原標(biāo)題：業(yè)委會(huì)成員能否領(lǐng)報(bào)酬？業(yè)主大會(huì)定！

　　業(yè)委會(huì)成員能否領(lǐng)報(bào)酬？維修基金如何緊急申請？《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將于2016年7月1日起正式實(shí)施，這些市民關(guān)心的問題都能從中找到答案。南京市人大常委會(huì)28日舉辦“金陵民聲-熱點(diǎn)網(wǎng)談”活動(dòng)，邀請多位市人大代表和主管部門領(lǐng)導(dǎo)，一起來回答市民關(guān)于這一物管條例的疑問。

　　業(yè)委會(huì)成員能否領(lǐng)報(bào)酬？

　　發(fā)不發(fā)“工資”由業(yè)主大會(huì)決定

　　網(wǎng)友“達(dá)尼洛”：目前我們業(yè)委會(huì)的所有成員都是自愿付出，沒有報(bào)酬，想為小區(qū)居民做點(diǎn)事，但往往是吃力不討好，業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)能不能收、怎么收��？王俊代表，您有沒有什么好的意見和建議呢？

　　王�。�南京市人大代表、市檢察院黨組成員）：業(yè)主委員會(huì)委員的報(bào)酬問題，是本條例制定過程中的焦點(diǎn)問題。在征求意見過程中，主要有兩類意見：一是業(yè)主委員會(huì)委員作為群主自治組織選舉出來的代表，本身就具有公益性質(zhì)，在實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)委員打著領(lǐng)取報(bào)酬的名義侵害業(yè)主共同權(quán)益的事情屢見不鮮，因此，不應(yīng)支付報(bào)酬。二是業(yè)主委員會(huì)成員純公益性質(zhì)的工作方式，已經(jīng)有非常大的局限性了，也不符合市場經(jīng)濟(jì)下按勞取酬的基本方向，適當(dāng)?shù)亟o予報(bào)酬恰恰是杜絕其違法獲取利益的方式。

　　綜合以上情況，在省物業(yè)管理?xiàng)l例的基礎(chǔ)上，南京市條例第34條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算。這個(gè)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，或者由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。這樣就把是否給予報(bào)酬，給予多少報(bào)酬，把這個(gè)權(quán)利交給業(yè)主大會(huì)，由廣大業(yè)主說了算。

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是好是壞誰說了算？

　　可以聘請第三方機(jī)構(gòu)評估

　　網(wǎng)友“天涯芳草”：如何保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，解決因服務(wù)質(zhì)量不到位而引發(fā)的糾紛？第三方機(jī)構(gòu)的評估能力如何界定和監(jiān)管？

　　武孝奎（南京市人大代表、江蘇朗華律師事務(wù)所主任）：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所處地位不同，往往對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也不同，雙方一旦產(chǎn)生糾紛，往往形成對立，引發(fā)矛盾。此次條例建立了第三方評估制度，在發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主大會(huì)和建設(shè)單位在自愿約定調(diào)整的基礎(chǔ)上，委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用測算等進(jìn)行評估。這一制度是探索發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機(jī)制的作用，為解決因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的糾紛提供很好的渠道。

　　條例明確規(guī)定，第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面，出具的評估報(bào)告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款，并予以公示；對于造成業(yè)主或者各方損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　用維修基金程序復(fù)雜耗時(shí)太長怎么辦？

　　走綠色通道2天可申請到救急基金

　　網(wǎng)友“鶴鳴”：房屋維修資金使用要“三分之二”以上的業(yè)主簽字同意，這是非常困難的，這次立法有沒有解決這一問題？

　　武孝奎（南京市人大代表、江蘇朗華律師事務(wù)所主任）：維修基金的使用申請條件復(fù)雜，審批期限也比較長，據(jù)了解，目前我市維修基金使用率僅為3%-4%，一方面大量的資金閑置，另一方面房屋維修困難，不能及時(shí)妥善的維修，群眾對此意見很大。本條例在省條例相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況下，可以通過綠色快速通道，在這種情況下申請期限從申請之日到審核完畢是兩個(gè)工作日。

　　如何防止物業(yè)公司和開發(fā)商推卸責(zé)任？

　　開發(fā)商先交8年的物業(yè)保修金

　　網(wǎng)友“崔崔”：房屋保修期滿，有住宅專項(xiàng)維修資金負(fù)責(zé)維修。但是我們買的二手房還在保修期內(nèi)，現(xiàn)在遇到房屋質(zhì)量問題，產(chǎn)生糾紛，找不到開發(fā)商，物業(yè)公司也不給解決，怎么辦？

　　王�。�南京市人大代表、市檢察院黨組成員）：這位網(wǎng)友的問題很具有典型性。實(shí)踐中，前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理過程中的難點(diǎn)，前期物業(yè)管理中的糾紛絕大多數(shù)都是由于房屋質(zhì)量問題，而建設(shè)單位對房屋質(zhì)量問題承擔(dān)全部責(zé)任。條例建立該制度是強(qiáng)化建設(shè)單位的房屋質(zhì)量責(zé)任，為前期物業(yè)中房屋質(zhì)量問題的解決提供了一個(gè)有效的途徑。

　　條例建立物業(yè)保修金制度，主要是借鑒杭州、上海立法經(jīng)驗(yàn)，實(shí)踐中效果也較好。比例定為2%，浙江省、杭州市有先例；另據(jù)了解，物業(yè)建筑安裝總造價(jià)每平米大約為2000元（建安造價(jià)是動(dòng)態(tài)的，造價(jià)處每季度公布一次），2%即每平米交40元左右，具有一定的合理性。期限定為八年，一是國務(wù)院建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定了建設(shè)工程的最低保修期限，八年的規(guī)定與上位法不抵觸；二是外地有立法先例；三是從實(shí)際出發(fā)，強(qiáng)化建設(shè)單位的保修責(zé)任。

　　條例第三十六條對物業(yè)保修金做了詳細(xì)的規(guī)定：建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障，不得將物業(yè)保修金納入房屋建設(shè)成本。物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。物業(yè)保修金交存期限為八年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

　　南京還將出臺(tái)18項(xiàng)物管條例配套文件

如何讓這一事關(guān)千家萬戶的物管條例能真正發(fā)揮作用，南京市正在啟動(dòng)相關(guān)條例配套文件的起草，預(yù)計(jì)年底前將陸續(xù)出臺(tái)。

　　南京市房產(chǎn)局副局長蘭文平介紹說，配套制度包括18項(xiàng)，其中涉及市政府規(guī)范性文件3項(xiàng)，房產(chǎn)局規(guī)范性文件5項(xiàng)，示范文本8項(xiàng)，地方標(biāo)準(zhǔn)2項(xiàng)。相關(guān)部門將及時(shí)開展信用管理、第三方機(jī)構(gòu)建設(shè)等規(guī)范性文件的制定工作。同時(shí)還將進(jìn)一步修改完善《南京市物業(yè)維修資金管理辦法》、《南京市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》等文件。據(jù)悉，配套文件將于今年10月-12月完善出臺(tái)。

　　蘭文平介紹說，為推進(jìn)物管條例各項(xiàng)制度在住宅小區(qū)落地生根，南京市政府部署開展了試點(diǎn)工作。據(jù)透露，目前，南京已在老舊小區(qū)和保障房試點(diǎn)小區(qū)啟動(dòng)了物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議、物業(yè)管理委員會(huì)兩項(xiàng)試點(diǎn)內(nèi)容，并于3月在普通商品房小區(qū)啟動(dòng)應(yīng)急維修資金、物業(yè)信用公示等試點(diǎn)內(nèi)容。

來源：揚(yáng)子晚報(bào)