房企海外融資明顯回落 降價賣樓或將加速

2014年04月28日 08:48

來源：每日經(jīng)濟新聞

作為內地房企近年來最重要的融資渠道之一，海外市場“銀根”也出現(xiàn)收緊跡象。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月27日，內地房企海外融資總額合計為186.13億美元(折合人民幣1164億元)，略高于去年同期的183.5億美金(折合人民幣1148億元)。但單月海外融資總額出現(xiàn)明顯回落，4月份以來，融資額僅14.74億美元，可能會創(chuàng)下最近一年來新低，海外債券市場更是出現(xiàn)超過一個月的“空窗期”。

多位業(yè)內人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著內地樓市調整壓力加大以及人民幣單邊升值終止，年內海外融資成本難以回落，預計今年內地房企海外融資總額將會低于去年。同時，由于這一重要資金來源收緊，房企可能會加快“棄價走量”的步伐，樓市的調整可能會加速。

海外融資額逐月下滑/

近年來，海外融資已經(jīng)成為內地房企最主要的集資方式，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年內地知名房企海外融資總額高達552.24億美元，折合人民幣3369億元，創(chuàng)歷史新高。

在此前舉辦的“商業(yè)推動地產(chǎn)論壇”第九屆年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，海外市場之所以成為內地房企最熱衷的融資渠道，一是因為受到全球低息環(huán)境的影響，過去幾年海外資金成本遠低于內地;另一方面，海外融資期限往往能達到五年以上，長于內地銀行開發(fā)貸款，因此受到許多擁有香港上市地位的內地房企追捧。

但今年以來，海外融資也面臨收緊跡象。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份(截至4月27日)，內地房企單月海外融資總額分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元、14.74億美元，呈現(xiàn)逐月遞減趨勢，4月份融資總額更有可能低于去年12月份20.3億美元的低點。

此外，備受上市房企追捧的海外債券市場，也出現(xiàn)超過一個月的“空窗期”。記者了解到，保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]于4月中旬通過海外子公司成功發(fā)行規(guī)模為5億美元的海外債券，債券為期5年，票息為5.25%，這也是繼3月12日方興地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]與時代地產(chǎn)成功發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)后，首度有內地房企成功發(fā)行海外債券，本月內包括越秀地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、仁恒置地、雅居樂、金地集團均只通過銀團貸款完成融資。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，受到此前內地超日債券違約、浙江興潤置業(yè)貸款違約等事件影響，加上今年以來內地多個城市接連傳出降價促銷的消息，海外投資者信心減弱，引發(fā)海外融資成本高企，這也是內地房企的海外發(fā)債活動自3月中旬以來幾乎停頓的重要原因。

“內地房企要完成海外發(fā)債，能否獲得國際評級公司的較高評級是關鍵因素，保利地產(chǎn)之所以能完成發(fā)債，很大程度上是由于公司的央企背景，母公司保利集團為其提供擔保能提高公司信用評級。但由于內地房地產(chǎn)市場并未有好轉跡象，投資者對非投資級別的內房債券戒心仍重，這意味著大多數(shù)缺乏雄厚背景的中小型房企借道海外融資將愈加困難。”黃立沖認為。

或將加速樓市調整

今年以來，內地信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，隨著海外融資收緊，房企資金鏈再次緊繃，可能會加速樓市降溫。

歐陽捷對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于美聯(lián)儲可能加快退出QE，導致美國長期利率出現(xiàn)上漲，加上最近兩個月人民幣貶值力度超出市場預期，變相提高了海外資金成本，加大了海外融資的難度。即使部分中小型上市房企強行“闖關”，也需要支付較以往更高的融資成本。

以去年12月成功登陸香港資本市場的時代地產(chǎn)為例，該公司于4月24日公布建議增發(fā)于2019年到期的美元優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為8000萬美元，但票息率達到12.625%。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，在人民幣貶值壓力加大且樓市調整愈發(fā)明顯的情況下，年內海外融資成本回落可能性不大，內地房企今年實現(xiàn)海外融資總額有可能低于去年，加上內地信貸力度進一步收緊，內地銀行壓縮房貸份額，資金壓力的加大將降低房企拿地的欲望，土地市場有可能出現(xiàn)降溫。

實際上，4月份以來龍頭房企拿地熱情已經(jīng)明顯下降。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，全國銷售20強的標桿房企拿地總金額為1237.11億元，超過了去年同期的1101.37億元。但從月度變化看，4月單月截至23日，20大標桿房企僅拿地55.95億元，遠低于去年4月份的291.17億元。

此外，“銀根”收緊也將加大房企的去庫存壓力。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，33家上市房企一季度合計銷售金額為2856.42億元，其中有19家房企銷售并未出現(xiàn)上漲，16家房企同比出現(xiàn)了明顯下滑。

“今年以來，包括‘墊首付’在內的促銷方式層出不窮，市場出現(xiàn)較為明顯的調整信號。在這樣的背景下，房企不應再執(zhí)著于價格，積極‘以價換量’，堅持主流產(chǎn)品定位才是發(fā)展之道。”歐陽捷認為。