當(dāng)下，房地產(chǎn)去庫存已成全國各地一致貫徹的目標(biāo)。本周，央行聯(lián)手銀監(jiān)會出臺降低購房首付比例措施，將進(jìn)一步助力樓市去庫存。不過，在貨品積壓的情況下，市場本應(yīng)表現(xiàn)為降價走量，但目前房價下降行情卻并未顯露，相反卻出現(xiàn)小幅上漲。新的一年如何去庫存與控房價，成為樓市最受關(guān)注的問題。

2015樓市轉(zhuǎn)暖

三類城市推高庫存量

時下一直在反復(fù)強調(diào)的去庫存問題，究竟到了何種地步?來看國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，截至2015年末，商品房待售面積達(dá)到71853萬平米，呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢。

2015年，在“330”新政、降準(zhǔn)降息，以及降低首付比例等一系列利好措施帶動下，樓市銷量出現(xiàn)明顯回升。為此很多人不禁會問，市場在這種去化較好的狀態(tài)下，為何還積壓如此多的存貨。

需要明確的是，房地產(chǎn)具有獨特的區(qū)域化特性。我們看到有些城市在熱銷，還有不少城市卻表現(xiàn)冷清。那么，阻斷樓市血脈流通的癥結(jié)在哪里?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前高庫存情況主要出現(xiàn)在三類城市。

第一類是濱海三四線城市，此類城市經(jīng)濟條件較好，地方政府為吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)入在土地出讓方面相對激進(jìn)，比如煙臺、威海等。其次是二線城市的郊區(qū)市場，幾乎很多二線城市的郊區(qū)市場都是大盤聚集，如杭州郊區(qū)的蕭山和余杭。第三類是西部省會城市，此類城市擴展比較明顯，但西部地區(qū)的人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入并沒太大效果，比如西安。

以上分析一方面理順了樓市庫存的主要分布，也論證了高庫存出現(xiàn)的緣由。在上述三類市場之外，以一線城市為代表，在城市資源聚集、人口流入量大需求多、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)增速擴大等優(yōu)勢效應(yīng)帶動下，市場利好政策的催化，能明顯看到市場產(chǎn)品的快速去化，而高庫存城市則難以做到。

樓市庫存積壓

房價為何還在上漲

理清了樓市高庫存問題，再來看房價變化。來自中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，全國百城住宅平均價格為11026元/平米，環(huán)比上漲0.42%，雖然漲幅略有收窄，但同比仍有4.37%的漲幅，且漲幅呈擴大之勢。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價達(dá)到20736元/平米，環(huán)比和同比也都在上漲。

面對71853萬平米的高庫存，市場在供大于求的格局下，本應(yīng)看到的降房價并沒有出現(xiàn)。于是市場各方處于僵持局面，開發(fā)商房子賣不出去，購房者嫌房價高遲遲難以出手。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，房價持續(xù)上漲，一定程度上和信貸政策刺激下市場需求釋放有關(guān)。一方面高庫存地區(qū)樓盤基本沒有成交，依然占據(jù)庫存較大份額。而另一類市場需求較好的物業(yè)，受政策刺激被積極搶購，占據(jù)交易份額的大多數(shù)。因此，高庫存的部分物業(yè)無人問津，積極進(jìn)入銷售市場的物業(yè)則面臨價格快速上漲的可能。

來自中國指數(shù)研究院的分析稱，經(jīng)濟發(fā)展良好、人口持續(xù)流入、庫存水平較低的一線城市和熱點二線城市房價仍存在上漲動力;而庫存較高的三、四線城市，房價已有所下調(diào)，進(jìn)一步降價的空間不大。綜合房地產(chǎn)市場供需狀況和不同城市價格趨勢，預(yù)計2016年全國商品房價格將保持小幅上漲。

支招去庫存：實行稅收優(yōu)惠

降低首付款比例

目前，從中央層面到各級地方，都將去庫存任務(wù)擺在首要位置。部分庫存壓力較大的省市已陸續(xù)出臺以滿足新市民需求為主導(dǎo)的去庫存措施，通過財政補貼、稅費減免、放寬公積金政策等措施，加大對新市民購房支持力度。

2月2日，央行聯(lián)手銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，下調(diào)不限購城市購房首付比例，其中首套房首付最低為20%，二套房首付比例降至三成。業(yè)內(nèi)分析稱，此舉意在加速樓市去庫存，有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)。那么，未來樓市去庫存還會有哪些措施?

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞認(rèn)為，2016年樓市仍會延續(xù)去行政化思路，政策措施或許不會再密集出臺，可能會松綁幾個仍在限購的城市，推進(jìn)“營改增”進(jìn)程等，更多的采用信貸、市場等方式調(diào)節(jié)。而在華遠(yuǎn)集團原董事長任志強看來，2016年最先松動的可能就是針對去庫存的政策，并看好“個人貸款利息沖抵個稅”的方式，讓更多人解決住房問題。