO姚宇認(rèn)為，進(jìn)行海外房產(chǎn)投資主要是從三個(gè)方面進(jìn)行綜合考量：一是政治上與中國(guó)沒(méi)有大的糾紛，二是在經(jīng)濟(jì)上與中國(guó)有很大依存性，三是具有較高的回報(bào)率。在主要的海外投資國(guó)家中，美國(guó)有每年1%~3%的房產(chǎn)稅和30%~70%的遺產(chǎn)稅，海外投資貸款僅有地方銀行等少數(shù)銀行可貸，但附加條件很多。相較于美國(guó)，加拿大房產(chǎn)投資的好處是沒(méi)有遺產(chǎn)稅，但貸款首付高，且房?jī)r(jià)處于高位，投資門(mén)檻很高。

　　景程寰球規(guī)劃師李曉燕表示，根據(jù)2015中國(guó)國(guó)際移民調(diào)查中關(guān)于移民目的地的選擇，35.3%選擇澳大利亞、新西蘭，25.7%選擇北美地區(qū)，22.5%選擇歐洲地區(qū)，7.1%選擇亞洲地區(qū)，8.3%選擇中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)，還有1.2%選擇其他地區(qū)。她認(rèn)為，中國(guó)移民即將進(jìn)入“歐洲時(shí)代”。歐洲的幾個(gè)國(guó)家中，投資回報(bào)率比較高的是西班牙，回報(bào)率最高可以達(dá)到8%，葡萄牙一般也是有貿(mào)易生意或者居住需求的投資者才會(huì)選擇，畢竟在葡萄牙也形成了不少華人的生活圈。

　　投資房產(chǎn)第一要素就是地段。選擇地段好、配套齊的房產(chǎn)才會(huì)在當(dāng)?shù)赜凶赓U、購(gòu)買(mǎi)需求，這才是穩(wěn)定高回報(bào)的保證。姚宇比較推薦在墨爾本這樣的國(guó)際化大都市進(jìn)行投資，房產(chǎn)投資回報(bào)也穩(wěn)定可期。反觀像黃金海岸之類(lèi)的旅游城市，除了旅游客有短期需求，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)需求并不強(qiáng)烈。

　　選代理：提供包租管理

　　投資房產(chǎn)要咨詢專(zhuān)業(yè)的海外投資咨詢機(jī)構(gòu)，購(gòu)買(mǎi)了海外房產(chǎn)之后，投資者一定要有專(zhuān)業(yè)的中介管理人員以及出納幫忙打理所持有房產(chǎn)�，F(xiàn)在有很多有實(shí)力的海外開(kāi)發(fā)商會(huì)提供包租管理，全方位管理房產(chǎn)并將每個(gè)月租金打至客戶賬號(hào)，這種管理方式對(duì)于海外買(mǎi)家也是非常有保障的。針對(duì)塞浦路斯房產(chǎn)投資，李曉燕建議，在當(dāng)?shù)剡x擇律師是購(gòu)房過(guò)程中關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。 記者 李瓊

　　2016年展望：中青年企業(yè)家將成移民主流

　　巨龍出國(guó)集團(tuán)總裁陸炳同認(rèn)為，目前各國(guó)移民政策都在收緊，門(mén)檻越來(lái)越高，這是這個(gè)行業(yè)的規(guī)律，投資人宜及早行動(dòng)。此外，現(xiàn)在移民不移居的現(xiàn)象大量存在，移民只是拿個(gè)身份，生意并不變，某種程度來(lái)說(shuō)，移民是決定不是行動(dòng)。還有一個(gè)因素是，現(xiàn)在人民幣匯率有利于投資者，尤其是歐洲的購(gòu)房移民，可以作長(zhǎng)遠(yuǎn)投資。

　　廣之旅精英出國(guó)移民專(zhuān)家表示，目前在眾多的移民熱門(mén)國(guó)家中，咨詢量占主導(dǎo)地位的仍然是加拿大、美國(guó)和澳大利亞及近年興起的歐洲移民熱。近年來(lái)新興的歐洲置業(yè)移民及護(hù)照項(xiàng)目，在市場(chǎng)上掀起一陣移民熱潮，但在南方市場(chǎng)，大部分的投資人仍處于觀望的狀態(tài)。對(duì)于大部分的家庭而言，歐洲購(gòu)房的目的并不是為了移居，而是為了投資，而歐洲經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，未來(lái)房產(chǎn)升值空間有不確定性。另一方面，從子女的教育角度而言，南方家長(zhǎng)們更傾向于信賴美、加、澳等傳統(tǒng)大國(guó)的教育水平。2016年，歐洲置業(yè)移民及護(hù)照項(xiàng)目的市場(chǎng)可能并沒(méi)有預(yù)想中那樣火熱。

　　即將到來(lái)的2016年，政策的變動(dòng)預(yù)計(jì)仍然是移民市場(chǎng)的主旋律。在投資移民方面，各國(guó)更為傾向“能力與資金兼?zhèn)?rdquo;的移民申請(qǐng)人，除固定的投資額外，對(duì)申請(qǐng)人在管理經(jīng)驗(yàn)、學(xué)歷以及語(yǔ)言方面的要求亦會(huì)更為嚴(yán)謹(jǐn)。廣之旅精英出國(guó)資深移民專(zhuān)家指出，基于上述的傾向變化，未來(lái)數(shù)年，30~40歲的年輕企業(yè)家和管理層將會(huì)成為移民申請(qǐng)的主流人群。