繼年初延續(xù)2013年翹尾行情后，全國(guó)樓市自4月開(kāi)始踏入下行通道。毫無(wú)疑問(wèn)，樓市進(jìn)入“深度調(diào)整期”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外的共識(shí)，隨著成交量、成交價(jià)不斷刷新下限，“購(gòu)房窗口期”再度成為購(gòu)房人關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　7月成交明顯走低

　　持續(xù)低迷的樓市成交，讓市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)更加膠著的時(shí)期。在濃重的觀望情緒籠罩之下，北京樓市成交自3月份以來(lái)持續(xù)下滑，截至7月份，仍然未見(jiàn)起色。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，北京商品住宅成交量為6200套，這個(gè)數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了自2011年以來(lái)的同期新低；如果剔除金隅·匯景苑和首創(chuàng)·悅都匯兩個(gè)自住商品房的集中簽約，7月樓市成交數(shù)據(jù)僅為4514套，環(huán)比六月下降了15.5%，并且創(chuàng)下了自2007年網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低值；成交均價(jià)為24845元/平方米，無(wú)論是環(huán)比還是同比，均有不同程度下降。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示：“4月還沒(méi)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)這么差，5月發(fā)現(xiàn)怎么會(huì)這樣，6月徹底低點(diǎn)了，7月基本上就完全扭曲了。”他認(rèn)為，造成這種局面的原因，一方面是樓市成交低迷加劇了購(gòu)房人的觀望情緒；另一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)偏緊的信貸政策等多個(gè)因素共同作用，從而影響了樓市整體的成交。

　　事實(shí)上，從今年5月開(kāi)始很多項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，7月份有了比較明顯的下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在積極通過(guò)各種方式進(jìn)行促銷，比如分期首付、加大第三方折扣或團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠力度等等。對(duì)此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為這些跡象表明，合適的購(gòu)房機(jī)會(huì)正在到來(lái)。但蘭德咨詢總裁宋延慶表達(dá)了不同意見(jiàn)，他認(rèn)為，三季度可能才是房企最難過(guò)的日子，隨著地方限購(gòu)的逐漸松綁，進(jìn)入四季度或許會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　部分剛需盤讓利跑量

　　難以逆轉(zhuǎn)的成交情況使得在售項(xiàng)目的去化周期一再延長(zhǎng)，而為了吸引客群，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，眾多入市的剛需項(xiàng)目也開(kāi)始調(diào)低姿態(tài)，加大折扣力度火拼入市。

　　而作為剛需項(xiàng)目扎堆的通州、房山兩個(gè)區(qū)域在此次樓市調(diào)整中率先打響了“成交保衛(wèi)戰(zhàn)”。繼3月富力尚悅居降價(jià)推盤后，華業(yè)東方玫瑰、珠江四季悅城、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美侖等項(xiàng)目相繼入市，將通州區(qū)域價(jià)格水平進(jìn)一步拉低，7月23日合生世界村更是宣布推出9800元/平方米的房源，雖然該價(jià)格僅針對(duì)特定人群，但仍然將通州房?jī)r(jià)拉進(jìn)萬(wàn)元內(nèi)，折扣降價(jià)項(xiàng)目的增加，也促使通州區(qū)域房?jī)r(jià)整體回落，據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月通州區(qū)域整體成交均價(jià)達(dá)23348元/平方米，與去年末相比下降近2000元/平方米。

　　位于城南的房山區(qū)緊隨其后，在7月份雖然僅有首開(kāi)熙悅山瀾庭和世茂維拉兩個(gè)剛需項(xiàng)目入市，但今年已開(kāi)盤仍在售的剛需項(xiàng)目已達(dá)10多個(gè)，在去庫(kù)存和房企銷售業(yè)績(jī)的雙重壓力下，新入市項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)一路下滑，從2月份的26000/平方米下降至19000元/平方米。

　　一位不便具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示：“為了能夠打動(dòng)購(gòu)房人，一些剛需項(xiàng)目甚至主動(dòng)自降身價(jià)，向同區(qū)域內(nèi)的自住房看齊，足以說(shuō)明剛需市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，這些項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)快速去化，是真的拼了。”

　　■ 觀察

　　自住房影響樓市格局

　　根據(jù)北京市住建委公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北京已有16個(gè)自住型商品房陸續(xù)開(kāi)始網(wǎng)上申購(gòu)，累計(jì)供應(yīng)19313套。尤其是，首創(chuàng)·悅都匯、金隅·匯星苑兩個(gè)自住房項(xiàng)目，在7月底開(kāi)始網(wǎng)上簽約也對(duì)成交結(jié)構(gòu)造成了巨大改變，整個(gè)北京樓市的成交均價(jià)有所降低。值得注意的是，截至7月底，今年商品住宅的開(kāi)盤總套數(shù)為36210套，尚不足自住房累計(jì)供應(yīng)總量的兩倍。無(wú)疑，自住房開(kāi)始進(jìn)入集中上市期已經(jīng)影響到了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)格局。

　　另一組數(shù)據(jù)或許能夠更加清晰地顯示，自住房對(duì)于北京樓市的沖擊力。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京成交價(jià)低于30000元/平方米的房源占到總量的81%，下半年以來(lái)，上述中低價(jià)位房源僅占市場(chǎng)交易總量的56%。由81%至56%，北京普通商品房中的剛需盤直面自住房的沖擊，市場(chǎng)份額嚴(yán)重下滑。與此同時(shí)，隨著自住房項(xiàng)目集中入市，剛需盤房源供應(yīng)量呈現(xiàn)出持續(xù)縮減的趨勢(shì)。進(jìn)入8月以來(lái)更出現(xiàn)了剛需項(xiàng)目周供應(yīng)“斷頓”的情況。

　　在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都對(duì)記者表示，較低中簽率和搖號(hào)棄購(gòu)的情況不斷涌現(xiàn)，也讓自住型商品房飽受爭(zhēng)議，不少申購(gòu)者開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)移到價(jià)格不斷調(diào)整下探的商品房，而那些價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯的商品房項(xiàng)目將是抄底的最好機(jī)會(huì)，這些商品房項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)一個(gè)回暖的態(tài)勢(shì)。

　　某業(yè)內(nèi)資深人士也指出，“目前，部分樓盤的當(dāng)前售價(jià)已經(jīng)接近同一區(qū)域曾出讓的土地價(jià)格，可以說(shuō)已跌至谷底，當(dāng)前樓市抄底時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)”。

　　■ 動(dòng)向

　　改善型需求率先復(fù)蘇

　　近期較為明顯的現(xiàn)象，是二手房市場(chǎng)成交量的觸底反彈，加快了改善型客群“賣舊買新”的步伐。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京二手房市場(chǎng)累計(jì)成交7872套，環(huán)比上漲22%。也是繼4月以來(lái)連降3月后的首次大幅回升。

　　與剛需項(xiàng)目平價(jià)搶跑的策略稍顯不同，改善型房源則成為開(kāi)發(fā)商“沖利”重點(diǎn)，在近期的市場(chǎng)表現(xiàn)中，不僅供應(yīng)量增加，價(jià)格也出現(xiàn)小幅上漲。日前入市的楓丹壹號(hào)、滟瀾新宸和中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島，開(kāi)盤均價(jià)與上期入市價(jià)格相比普遍上漲。其中楓丹壹號(hào)、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島本期開(kāi)盤價(jià)格相比前一期每平方米上調(diào)1000元，而滟瀾新宸漲幅更大，本期開(kāi)盤每平方米上漲了2000元。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月共有11個(gè)中高端改善型項(xiàng)目入市，而8月份僅在上旬就有7個(gè)中高端改善型項(xiàng)目入市，累計(jì)向市場(chǎng)釋放700多套房源，突顯開(kāi)發(fā)商對(duì)改善型市場(chǎng)銷量充滿信心。

　　一位不愿具名的房企人士在接受記者采訪時(shí)表示，由于受眾需求差異，主打改善型的項(xiàng)目在數(shù)月前已經(jīng)顯示出回溫跡象。雖然期間價(jià)格也有波動(dòng)，但總體上仍然符合預(yù)期。該人士還認(rèn)為，目前在京的各家房企都看中了改善型需求的力量，紛紛加碼，不少項(xiàng)目都有計(jì)劃在下半年集中入市，因此，下半年中高端市場(chǎng)將加速進(jìn)入白熱化的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。