◎徐州日?qǐng)?bào)記者 王巍巍

  經(jīng)歷了2015年市場(chǎng)的跌宕起伏之后，2016年的樓市究竟走向何方成為眾多開發(fā)商以及購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，多家市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布2015年年報(bào)，其中，徐州萬科以7.84%的市場(chǎng)占有率登頂徐州樓市，綠地、美的、榮盛、華潤(rùn)等房企緊隨其后。從成交金額來看，2015年徐州商品房成交金額333.67億元，樓市成交排名前十的房企占總成交的34.99%。2015年，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，曾經(jīng)綠地領(lǐng)跑、百花齊放的場(chǎng)景沒有再出現(xiàn)，上市房企成為徐州樓市的主力軍。

  地產(chǎn)品牌影響力對(duì)應(yīng)市場(chǎng)占有率

  自2008年至今，徐州商品房供應(yīng)平均每年增長(zhǎng)5.94%，成交量平均每年以24.23%的速度高速增長(zhǎng)，價(jià)格整體逐年攀升，每年增長(zhǎng)在10.15%。

  僅從商品住宅成交面積來看，萬科城市場(chǎng)份額最大，為5.74%，其次為萬達(dá)華府3.50%。成交金額萬科城5.24%居首，其次是風(fēng)尚米蘭3.29%。

  2015年徐州樓市整體經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑的發(fā)展階段。品牌房企則通過調(diào)整價(jià)格、提高產(chǎn)品附加值等方面吸引購(gòu)房者。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，無論是成交面積還是成交金額，2015年的徐州樓市基本被大型開發(fā)商占據(jù)。偶有中小開發(fā)商，比如西苑某開發(fā)商主要是因?yàn)?014年的成交客戶由于不能網(wǎng)簽備案，集中到2015年簽約，另一方面大幅的價(jià)格下降也是成交上升的一個(gè)原因。

  在徐州，萬科、綠地、美的、榮盛、華潤(rùn)、萬達(dá)、綠城、雨潤(rùn)、世茂、保利十家房企的商

  品房成交金額為116.75億元，占全市總成交金額的34.99%。從數(shù)據(jù)來看，徐州本土房企的市場(chǎng)占有率下降明顯，品牌房企的市場(chǎng)號(hào)召力在徐州已得到具體體現(xiàn)。

  房子對(duì)于購(gòu)房者來說已不僅僅是完成簡(jiǎn)單的居住功能，同時(shí)也代表著生活的品質(zhì)。如今購(gòu)房者已經(jīng)逐步過了以價(jià)格高低來衡量樓盤的品質(zhì)，更多的會(huì)考慮生活、交通、建筑品質(zhì)等因素。在各大房企布局徐州的過程中，購(gòu)房者往往會(huì)對(duì)開發(fā)商的品牌實(shí)力更加注重，這也逼迫中小房企盡快轉(zhuǎn)型求生存。

  資深業(yè)內(nèi)人士、徐州新景祥總經(jīng)理吳峰認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)于品牌開發(fā)商認(rèn)同度的提升主要來源于幾個(gè)方面：一是品牌房企在全國(guó)各地都受到認(rèn)可，具有很多現(xiàn)成的“樣本”可供參考，購(gòu)房者的從眾心理比較強(qiáng)；另一方面，品牌房企產(chǎn)品線豐富，能夠提供較多的產(chǎn)品類型，且經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)；另外，品牌房企的物業(yè)服務(wù)及配套遠(yuǎn)非本土房企所及，像綠城、萬科、碧桂園等房企均有自己的物業(yè)公司，且在外地購(gòu)房者中有較好口碑。

  對(duì)于后市，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，競(jìng)爭(zhēng)加劇態(tài)勢(shì)不可避免，“愈大愈快、強(qiáng)者恒強(qiáng)”態(tài)勢(shì)仍將是主導(dǎo)未來行業(yè)生態(tài)格局的基本定律。

  2013年，萬科首進(jìn)徐州，九里山以北還是一片荒蕪，如今，成片高樓已拔地而起，菜場(chǎng)、學(xué)校、公交、商業(yè)配套一應(yīng)俱全。一個(gè)區(qū)域的成熟，可能需要5—10年，但是在大盤造城的背景下，從無到有僅需2—3年。

  1月6日，市國(guó)土資源局發(fā)布公示，2015—21號(hào)天齊路東城鎮(zhèn)住宅地塊被徐州蘇寧置業(yè)有限公司拍得，土地面積182041㎡，成交價(jià)2.73億元。這一次，蘇寧與萬科成了鄰居。

  據(jù)悉，蘇寧置業(yè)正積極規(guī)劃，希望在北區(qū)建設(shè)一座生態(tài)旅游新城。該城依托九里山自然優(yōu)勢(shì)，在九里山北部片區(qū)打造5000畝集人文景觀、自然景觀、休閑游憩、戶外運(yùn)動(dòng)、文化歷史展示、旅游會(huì)務(wù)接待等多功能為一體的綜合生態(tài)旅游新城。

  除北區(qū)外，最值得關(guān)注的是東區(qū)和平路延長(zhǎng)段的發(fā)展。2011年，和平路東延二期工程開始施工，這條“黃金走廊”一直向東延展，直通高鐵站站前路。如今，這一區(qū)域?qū)⒂瓉硇乱惠喌陌l(fā)展熱潮。這里有高鐵東站、珠山宕口公園、金龍湖，地鐵一號(hào)線振興大道站位于珠山宕口公園東側(cè)。綠地之窗、星湖灣、璽悅龍城、美的城等樓盤搶先入駐。

  2015年底，綠城東方雅園項(xiàng)目的驚艷亮相成為該區(qū)域的標(biāo)志性事件。綠城在云龍湖邊的中式合院紫薇公館在2015年創(chuàng)下了徐州別墅項(xiàng)目最高銷售紀(jì)錄，也是唯一一個(gè)僅憑別墅銷售就躋身樓市成交金額TOP10的品牌房企，市場(chǎng)占有率達(dá)到2.34%。據(jù)悉，東方雅園項(xiàng)目包含120—228㎡坡地洋房，84—118㎡瞰景高層等業(yè)態(tài)，總建面15萬㎡。

  同時(shí)，2015-32號(hào)和平路東延北側(cè)地塊被美的建業(yè)取得，這將是美的在徐州開發(fā)的第四個(gè)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，美的2015年在徐州的商品房成交金額為15.52億元，主要來自美的城、美的翰城、美的新城項(xiàng)目。美的地塊均位于徐州東部，也從側(cè)面反映出徐州購(gòu)房者對(duì)于東部城區(qū)的認(rèn)可。

  此外，徐州西部城區(qū)的崛起也指日可待。徐州雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心副食品中心目前已開業(yè)，榮盛城和雨潤(rùn)新城均是造城性質(zhì)的大型項(xiàng)目。未來姚莊區(qū)域和大郭莊機(jī)場(chǎng)區(qū)域都被認(rèn)為是未來徐州樓市的熱點(diǎn)板塊。銅山新區(qū)沿北京路區(qū)域也有望迎來新的品牌房企。

  大房企布局徐州，推動(dòng)區(qū)域成熟

  行業(yè)集中度提高，樓市加速洗牌

  日前，萬達(dá)王健林發(fā)布萬字工作報(bào)告，進(jìn)一步明確了萬達(dá)“去地產(chǎn)化”的決心。王健林的表態(tài)和萬達(dá)的轉(zhuǎn)型，似乎預(yù)示了房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生天翻地覆的變化。

  樓市調(diào)整不可避免地加速行業(yè)洗牌，中小地產(chǎn)商面臨出局險(xiǎn)境。不少中小企業(yè)資金壓力明顯加大，不得不退出地產(chǎn)行業(yè)或?qū)で笃放品科蠛献�。這種情況在二三線城市表現(xiàn)尤為突出，由于無力對(duì)抗外來品牌房企，中小房企提供土地和建設(shè)、品牌房企負(fù)責(zé)營(yíng)銷推廣的案例越來越多。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著行業(yè)集中度越來越高，強(qiáng)者愈強(qiáng)的馬太效應(yīng)將更加明顯。

  在徐州，盡管本土房企有自身的優(yōu)勢(shì)，但是上市公司進(jìn)入徐州市場(chǎng)后所起的變化有目共睹。特別是近一年來萬科、榮盛、綠城、華潤(rùn)等房企動(dòng)作頻頻，所開發(fā)的樓盤銷售量居高不下，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)造成較大沖擊。不論是品牌號(hào)召力，還是房企的資金實(shí)力，中小房企均處于劣勢(shì)。

  “房企的平均利潤(rùn)率明顯降低，必然會(huì)推動(dòng)行業(yè)洗牌，促使行業(yè)集中度提升。特別是很多并不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，勢(shì)必會(huì)退出。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“過去市場(chǎng)火爆，各種行業(yè)的企業(yè)都扎堆搞房地產(chǎn)，依賴土地快速升值賺錢。但現(xiàn)在這種模式到了臨界點(diǎn)，洗牌是優(yōu)勝劣汰，是行業(yè)理性回歸。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，在“下半場(chǎng)”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，住宅市場(chǎng)需求基本平衡，價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)新增客戶需求會(huì)更加差異化。房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)。

  于是，2014年下半年以來，無論是迫于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的多元化戰(zhàn)略發(fā)展的需要，還是為了迎合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整市場(chǎng)背景下的城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)會(huì)，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企謀求轉(zhuǎn)型投資的趨勢(shì)在2014年以來顯得非�；鸨�。比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。