原標題：三部門聯(lián)手為房產(chǎn)交易減稅 樓市去庫存能否找到強心劑

　　 2月19日,財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布文件,從本月22日起,除了一線城市,其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將降低。

　　 降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費征收比例——不到20天連出三招,今年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕已經(jīng)開啟。

　　 在業(yè)界看來,巨大庫存已成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的最大問題,也是擺在中國經(jīng)濟增長面前的難題。財政部等三部門的新政策目標指向正是去庫存。

　　 那么,房地產(chǎn)庫存到底有多少?

　　 在2月19日召開的中國經(jīng)濟50人論壇2016年年會上,國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴拿出了數(shù)據(jù)。

　　 “我覺得有大中小三個口徑。”王一鳴說,最小的口徑是已建成的商品房待售面積,中口徑是加上在建的未售面積,最大的口徑是已購買土地但尚未開發(fā)的面積。

　　 王一鳴拿出的數(shù)據(jù)顯示,到去年12月底,全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米,這是房地產(chǎn)庫存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米,是庫存的中口徑,這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉。

　　 “如果再加上待開發(fā)土地面積,按平均容積率2.37計算,房地產(chǎn)庫存需要6年5個月才能消化掉,這是房地產(chǎn)庫存的大口徑。”王一鳴說。

　　 也就是說,最悲觀地看,目前房地產(chǎn)庫存需要6年5個月的消化時間。

　　 值得注意的是,全國總體庫存量大,但已經(jīng)出現(xiàn)分化。一二線城市庫存正在緩解,但三四線城市至今沒有緩解的跡象。

　　 中國民生銀行首席研究員溫彬告訴記者,本月初針對非限購城市,央行下調(diào)房貸首付比例,此次財政部等三部門調(diào)低房地產(chǎn)交易稅費,切實降低購房成本,有利于房地產(chǎn)市場交易的活躍,推動房地產(chǎn)去庫存。這也是實施積極財政政策穩(wěn)增長的具體表現(xiàn)。

　　 那么,此次三部門的新政究竟能對購房產(chǎn)生多大的刺激作用?

　　 按照三部門的新政,購買家庭唯一住房,面積90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

　　 購買家庭第二套改善性住房,90平方米及以下的,減按1%征收契稅;90平方米以上的,減按2%征收契稅。

　　 個人將購買兩年以上(含兩年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

　　 房地產(chǎn)中介公司算了一筆賬。對一個二套房購買者來說,假設(shè)購買一套90平方米、總價100萬元的住房,需要繳納契稅3萬元,按照新政,只需要繳納1萬元。

　　 偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,這個政策將有利于降低購房成本,增加購房需求,加快房產(chǎn)流通,加快去庫存,降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險,促進樓市繁榮,進而提振宏觀經(jīng)濟。

　　 在胡景暉看來,2015年“330新政”出臺之后,一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策,但是從去年四季度開始,貨幣政策對樓市刺激的邊際效應逐步減弱,市場也在降溫。此次中央重啟財稅政策,意味著未來財稅政策和貨幣政策雙管齊下,將成為促進房產(chǎn)流通,加快結(jié)構(gòu)調(diào)整,加速去庫存化,促進樓市繁榮的主要政策方向。

　　 政策實施效果尚需時間檢驗,對樓市去庫存來說,似乎并不是一件容易的事。

　　 在王一鳴看來,目前樓市最突出的矛盾有兩點:一個是三四線城市化解庫存難度大,下一步怎么化解,還找不到特別有效的辦法;另一個是商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大,需要10年10個月才能消化,而且有相當一部分商業(yè)用房沒辦法消化。

　　 王一鳴提出了8條措施破解庫存難題,包括在人口凈流出的地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量,提高保障性安居工程的貨幣化安置比例,發(fā)展批量化租賃的市場,探索建立城市住宅政策性銀行,推進住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅,通過特殊政策進一步鼓勵農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房,商業(yè)用房、辦公樓資產(chǎn)證券化,盡量取消以前的一些限制性政策等。

　　 在胡景暉看來,房地產(chǎn)調(diào)控仍需進一步深化。比如一線城市也需要通過減稅的方法來促進二手房流轉(zhuǎn);除了契稅和營業(yè)稅,個稅也有減免空間。

　　 盡管過去的一年是房地產(chǎn)庫存問題暴露的一年,但這個行業(yè)的銷售收入依然處于高位。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2015年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額達到8.73萬億元,同比增長14.4%,創(chuàng)歷史新高。

　　 王一鳴提供的數(shù)據(jù)顯示,房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中占到30%,“我覺得在國民經(jīng)濟中非常重要。”記者　李松濤