南京限購政策出臺：新房成交量或將下降 樓市熱度傳導至二手房

人民網(wǎng)北京9月26日電（徐倩）繼蘇州、廈門、杭州之后，南京成為國內第四個重啟限購的二線城市。

昨日，南京市政府出臺了主城區(qū)住房限購政策明確，在主城區(qū)范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。

此次執(zhí)行限購的主城區(qū)包括玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花臺、江寧和浦口八區(qū)，不包括高淳、溧水和六合三區(qū)，體現(xiàn)了調控政策的差別化和精準化。

南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為：“南京是二線熱點限購城市中，政策力度最為嚴厲的，可說是二線城市里第一個要大力度限購的城市。其它限購的蘇州、廈門、杭州等都是對本地人不限購，但本地人購房需求還是很強的，而且對外地人的限購也容易流于形式。然而南京的政策明確：南京本地戶籍的居民，如果手上擁有2套及以上住宅，不能再買新房，還是較嚴厲的。”

新房虛火或傳導至二手房

孟祥遠認為此次政策中的“差別化限購”主要體現(xiàn)在本地人與外地人、新房與二手房限購套數(shù)上：“南京的限購對于本地人來說是限購兩套，對外地人是限購一套。這跟以前的限購政策相比還是有區(qū)別的。另外一個差異體現(xiàn)在新房和二手房上。這次對于新房的限購，本地人可以買兩套新房，二手房沒有限制。目前來看，大部分投資投機需求都集中在新房市場，而現(xiàn)在把這部分需求導入到二手房市場，對于緩解目前過熱的新房樓市有幫助。”

此外，對地區(qū)的差別化限購也將使得購買力流向不被限購的高淳、六合等區(qū)域，而南京都市圈和周邊樓市也或因此受益，承接部分購買力的轉移。

對于限購政策的效果，南京房地產(chǎn)促進建設會秘書長張輝認為：“此政策出臺會對南京的高地價高房價形成震懾，打擊市場預期和人氣。其中，受到限購人群的購房需求將被迅速冷凍，市場需求會大幅度萎縮，成交量將下行，有利于緩解當前供求緊張的局面。”

但是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認為：“雖然南京出臺了限購政策，但實際政策力度有限，外地戶籍可購一套、本地戶籍可購兩套。當下南京庫存只有2個月，這種政策力度對市場影響有限。”

搖號拍地未減土地“高燒”

此次限購政策出臺在南京首次搖號拍地之后。9月23日下午，南京通過搖號賣出20幅住宅用地、收金475億元。

此前，南京出臺土地限價的“熔斷機制”，對土地實行最高限價，如果網(wǎng)上競價達最高限價九成時，開發(fā)商所建商品房須現(xiàn)房銷售；當網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位繼續(xù)競買的，將搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎上附加一個加價幅度作為成交價。

然而，20幅住宅土地無一例外進入“搖號”環(huán)節(jié)，這也意味著未來南京將面臨著現(xiàn)房銷售的局面。不僅如此，“搖號”方式并未能減緩南京土地“高燒”，20幅住宅用地的成交價再次刷新了南京各個區(qū)域的地價，而熱門區(qū)域的土地價格已經(jīng)超過每平方米2萬元，這也再次推高了南京未來房價上漲的預期。

在土地“高燒”未能有效抑制的情況下，南京從需求端再次出手以期對樓市虛火進行打壓。張輝認為：“政策出臺后，開發(fā)商對后市的預期會有降低，后面的土地拍賣，預期競爭程度和最后成交地價會有一定的下滑。”

事實上，從去年下半年開始至今，南京房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒不退”。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在全國70個大中城市中，南京的新房價格同比漲幅一路加速，截止今年8月，南京新房價格已經(jīng)連續(xù)上漲19個月，價格同比上漲39%，超過北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。